Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними

Статья 2 ФЗ о государственной регистрации – это акт признания со стороны государства и подтверждения возникновения прав на ЗУ, а также ограничений и обременений указанных прав.

Институт государственной регистрации прав на ЗУ имеет большую временную и географическую историю. Этот институт вызван необходимостью т..н. укрепления прав, поскольку объекты недвижимости имеют значительную стоимость, являются уникальными по своему место расположению

Первоначально государственная регистрация осуществлялась посредством издания приказов, а потом специальными органами при судах.

Потом, в советский период, как таковой регистрации не было, был технический учёт (органы технической инвентаризации в зависимости от вида категорий земель). Потом были регистрирующие комитеты, которые были преобразованы в регистрационную службу.

В настоящее время система регистрации включает:

ФРС (некоторое время была в ведении Минюста, сейчас в ведении Минэкономразвития) - реорганизация регистрационной службы, органов кадастрового учёта, органов по управлению геодезией и картографией.

Наша система предполагает обязательную государственную регистрацию. Эта система была заимствована с запада, это т.н. система Торенса, которая требовала для себя наличие соответствующих фондов, которые должны были страховать риски ошибок.

У нас таких фондов нет: если регистратор совершил ошибку, то он возмещает убытки. Т.е. с одной стороны государственная регистрация обязательна, а с другой стороны риски ошибок регистратора никак не страхуются.

Например, в Британии не создаётся вертикаль некого государственного органа, а создаётся учреждение, которое производит образование, кадастровый учёт и государственную регистрацию ЗУ.

Другая система регистрации прав в США. Государственная регистрация носит добровольный характера, однако в тех случаях, когда возникает спор о праве, зарегистрированное право является необходимым доказательством его наличия у правообладателя.

Наша система очень интересно устроена, но она не является уникальной.

Дело в том, что индивидуальное определение какого-либо объекта осуществляется по всем параметрам. В этом случае, если хотя бы что-то меняется, то возникают проблемы при регистрации прав на объект. При регистрации нужны соответствующие правоустанавливающие документы. Очень много ЗУ передавалось в рамках процедур приватизации. С этим огромная проблема, все параметры объекта могли противоречить друг другу в разных документах, или быть слишком условными.

В настоящее время принято новое законодательство о государственном кадастровом учёте объектов недвижимости. Существует закон о государственной регистрации прав. Он очень динамичен. В соответствии с ним объектом регистрации является право собственности, иные вещные права, в т.ч. ограничения и обременения, включая аренду ЗУ.

Регистрация производится на основании подаваемых документов. В течение одного месяца проводится их экспертиза. По результатам этой экспертизы выносится решение: либо о государственной регистрации, либо об отказе в таковой.

До истечения срока может быть принято решение о приостановлении государственной регистрации на срок до 1 месяца, если необходимо запросить какие-либо документы для государственной регистрации права. В случае, когда такое решение принято уполномоченным государственным органом, то течение сроков для государственной регистрации приостанавливается. Когда отпали основания приостановления, срок продолжает течь с того дня, когда было приостановлено действие по государственной регистрации.

Заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться с заявлением о приостановлении государственной регистрации до 3 месяцев. Но такое решение не приостанавливает, а прерывает срок: после такого приостановления срок государственной регистрации начинает течь сначала.

За государственную регистрацию взимается регистрационный сбор, как за совершение соответствующих юридически значимых действий. Во многих юрисдикциях, в т.ч. и нас регистрация осуществлялась посредством нотариального удостоверения соответствующих сделок. С момента введения системы государственной регистрации нотариальное удостоверение сделок стало необязательным, оно зависит от волеизъявления соответствующих лиц.

Соотношение государственной регистрации и нотариального удостоверения. Это не совсем одно и то же. При государственной регистрации не проверялась дееспособность сторон, ввиду невозможности этого.

Основания для отказа в государственной регистрации – ст. 20 ФЗ. Перечень исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит.

Право считается зарегистрированным с момента внесения записи в ЕГРП. Приоритет имеет бумажная форма реестра. На основании записи выдается свидетельство.

В случае регистрации права, возникшего по договору аренды – признается как ограничение права собственности. В реестре делаются регистрационные записи об ограничении права собственности и регистрационная надпись. Регистрационная надпись удостоверят каждый экземпляр договора арендной платы (на месте сшивания листов), т.е. свидетельство не выдаётся.

Дата добавления: 2014-01-04