Общая характеристика. Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия

Купля продажа жилых помещений

Ответственность сторон по договору

Применяются общие условия по договору купли продажи, но с особыми условиями:

При продаже недвижимости с недостатками, не оговоренными в договоре, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, возмездного устранения недостатков, возмещение своих расходов на устранение недостатков товара. Ст 557

При наличие существенных недостатков покупатель вправе требовать расторжения договора, возврата уплаченной цены и возмещения убытков.

Предметом договора купли продажи жилых помещения (ДКПЖП) является жилой дом, его часть, квартира, отдельная изолированная комната, являющаяся самостоятельным объектом недвижимости.

Особенность ДКПЖП заключается в том что подлежит государственной регистрации договор, а так же переход права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. В противном случае договор является недействительным.

Существенные условия договора:

1. предмет договора

2. цена договора

3. перечень лиц имеющих право проживания, пользования квартирой даже после его отчуждения

По общему правилу подлежат продаже «чистые» не обремененные правами третьих лиц по пользованию. Если такие лица имеются то они в обязательном порядке должны быть указаны в договоре, например обременение может быть выражено наличием договора найма с нанимателем. Заключение договора купли продажи квартиры является основанием для освобождения этой квартиры бывшим собственником (продавцом), а так же всеми его членами семьи.

На продажу жилых помещений требуется разрешение органа опеки и попечительства, когда собственником либо сособственником жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, либо когда в жилом помещении проживают недееспособный гражданин, находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и интересы.

Регулируется параграфом 8 главы 30 ГК.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (Ст 132 ГК), за исключение прав и обязанностей которые продавец не вправе продавать другим лицам (п.1 ст 559 ГК).

Характеристика: Консенсуальный, взаимный и возмездный.

Сторонами договора являются субъекты предпринимательской деятельности (ЮЛ и ИП).

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, включающий в себя основные средства (земельные участки, здания, сооружения, оборудования), а так же оборотные средства (сырье, инвентарь, продукцию), а так же права требования и долги (дебиторская и кредиторская задолженность), а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарный знак, знаки обслуживания – исключительные права, предусмотренные ч.4 ГК РФ). В этот комплекс входят оборотные средства, долги, права требования и исключительные права, индивидуализирующие бизнес.

Объектом продажи (предмет договора) может быть целое предприятие либо его часть.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. При продаже предприятия в договоре может быть предусмотрено что покупателю не передаются коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания, а так же иные исключительные права на основании лицензионных договоров, используемые продавцом исключительные права.

При продаже предприятия не передается продавцом покупателю права продавца полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующим видом деятельности. П.3 ст 559 ГК.

Перечень лицензируемых видов деятельности указан в ФЗ о лицензировании. Перечень исчерпывающий.

Содержание договора.

До подписания договора между сторонами должны быть составлены и рассмотрены следующие документы:

1. акт инвентаризации

2. бухгалтерский баланс

3. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия

4. перечень всех долгов и обязательств, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требования.

Цена предприятия определяется по соглашению сторон на основании полной инвентаризации предприятия и аудиторских заключений о его составе и стоимости. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия должны быть до его передачи покупателю, письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора. В этом случае кредитор может дать письменное согласие на перевод долга либо потребовать прекращение или досрочного исполнения обязательства и возмещение продавцом причиненных этим убытков, либо признать договор продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части, в случае его не уведомления о продажи в течение одного года.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества, имущество передача которого не исполнена в виду его утраты. П.1 ст 563

Право собственности на предприятие переходит покупателю с момента государственной регистрации этого права.

При наличии существенных недостатков в имущественном комплексе предприятия и существенном не отражении в договоре имеющихся долгов и прав требования покупатель вправе требовать расторжение договора купли продажи. При отдельных недостатках например при наличии утраченного имущества, выявления недостатков имущества не указанных в договоре, а так же выявление долгов продавца неоговоренных в передаточном акте, то покупатель вправе требовать уменьшение покупной цены.

Одной из разновидностей продажи предприятия является приватизация государственных, муниципальных предприятий.

Договор мены

1. общая характеристика

2. содержание договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. П.1 ст. 567

Договор мены регулируется главой 31 ГК, но в части не противоречащей существу мены регулируется нормами гражданского законодательства о купле продажи, при этом каждая из сторон подразумевается продавцом товара которой он обязуется передать и покупатель товара, который он обязуется принять.

Характеристика – консенсуальный, возмездный, взаимный.

Сторонами договора являются собственники товара, а также владеющие им на праве хозяйственного ведения оперативного управления, либо уполномоченные ими лица.

Существенные условия договора: предмет договора, который считается определенным при указании наименования и количества товара.

Предметом договора мены могут быть любые вещи не изъятые и неограниченные в обороте, а также имущественные права, за исключение тех прав которые неразрывно связаны с личностью гражданина (алиментные права, пенсионные права).

Форма договора мены – общие условия о форме сделки.

Договоры мены недвижимого имущества совершаются в той же форме что и купля-продажа.

Цена договора мены – это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу обмениваемые товары предполагаются равноценными. Если же стороны признают что стоимость обмениваемых товаров не равны, то передача менее ценного товара должны сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации). Такой платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. П.2 ст 168 гк

Содержание договора

Основные обязанности сторон

1. передача товара в собственность контрагента. Причем право собственности на приобретаемый товар возникает у сторон одновременно, после исполнения ими обязательств, даже при наличии разрыва во времени при взаимной передачи товара.

Лекция №9

Все условия о количестве, качестве, ассортименте, таре и упаковки, комплекта и комплектности обмениваемых товаров регулируются нормами ГК о купли-продажи в силу прямого указания. П.2 ст 567 ГК.

Право собственности у обоих приобретателей возникает одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом.

2. передача товара свободного от прав третьих лиц. В случае изъятия у одной стороны товара, приобретенного по бартеру, по основаниям возникшим до исполнения договора мены, она вправе потребовать от другой стороны возврата товара полученного последней в обмен и /или возмещение убытков. Ст 571 ГК.

3. в случаях предусмотренных договором при разнице стоимости обмениваемых товаров, сторона передавшая менее ценный товар, обязана выплатить денежную компенсацию.

По договору мены стороны передают друг другу как правило товар (вещь), принадлежащей им на праве собственности, с взаимным переходом права собственности на обмениваемые вещи.

В договоре стороны могут предусмотреть, что одна из сторон передает имущество принадлежащее ему на праве собственности, а другая сторона – арендные права пользования имуществом (недвижимости).

В соответствии с ГК и ЖК РФ, по договору мены могут передаваться только жилые помещения, находящиеся у сторон на праве собственности. Не допускается так называемый обмен частного жилого помещения находящегося в частной собственности на жилые помещения муниципального (государственного) жилищного фонда, принадлежащие гражданам на праве социального найма.

Договор дарения

1. общая характеристика договора дарения

2. исполнение договора. Запреты дарения, отмена дарения

3. пожертвование как дарение вещи в общеполезных целях.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право требования к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. П.1 ст 572 ГК

Безвозмездный, односторонне обязывающий (как правило), реальный (как правило), в отдельных случаях может быть консенсуальным (дарственное обещание)

Стороны договора – Даритель – собственник вещи или иное правомоченное лицо, а другая сторона – одаряемый – любое лицо, за исключением прямых запретов установленных в законе.

Предмет договора дарения – вещи, не изъятые из гражданского оборота, а так же имущественные права, за исключением тех которые не могут быть отчуждены (пенсионные права, алиментные права). Кроме того дарение может быть выражено в освобождении от имущественных обязанностей (прощение долга, перевод долга с одаряемого на дарителя).

Предмет договора должен быть формально определен путем указания на конкретную вещь, указанием на освобождение от конкретной обязанности иначе договор, содержащий условия дарственного обещания считается не заключенным. П.2 ст 572 ГК

Форма договора

1. договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

2. договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях

1) когда даритель – ЮЛ, и стоимость дара превышает 3 тыс рублей.

2) договор содержит обещание дарения в будущем(п.2 ст 574 ГК –в указанных случаях при несоблюдении договора договор дарения является недействительный), между гражданами на сумму свыше 10 МРОТ

Исполнение договора дарения:

Законодательство устанавливает запреты совершения дарения за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3 тыс рублей. П.1 ст 575 ГК

1. от имени малолетних и граждан признанных недееспособными их законными представителями.

2. работником образовательных организаций, медицинских организаций, организаций оказывающих социальные услуги и аналогичных организаций, гражданами находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

3. лицам замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальной должности, государственным и муниципальным служащим, служащим банка РФ, в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

4. в отношениях между коммерческими организациями.

Обещание дарения в будущем связывает дарителя, если оно сделано в письменной форме. Даритель вправе отказаться от исполнения договора содержащего условия о дарственном обещании, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось на столько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. П 1 ст 577 ГК

Отказ дарителя от исполнения обязательства может быть обусловлен явной неблагодарностью одаряемого, гибелью вещи – предмета дара, изъятием ее из оборота, запрет совершать определенные действия.

При определенных обстоятельствах даритель имеет право потребовать возврата подаренной вещи, то есть отменить дарение:

1) если одаряемый совершил покушение на жизни дарителя, кого либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышлено причинил дарителю телесные повреждения - возврат на основании вступившего в законную силу судебного решения.

2) если одаряемый обращается с подаренной вещью, представляющий для дарителя большую неимущественную ценность ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты

3) при дарении вещи за счет средств от предпринимательской деятельности в течение 6 месяцев до объявления его несостоятельным (банкрот)

4) если даритель переживет одаряемого в случаях прямо предусмотренных договором.

В указанных случаях отмена дарения возможна независимо от срока истекшего со дня заключения договора при условии, если подаренная вещь осталась у одаряемого.

Принять дар – это право одаряемого, соответственно одаряемый вправе отказаться от принятия подарка до его передачи, а после принятия подарка – расторжение договора.

Пожертвование (спонсорская помощь)

Пожертвование – дарение вещи или имущественного права в общеполезных целях. Пожертвование могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным, образовательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а так же государству и другим субъектам ГП указанным в ст 124 ГК.

В роли жертвователей (спонсоров) могут выступать любые дееспособные субъекты права.

Существенным признаком пожертвования является его целевое назначение в общеполезных целях. Поэтому использование пожертвований должно осуществляться в соответствии с указанным спонсором назначении.

Использование спонсорской помощи по иному назначению в следствие изменившихся обстоятельств возможно только с согласия спонсора (жертвователя), а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации ЮЛ - жертвователя по решению суда.

Использование пожертвований не по целевому назначению дает право для жертвователя и его правопреемников требовать отмены пожертвований.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

1. общая характеристика договора ренты

2. особенности договора постоянной ренты

3. договор пожизненной ренты

4. договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 33 ГК РФ.

ДОГОВОР РЕНТЫ

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. п 1 ст 583 ГК

Характеристика: возмездный, реальный (как правило; однако бывают случаи когда он консенсуален).

Сторонами договора являются: плательщик ренты, получатель ренты.

Плательщик ренты это сторона, осуществляющая периодические платежи – ренту.

В роли плательщика ренты могут быть любые дееспособные физические лица и юридические лица.

Получатель ренты – это сторона, передающая свое имущество под выплату рентных платежей.

Получателем могут быть граждане либо некоммерческие организации.

Форма договора: договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит государственной регистрации. Несоблюдение установленной формы договора ренты влечет его недействительность.

Виды договоров ренты:

1. договор постоянной ренты

2. договор пожизненной ренты

3. договор пожизненного содержания гражданина с иждивением

Рентой могут быть обременены недвижимое имущество (земельный участок, предприятие, жилые дома и квартиры и тд), а так же движимое имущество (дорогостоящее).

Форма выплаты ренты:

Различные путем предоставления вещей, в денежной форме, выполнение работ и оказание услуг, а так же удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе за ним, оплате ритуальных услуг.

Существенные условия договора: Предмет договора с указанием обременяемого рентой имущества, периодичность, определение размера выплаты ренты, и обеспечение выплат.

Обеспечение выплаты ренты в отношение недвижимого имущества выражается в том, что возникает залог этой недвижимость (ипотека), обремененной рентой, в силу закона. При обременении ренты движимых вещей допускаются любые способы обеспечения обязательства, страхование риска ответственности, поручительства, банковские гарантии и тд.

Плательщики становятся собственниками обремененной рентой недвижимости с момента заключения договора. В то же время, плательщик ренты вправе отчуждать это имущество обремененное рентой, в этом случае обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику, а в случае невыполнения ими своих обязательств по выплате ренты, первый плательщик ренты несет субсидиарную ответственность.

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

Постоянная рента является бессрочной, непрерывной, не предусматривающей срока прекращения платежа на момент заключения договора.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане независимо от их возраста и трудоспособности, а так же некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. В случае смерти гражданина – получателя ренты либо реорганизации некоммерческой организации, то право на выплату ренты переходит к их правопреемникам.

Форма выплаты постоянной ренты – денежная форма в форме передачи имущества, выполнения работ и оказании услуг (обязательно указать денежный эквивалент). В договоре определяется периодичность выплаты постоянной ренты, если это не предусмотрено договором, то постоянная рента выплачивается ежеквартально.

Договор постоянной ренты может быть расторгнуть соглашением сторон, по требованию одной из сторон, при существенном нарушении условий договора другой стороной (общие условия расторжения). Способ расторжения договора: выкуп ренты.

Условия выкупа ренты определяются в договоре, в договоре может быть предусмотрено, что нельзя выкупать ренту при жизни получателя ренты или в течение иного срока, но не превышающего 30 лет с момента заключения договора. Выкупная цена ренты определяется в договоре, а при отсутствии условия о цене – выкупная цена составляет годовую сумму рентных платежей. Если же имущество под выплату ренты передано бесплатно, то в выкупную цену входит так же цена переданного имущества.

Выкуп ренты может иметь место как по инициативе плательщика ренты, так и по инициативе получателя ренты. Плательщик ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты в предупреждением за 3 месяца в письменной форме. Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в судебном порядке в случаях предусмотренных законом:

1) при просрочке выплаты ренты сроком свыше одного года

2) при не обеспечении выплаты ренты

3) при признании плательщика ренты неплатежеспособным

4) при поступлении обремененной рентой недвижимости в общую собственность либо при ее разделе между несколькими лицами.

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

Договор пожизненной ренты представляет собой разновидность ренты, устанавливаемая на период жизни получателя ренты или иного лица указанного им.

Алеаторный договор = рисковый договор

Получателями ренты может быть одно или несколько указанных в договоре физических лиц, при этом бывший собственник недвижимости может указать на необходимость выплаты ренты так же в пользу другого лица.

Обязательства по пожизненной ренте прекращаются со смертью всех получателей ренты.

Пожизненная рента выплачивается в денежной форме, периодически выплачиваемых получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты выплачиваемой в каждом периоде должен быть определен в договоре. Размер ренты в зависимости от повышения стоимости жизни (уровня инфляции) индексируется. Минимальный размер ренты не может быть менее одного МРОТ в расчете на 1 месяц.

Требовать расторжение договора пожизненной ренты и выкупа пожизненной ренты вправе только получатель ренты.

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕНОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица/лиц. П 1 ст 601 ГК

Содержание с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а так же при необходимость в уходе за получателем ренты. Договором может быть так же предусмотрена оплата ритуальных услуг плательщиком ренты. П 1 ст 602 ГК

Данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в расчете на отдельный период.

Закон устанавливает стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ установленных законом. П 2 ст 602 ГК

Обремененное рентой недвижимое имущество находится в залоге в силу закона в пользу залогодержателя – получателя ренты. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог, иным образом обременять такое недвижимое имущество.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается

1. если получатель ренты умер

2. по требованию получателя ренты в судебном порядке при существенном нарушении своих обязательств плательщиком ренты.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор ренты является разновидностью фидуциарного договора.

Фидуциарный договор – договоры основанные на лично-доверительных отношениях сторон

Договоры, регулирующие передачу имущества в пользование.

Общее положение о договоре аренды (имущественного найма)

1. общая характеристика договора аренды

2. содержание договора аренды

3. ответственность сторон за нарушение условий договора аренды

4. прекращение аренды

По договору аренды имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Ст 606 ГК

Понятия аренда и имущественный найм тождественны.

Характеристика: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Предметом договора являются непотребляемые вещи, то есть вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Непотребляемые – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения, оборудование, транспортное средство и другие вещи не изъятые из гражданского оборота и оборотоспособность которые неорганичена.

Именно предметом договора аренда отличается от договора займа, где предметом могут быть родовые потребляемые вещи.

Стороны договора: арендодатель и арендатор

Арендодатель – это собственник имущества, а так же лицо владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного владения, иное полномочное лицо.

Арендатор – любые дееспособные субъекты права.

Договор аренды заключается в письменной форме в следующих случаях: если одной из сторон является юридическое лицо; если договор заключен на срок свыше одного года.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости сроком не менее одного года подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды транспортных средств так же заключаются в письменной форме независимо от срока договора.

Договор аренды с правом выкупа заключается в той же форме, что и купля-продажа имущества.

Виды договоров:

1. Договор проката

2. Аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа

3. Аренда зданий и сооружений

4. Финансовая аренда (лизинг)

5. Аренда предприятий

Аренда земельных участков регулируется общим положением об аренде и ЗК РФ.

В зависимости от срока, на который заключается аренда различают:

1. Аренда на определенный срок (период, календарная дата)

2. Аренда на неопределенный срок

Содержание договора аренды

Права и обязанности арендодателя:

1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество надлежащего состояния, т.е. в состоянии соответствующим условиям договора аренды и назначения имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами – техпаспортом, сертификатом качества и тп, если иное не предусмотрено договором. Ст 611

2. при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тп) ст 613 ГК

3. арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в предусмотренные сроки, если иное не установлено законом или договором аренды. Ст 616 ГК.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого имущество нельзя использовать по назначению. Капитальный ремонт устраняет или уменьшает процент износа имущества, способствует удорожанию имущества.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанные с заменой основных составных частей, текущий ремонт как правило не увеличивает стоимость арендованного имущества, не устраняет его износ в тоже время отсутствие текущего ремонта затрудняет нормальную эксплуатацию имущества.

По истечению срока аренды, арендодатель вправе требовать возврата арендованного имущества и требовать платежей за пользование имущества сверх срока аренды.

Права и обязанности арендаторов:

1. арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) п 1 ст 614.

Формы арендных платежей:

1) в твердой сумме денежных платежей вносимых периодически или единовременно.

2) В форме передачи арендатора арендодателям конкретной вещи в собственность или в аренду

3) В форме предоставления арендатора арендодателю определенных услуг

4) В форме установления доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов.

5) В форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, например возложить обязанность по проведению капитального ремонта

6) Иные формы, определенные договором, не противоречащие законодательству

Размер арендной платы определяется в договоре, может изменяться по соглашению сторон в сроки предусмотренные законом, при этом стороны вправе требовать изменение арендной платы, но не чаще одного раза в год.

2. арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условием договора аренды, а при их отсутствии по назначению имущества.

3. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), вносить арендные права в уставный и складочный капитал хозяйственных товариществ и обществ, в качестве пая в производственный кооператив, только с согласия арендодателя

4. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. п. 2 ст 616 ГК

5. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа. ст. 622

6. Арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Ст.621

Стороны вправе заключить договор аренды с правом выкупа ст 624. В этом случае, арендатор приобретает право собственности на арендованное имущество по истечение срока аренды или ранее этого срока при условии внесения полной выкупной цены.

Условие об аренде с правом выкупа должны содержаться в самом договоре аренды либо дополнительным соглашением.

Ст 623 ГК устанавливает последствия связанные с улучшением арендатором имущества в период его аренды. Если произведены отделимые улучшения, например в арендованном помещении установлена съемная аппаратура, то они признаются собственностью арендатора и последний вправе их изъять. Неотделимое улучшение, то есть улучшения не отделимые без вреда для имущества, произведенная арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость же неотделимых улучшений, арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Улучшение арендованного имущества, как отделимые так и неотделимые произведенные за счет амортизационных отчислений являются собственностью арендодателя. Согласие арендодтеля на осуществление арендатором неотделимых улучшений может выражаться в самом договоре аренды, в дополнениях к договору либо в письмах.

Согласно п.1 ст 617 ГК, переход права собственности хозяйственного ведения и оперативного управления на сданное в аренду имущества другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. П 2 ст 617

Дата добавления: 2014-01-04