Продажа земельных участков производится на конкурсах или аукционах

Операции с земельными участками

Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и целым рядом нормативно-законодательных актов. Например, «Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра», «Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей».

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия):

1. Владение - первичный компонент собственности, основанный на
законе осуществлять физический контроль над участком, возможность иметь его
у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Владение
создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии
с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника.

Владение и пользование могут быть объединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и
специальные, которые свойственны всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право
совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. Объем и содержаниеспециальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового
статуса собственника и иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков обусловливаются двумя признаками - их свойствами: категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или лесопосадки. Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные - консервации и т.п.

Статус собственников земли - граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство, в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства. Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок; возникновение общественной потребности в данном участке и др.

Правовой статус собственников земли - коммерческих организаций
(общества, кооперативы и др.) определяется их уставом.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее:

· право пожизненного наследуемого владения;

· право постоянного бессрочного пользования;

· сервитуты.

Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются
также публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники
земельных участков должны обеспечить:

· безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

· возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

· возможность доступа на участок соответствующих муниципальных
служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Для земельных участков возможны следующие виды сделок:

· по распоряжению земельными участками;

· купля-продажа земельного участка, земельного пая;

· сдача в аренду земельного участка;

· купля-продажа права аренды земельного участка;

· дарения земельного участка и земельной доли;

· обмен земельного участка и земельной доли;

· залог земельного участка и права на землю;

· передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив;

· наследование земельного участка и земельной доли;

· передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

· передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

· предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

· предоставление участка в собственность пол индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

· выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Основаниями для отказа в выдаче свидетельствана право собственности на землю являются:

- прямой запрет в законодательных актах Российс­кой Федерации на представление земельных участков в собственность;

- наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

- изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных Указом Президента РФ от 29 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Граждане, получившие участки, в пожизненное наследуемое владение, или бессрочное (постоянное) пользование, или взявшие их в аренду,кроме аренды у граждан, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Порядок выкупа части земельного участка, предоставленного ранее сверх предельных норм, установлен Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г. «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками».

Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок и земельную долю (пай) или выдела участка в натуре предусмотрено следующее:

- соответствующее заявление в органы местной власти подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;

- решение (выписка из решения) органа местной власти о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка или об отказе в этих действиях подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия решения;

- выдача государственными органами свидетельства производится на основании решения органов местной власти в десятидневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

Дата добавления: 2013-12-12