Купля-продажа земельных участков

Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа его границ.

Форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.

При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена в собственность по договорной цене или передана ему в пожизненное наследуемое владение.

Изъятие земельного участка у собственника для государственных и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта недвижимости -это гарантия предпринимателя в том, что он является единоправным собственником производственных (предприятия) и земельных ресурсов. При этом уставный капитал хозяйствующего субъекта увеличивается на величину стоимости земельного участка, что позволяет хозяйствующему субъекту привлечь дополнительные денежные средства путем вторичной эмиссии акций.

Кроме того, хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить кредит от ипотеки недвижимости, продать часть земли, а также оценить ее продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из потребностей рынка в пределах, допустимых законом.

Порядок продажи объектов недвижимости, кроме земельных участков, арендаторам определен «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий». Продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендаторов, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Цены на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, устанавливаются по методике, утверждаемой органом местного самоуправления в двухнедельный срок с момента введения в действие Основных положений. При расчете выкупной стоимости помещения, здания, строения, сооружения по любой из указанных методик продажная цена 1 кв. м. общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты. Для нежилых помещений в жилых домах, включая встроено - пристроенные, на коэффициент 2, а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Если методика определения выкупной стоимости не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа арендуемых зданий, сооружений, помещений осуществляется по максимальной стоимости, определенной в соответствии с основными положениями.

При нарушении прав граждан на приобретение в соответствии с законодательством Российской Феде­рации арендуемого недвижимого имущества, со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления или отдельных должностных лиц за­щита этих прав осуществляется в судебном порядке.

Порядок продажи земельных участков аренда­торам определен «Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 г.» и состоит в следующем.

Земельные участки могут быть незастроенными или застроенными.

Незастроенные земельные участки -это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

Застроенным земельным участком приватизированного предприятия считается вся его территория за исключением пустующих незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с проектной документацией) земельных участков. Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины.

Пустующие незастроенные земельные участки (участок ), землепользователем которых является приватизируемое предприятие, могут быть по решению предприятия:

- сохранены в государственной или муниципальной собственности с передачей в аренду данному предприятию или без передачи;

- выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента вступления в права собственности.

При выполнении предприятием последнего условия оно обязано продать его в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для продажи незастроенных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При приватизации земельных участков порядок использования недр определяется в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах».

При продаже застроенного земельного участкав границах городов и иных населенных пунктов в соответствии с Основными положениями, право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование. Под ним, впредь до введения в действие законодательства о территориальном зонировании, понимается право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующими органами власти (органами местного самоуправления) согласно действующим законодательствам и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. При этом, не допускается установление: целево­го (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка; ограничений на использование отдельного участка.

Такие ограничения могут устанавливаться только для всех участков в пределах данной функциональной зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации. Собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны этого города (населенного пункта) или в радиусе 100 м от границ данного участка.

Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых земельных участков обязаны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативно-правовыми актами.

Собственники земельных участков имеют право на оформление в собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объекта (объектов) недвижимости данного собственника (до границы участка или для кабелей и трубопроводов до соединений с соответствующими магистралями) по договору с соответствующим органом. Строительство на участке новых объектов инфраструктуры, в том числе прокладка электрических и телефонных кабелей, водопровода, газопроводов, канализации, размещение которых может нанести ущерб собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка н соответствующим государственным (муниципальным) органом. Действительными являются ограничения на использование застроенного земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или иного объекта недвижимости.

Не может являться основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи застроенного земельного участка и в выдаче соответствующего свидетельства о собственности на землю отсутствие надлежащих оформленных документов.

Рынок земли формируется сделками по купле-продаже земельных участков или продаже права долгосрочной и краткосрочной аренды земли. Купля-продажа земельного участка оформляется типовым документом (купчей) по форме, утвержденной Министерством юстиции РФ. Купчая должна быть зарегистрирована в установленном порядке

При купле-продаже земельного участка в ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участка, предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, сделка оформляется типовым договором купли-продажи по форме, утвержденной Роскомземом и Госкомимуществом.

Гражданин РФ, получивший земельный участок в собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, вправе продать его другому гражданину России. Причем независимо от того, когда продаваемый земельный участок был приобретен в собственность.

Чтобы совершить сделку купли-продажи земельного участка собственник, выступающий в роли продавца, и покупатель или уполномоченное им лицо оформляют договор купли-продажи (купчую). Договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель.

Гражданин, пожелавший продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок (либо часть участка), обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения участка. От имени продавца может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на продажу земельного участка.

Продавец предоставляет в комитет документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).

Дата добавления: 2013-12-12