Особенности ипотеки нежилых помещений и предприятий

Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится закладываемая недвижимость.

Нежилые помещения (здания), принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, могут быть заложены по договору ипотеки.

Ипотека нежилых помещений (зданий)

Следует учитывать, что недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость (здания, сооружения), либо части этого участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

В договоре ипотеки нежилого помещения (здания) необходимо указать:

- предмет ипотеки (наименование недвижимого имущества, его местонахождение, а также индивидуальные признаки);

- право, в силу которого нежилое помещение (здание), являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя;

- оценочную стоимость предмета ипотеки (определяются по соглашению сторон, и указывается в денежном выражении);

- обязательство, обеспечиваемое ипотекой (размер обязательства в денежном выражении, основания его возникновения и срок исполнения).

Если размер обеспеченного ипотекой обязательства возможно определить лишь только в будущем, необходимо указать порядок его определения. В случае исполнения обязательства по частям и в договоре ипотеки следует оговорить сроки и размеры соответствующих платежей либо иные условия, позволяющие установить эти размеры.

Помимо погашения основной суммы долга и процентов по нему залогодатель обязан в случае неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства возместить залогодержателю убытки, а в случае неправомерного пользования чужими денежными средствами – уплатить залогодержателю соответствующие проценты, предусмотренные основным обязательством либо федеральным законом.

Кроме того, при обращении взыскания на заложенное нежилое помещение (здание) залогодатель будет вынужден возместить залогодержателю судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания, а также расходы по реализации заложенного имущества.

Если в договоре ипотеки указана определенная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то превышающие эту сумму обязательства залогодателя перед залогодержателем не считаются обеспеченными ипотекой.

Нежилое помещение (здание), заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу, если иное не предусмотрено договором. Это означает, что залогодатель вправе его продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив и т.д. Но для этого залогодателю необходимо получить согласие кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору ипотеки нежилое помещение (здание) в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору ипотеки, в том числе и те, которые не были выполнены как следует первоначальным залогодателем.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на закладываемое нежилое помещение (здание). В противном случае у залогодержателя появятся основания потребовать досрочного исполнения обязательства по договору или изменения условий договора ипотеки.

Важно иметь в виду, что договор ипотеки не может содержать условий, которые ограничивают права залогодателя использовать заложенное нежилое помещение (здание) в соответствии с его назначением. Залогодатель вправе извлекать из этого недвижимого имущества доходы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, на заложенное недвижимое имущество может быть обращено взыскание. Цель такого взыскания – удовлетворить требования залогодержателя. Если допущенное залогодателем нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного нежилого помещения (здания), то в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят
все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия.
Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Дата добавления: 2013-12-12