Принципы оценки стоимости недвижимости

Виды оценки недвижимости

1. массовая, которая подразумевает оценку большого числа объектов на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. Оценщик может использовать конкретную модель оценки, включающую описание основных ценообразующих факторов.

2. индивидуальная оценка – это оценка конкретного объекта, осуществляемая на конкретную дату с учётом индивидуальных особенностей и уникальных свойств объектов недвижимостей.

В оценочной деятельности выделяют следующие подходы:

1) затратный – в соответствии с которым стоимости объекта недвижимости определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта недвижимости с учётом износа.

2) доходный – в основе которого лежит представление о стоимости имущества как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При это учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а так же уровень риска, связанного с их получением

3) Рыночный – основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойства объектов относительно недавно проданных на рынке

Реальная оценка объекта недвижимости осуществляется на основе научно-обоснованных методов оценки в основе которых лежат те или иные принципы.

1. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПНиНЭИ) – это разумное и возможное использование объекта, которое обеспечивает ему наиболее высокую текущую стоимость на дату оценки

2. принцип полезности – любой объект имеет стоимость и цену тогда, когда обладает полезностью или потребительной стоимостью

3. принцип замещения – гласит, что средний рациональный покупатель никогда не переплачивает так как имеет представление о полезности и ценности объекта

4. принцип ожидания – определяет зависимость, стоимость объекта оценки, от доходов или других выгод в натуральной форме или в виде услуг, которые могут быть получены в будущем от недвижимости. При этом следует помнить что будущий рубль стоит меньше чем рубль сегодняшний. Фактор времени учитывается с помощью коэффициента дисконтирования:

Кд = (1+i)^t

i – ставка доходности

5. Принцип сбалансированности (пропорциональности) – устанавливает что любому типу использования земли соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, которые обеспечивают земле максимальную стоимость.

6. принцип зависимости – устанавливает зависимость стоимости объекта от его места расположения.

7. Принцип конкуренции

8. Принцип спроса и предложения – результат взаимодействия спроса и предложения

Дата добавления: 2013-12-12