Стоимость и ее виды

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Стоимость любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Нахождение в гражданском обороте предполагает разрешенную возможность передачи прав собственности на объект недвижимости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент. Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.

Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования. Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого им необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная;

- утилизационная;

• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости:

- инвестиционная;

- балансовая;

- налогооблагаемая.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Каждый из перечисленных видов стоимости в обмене и в пользовании имеет свою область применения и ограничения.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие «рыночная стоимость».

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости.

На практике используются различные определения рыночной стоимости, причем в юридических инстанциях, кредитных организациях, финансовых и страховых компаниях ее трактовка имеет определенные особенности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е., когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая необязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частой ошибкой начинающих оценщиков является принятие цены предыдущих похожих сделок за стоимость аналогичной недвижимости без анализа условий, в которых произошли эти сделки. Пока не проведен детальный анализ условий сделки, нельзя сделать обоснованный вывод о рыночной стоимости недвижимости. Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных для данного сегмента рынка, например, по формам финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправки, отражающие реакцию рынка на изменившиеся условия.

Типичной ошибкой является и сопоставление рыночной цены с издержками на строительство сопоставимого объекта. Только в редких случаях сбалансированного рынка, когда относительно новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость будут близки по значению. Во всех остальных ситуациях величина издержек и рыночной стоимости недвижимости будут в той или иной степени расходиться.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях. Рыночная стоимость аренды является разновидностью рыночной стоимости и оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду. Местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы и ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) - устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Анализ основных методов оценки стоимости. Существует несколько традиционных подходов к оценке стоимости имущества. К ним относятся стоимостный метод (метод возмещения затрат), метод сравнения продаж (рыночной или сравнительной стоимо­сти) и метод капитализации дохода (доходный метод). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной опти­мальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее ис­пользование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Другими словами, многоквартирный дом представляет большую ценность для того, кто собирается, например, организовать кондоминиум, чем для покупателя, который намеревается использовать его для сдачи квартир в аренду. В таком случае цена кондоминиума (за вычетом из­держек по «переводу» здания в кондоминиум) и должна быть положена в основу оценки.

Метод сравнения продаж иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер.

Метод капитализации дохода предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что-либо владелецимущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного пери­ода. Это простое применение соответствующей формулы: Текущая стоимость

(PV) = C/E. (15)

В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход (net operating income), а ставку дисконта Е обычно назы­вают нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:

Текущая стоимость

(PV) = C/E-g, (16)

где разность (E-g) можно рассматривать как норму капитализации.

Норма капитализации в общем виде должна включать некоторую премию за риск. Для того чтобы исчислить норму капитализации (Ro), можно использовать цены, по которым соответствующее имущество продается в настоящий момент; многие аналитики просто преобразуют приведенную выше формулу текущей стоимости:

R_о = Денежные поступления/Текущая стоимость

R_о = Чистый текущий доход/Текущая цена имущества

Тем самым появляется возможность сравнивать различные виды иму­щества на основе расчетных норм капитализации. Анализ норм капитали­зации аналогичен анализу модели, рассматривающей отношение цены ак­ций к доходу корпорации (норму капитализации можно рассматривать как соотношение, обратное пропорции цена/доход).

Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потенциальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, коммунальные платежи, страхование и т. п. Чистый текущий доход обычно не включает непредвиденных затрат (рассчитывается «стабильная» величина дохода), и во многих случаях он представляет скорее ориентировочную величину, поскольку точная оценка большинства расходных статей сопря­жена с рядом трудностей. Почти во всех вариантах не учитываются неко­торые расходы, связанные с владением имуществом и его продажей в конце периода. Многие аналитики постепенно склоняются к необходимости вклю­чения в состав издержек налогов, связанных с переоформлением прав соб­ственности, комиссионного вознаграждения брокерам и затрат по измене­нию внутренней планировки, предпринятых предшествующими владельца­ми. Эти издержки обычно возмещаются при продаже.

Один из вариантов этого метода известен под названием мультипли­катор совокупного дохода (gross income multiplier). В этом случае данные о затратах просто не фигурируют: рассматриваются лишь потоки доходов, которые включают совокупные платежи за пользование жильем и другие «нерентные» доходы, приносимые данными видами имущества.

При оценке недвижимого имущества на практике во многих случаях приходится сталкиваться с недостаточностью имеющейся информации, при этом возникает необходимость использования различных вариантов упро­щенной оценки потоков доходов. Можно ли полагаться на результаты анализа, базирующегося на подобных данных? Использование нормы капи­тализации при сопоставлении различных вариантов вложений вполне оп­равдано до тех пор, пока расчетные показатели дохода пропорциональны некой четко определенной величине потоков доходов. И все же к оценкам, полученным с помощью упро­щенных методов, необходимо относиться с некоторой осторожностью.

Приведенные варианты оценок могут характеризовать ориентировоч­ную стоимость для «типичного» инвестора; по предположению, они дол­жны как-то отражаться в ценах продажи имущества. Но они могут и не отражать стоимости имущества с точки зрения какого-то инвестора. Чтобы оценить имущество с позиций того или иного инвестора, необходимо по­строить предполагаемые стандартные годовые отчеты о прибылях и убыт­ках от эксплуатации рассматриваемого имущества за весь период владе­ния. Это позволит более точно оценить доходы и расходы того или иного конкретного инвестора, а также влияние налоговых платежей. Потоки доходов за каждый год владения (после вычета налогов) плюс некая оценка стоимости имущества (за вычетом транзакционных издержек), если оно будет продано в конце периода, дисконтируются; для этого использу­ются показатели минимально необходимой, с точки зрения данного инве­стора, доходности.

Дата добавления: 2013-12-12