Алгоритм метода

Основные понятия.

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нём оцениваемого объекта недвижимости (зданий или сооружений). В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается с целью получения дохода, поэтому наиболее предпочтительным является доходный метод оценки. Однако использование затратного метода необходимо в следующих случаях:

1) при анализе нового строительства;

2) для целей налогообложения;

3) для выявления сверхдоходов от эксплуатации недвижимости;

4) для целей страхования;

5) при оценке последствий стихийных бедствий,

6) при определении варианта использования земли,

7) при реконструкции зданий,

8) при оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях становления рынка затратный метод является определяющим, так как применение других методов требует обширной рыночной информации, которую в условиях неразвитого рынка собрать сложно. Также при использовании затратного метода необходимо помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и, чаще всего, бывают больше или меньше ее (дорогая гостиница на окраине города или АЗС).

Таким образом, стоимость недвижимости по затратному методу –это стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости минус его износ и плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (т.е. со всеми имеющимися изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С теоретической точки зрения предпочтительнее ПСЗ, а с практической – ПСВ, так как вряд ли кому-то захочется воспроизвести здание, которому более 3-5 лет, и в то же время, при создании здания «аналогичной полезности» создаётся совершенно новый объект, который, как правило, дороже.

В практической оценке чаще всего используется полная стоимость воспроизводства (ПСВ).

Последовательность действий при использовании затратного метода следующая:

1) рассчитывается стоимость земельного участка и расчёт по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав на его аренду,

2) определяется ПСВ или ПСЗ,

3) производится расчёт полного износа: физического, функционального и внешнего,

4) вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью определения стоимости здания или сооружения (т.е. его остаточной стоимости),

5) производится суммирование стоимости земельного участка, затрат по его благоустройству и стоимости здания (сооружения).

Ограничения, связанные с использованием затратного метода:

1) затратный метод не отражает прогнозируемые доходы, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход,

2) большие сложности и неопределенность возникают с определением износа зданий, срок службы которых превышает 10 лет,

3) затратный метод не учитывает варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Дата добавления: 2013-12-12