Методы определения ПСВ и ПСЗ

Оценщики в своей практике используют самые разные методы определения ПСВ (ПСЗ). Среди них наиболее часто используются следующие 4 метода:

1. Метод разбивки по компонентам – он использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Поэтому этот метод чаще всего называют «сметный способ расчёта стоимости объекта недвижимости», так как он заключается прежде всего в составлении объективных сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее трудоёмкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчён, если на данный объект сохранились старые сметы, по которым он строился. В противном случае оценщику потребуется помощь специалиста сметчика, который разработает сметы на аналогичные объекты. При применении данного метода используют «Единые нормы и расценки и индексы цен в строительстве».

2. Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим незначительные отклонения в конструктивном решении. При данном методе скорректированная стоимость единицы, выбранной для расчёта стоимости объекта, умножается на число единиц оцениваемого объекта. Ими могут быть: м², м³, 1 место и т.д. Если оценщик не может отыскать недавно построенный сопоставимый объект, то следует воспользоваться разработками Центрального НИИ экономики и управления строительства, которое выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным зданиям и сооружениям при базисном текущем и прогнозируемом уровне цен на основные ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объектов недвижимости.

3. Метод количественного анализа – для его применения необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. Данный метод обладает такой же точностью, как и метод разбивки по компонентам, но он также очень трудоёмок. При его использовании необходимы определённые знания и опыт, поэтому начинающие оценщики делают при этом много ошибок. Целесообразно для данного расчета привлекать квалифицированных специалистов–сметчиков.

4. Метод 50×50 предусматривает, что при строительстве здания использовалось импортные и дорогостоящие строительные и отделочные материалы (это, как правило, коттеджи, особняки и объекты индивидуального строительства). Поэтому при определении стоимости объекта предусматривается равенство затрат на заработную плату и стоимость строительных и отделочных материалов в структуре всех затрат на строительно-монтажные работы. Этот метод принят подрядными строительными организациями как гарантия качества за выполненные работы, учёт претензий заказчика (возможность перепланировки и переделки в период возведёния объекта) и ответственность за возможную порчу материала. Несмотря на то, что метод весьма упрощённый, в большинстве случаев он даёт удовлетворительные результаты и может быть использован в практической оценке.

Дата добавления: 2013-12-12