Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод учета затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке (метод остатка для земли)

Данный метод используется при оценке земельных участков, которые освоены, или предполагается освоить относительно наиболее эффективного их использования. В основу метода положен принцип дополнительной прибыльности, не связаной с земельными улучшениями. Согласно ему номинальная стоимость земли рассчитывается, как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом планируемой прибыли:

Ц_м=Ц_о-(В_п-П_п),

где: Ц_м - номинальная стоимость земли (земельного остатка), грн.;

Ц_о - ожидаемая цена продажи застроенного земельного участка, грн:

В_п - затраты на реализацию проекта застроенного земельного участка, грн.;

П_п - прибыль, приемлемая для застройщика, грн.

Затраты на реализацию проекта застройки земельного участка включают:

1) затраты на отведение земельного участка, разработку и согласование проекта его застройки;

2) затраты на инженерную подготовку и обустройство земельного участка, строительство;

3) затраты на оплату местных сборов, налогов и платы на кредит;

4) административно-управленческие затраты.

Экономический метод целесообразно использовать для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и других видов сноса зданий и сооружений.

При отсутствии данных о продаже застроенных земельных участков и затрат на их освоение и застройку могут использоваться экспертные оценки. В этом случае достоверность расчета номинальной стоимости земельного участка зависит от точности определения общей стоимости застроенного участка и всех затрат, связанных с его застройкой.

Базовая концепция этого метода говорит, что ни один умно действующий на рынке инвестор не заплатит за объект сумму, значительно большую текущей стоимости доходов, ожидаемых от владения объектом (прибыльного его использования).

Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода, предусматривает эффективное использование земельного участка (фактическое или условное) с учетом ограничений и отягощений относительно его использования.

При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

,

где: Ц_кп -оценочная стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации чистого дохода, грн.;

Д_о - годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), грн.;

С_к – коэффициент ставки капитализации.

При непрямой капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:

,

где: Ц_кн - оценочная стоимость земельного участка, определяемая путем косвенной капитализации чистого дохода, грн;

Д_оі - ожидаемый чистый доход за i-ый, год грн;

I - период, который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода, лет.

Ставка капитализации чистого дохода определяется отношением чистого годового дохода к цене продажи подобного земельного участка, или кумулятивным способом, как сумма безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.

При определении ставки капитализации чистого дохода, как соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка, используется формула:

С_к=Д_о÷Ц_ан,

где: Д_о – чистый годовой доход, грн.;

Ц_ан - цена продажи подобного земельного участка на рыночных условиях, грн.

При кумулятивном способе оопределения чистого годового дохода его капитализация определяется по формуле:

С_к = Б_к + І_р + Л_р,

где: С_к – ставка капитализации (коэффициент);

Б_к - безрисковая процентная ставка (коэффициент);

І_р - риск на вложение инвестиций (коэффициент);

Л_р - риск на ликвидность земельного участка (коэффициент).

Кроме этих, могут быть учтены также риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием экономики в конкретной отрасли и др.

Чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу за исключением затрат, связанных с удержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе объектов недвижимого имущества, которые на ней расположены. В другом случае чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях.

Если использование земельного участка нерентабельно, за основу берется чистый доход от подобного по целевому назначению земельного участка, или ожидаемый доход при условии эффективного использования земельного участка.

В случае применения методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от земельного участка, необходимо провести конкретные расчеты:

1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом ограничений и отягощений в его использовании;

2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.

Метод капитализации чистого дохода основывается на капитализации денежных потоков, получаемых владельцем земельного участка, в текущую стоимость.

Существует несколько способов капитализации:

1) прямая капитализация;

2) дисконтирование денежных потоков;

3) ипотечно - инвестиционная техника Елвуда;

4) модель Гордона и др.

Они учитывают характер и продолжительность потока прибылей от владения землей, предусматривают прибыль от следующей перепродажи, другие виды прибылей от отдачи части имущественных прав.

Метод, основанный на прибыльности, может применяться в разнообразных формах (путем выполнения нескольких разнообразных комплексов оценочных процедур), одним из вариантов является метод дисконтирования потоков денежной наличности – самый громоздкий, но вместе с тем и самый очевидный (дисконтирование - процедура приведения будущих потоков денежной наличности к текущей стоимости). Применение этого метода возможно в тех случаях, когда прибыль предприятия (объекта) имеет значительные колебания по периодам времени.

При относительно стабильном уровне прибыли и условно-бесконечном периоде эффективной эксплуатации оправданно применение метода прямой капитализации. Под условно-бесконечным периодом эффективной эксплуатации, в данном контексте, понимается период, который превышает 20 лет, так как ошибка ставки капитализации, которая чаще всего применялась в практике, при таком периоде настолько мала, что ею можно пренебречь.

Метод, ориентированный на доход, в случае невозможности применения метода сравнения аналогов продаж, является единым по - настоящему рыночным методом оценки участков, приобретенных с целью получения прибылей, и дает достаточно надежные результаты.

Коэффициент связи между будущей и текущей стоимостью денежных потоков называется ставкой дисконта. Она может быть определена или путем экстракции с информации о рыночной трансакции, или путем сравнения прибыльности объекта оценивания с прибыльностью альтернативных финансовых вложений(как правило, разнообразных финансовых инструментов) с учетом отличий свойственных им рисков и разной ликвидности.

Дата добавления: 2013-12-12