Тема 10. Государственная регистрация земельных участков

Вопросы по теме 9 для самопроверки знаний

2.

Способы определения ставки дисконта

То, что риск является субъективной категорией, и оценка его разными инвесторами может быть разной, находит отражение в разных концепциях (видах, стандартах) стоимости. При определении рыночной стоимости необходимая норма прибыли и соответствующая ставка дисконта отображают оценки риска, свойства рынка капитала, т.е. отвечают запросам "среднего" инвестора.

Классические методы определения ставки дисконта:

1) метод суммирования премий за риск - моделирование поведения типичного (среднего) инвестора при формировании им своих требований к норме прибыли на инвестиции. Перед вкладом своих средств в объект инвестирования инвестор однозначно сравнивает прибыльность данной инвестиции с прибыльностью, на которую он может рассчитывать с нулевым риском вложений;

2) метод оценивания капитальных активов, основанный на теории равновесной зависимости между необходимой нормой прибыли на капитал, вложенный в любой актив, и риском, с которым связано получение этой прибыли;

3) метод дисконтирования дивиденда основывается на допущении, что стоимость простой акции равняется текущей стоимости будущих дивидендных выплат. Эта модель может быть также названа моделью бесконечного периода владения;

3) экстракция с данных о трансакциях на рынке – самый очевидный и очень надежный метод, суть которого состоит в измерении фактической прибыльности инвестиций в акции предприятия-аналога на краткосрочном интервале (например, год). Метод базируется на понятии "общая норма прибыли".

Эти методы применяются по причине, что при этом определяются альтернативные финансовые инструменты и ставки дисконта.

В процессе выполнения процедур оценивания разнообразными методами получают разнообразные результаты (которые отличаются иногда в несколько раз). Задача оценщика - определить на их основе диапазон стоимости. Этот процесс называют сведением результатов.

При проведении оценивания разными методами оценщик практически всегда принимает ряд допущений и выбирает нужный ему результат.

Известны два подхода к решению этой проблемы: из полученных результатов выбирается один, который и принимается, как мнение о стоимости; между разнообразными вариантами находится средневзвешенное.

Первый подход приемлем, если допущения и неточности, принятые в одном из методов, несоизмеримо меньше, чем в других, а второй - когда величины допущений и неточностей методов соизмеримы.

По мнению большинства инвесторов стоимость объекта находится где-то между ее значениями по двум методам.

Отчет об экспертной денежной оценке должен содержать:

1) основания для проведения экспертной денежной оценки земельного участка;

2) цель оценки и дату ее проведения;

3) описание земельного участка;

4) план и характеристику земельного участка по физической и экономической особенностям, правовом режиме, особенностях его местонахождения, границах, целевом назначении, характере использования и состоянии застройки;

5) анализ эффективности использования земельного участка;

6) обоснование принятых методических подходов;

7) расчет оценочной стоимости земельного участка по принятым методическим подходам;

8) основные предпосылки проведения оценки;

9) вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка;

10) сертификат земельного участка.

К отчету добавляются ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.

В случае применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, четко определяются факторы, по которым проводится сравнение и обоснование размеров поправок к цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.

В случае применения метода подхода по капитализации чистого дохода от земельного участка делаются расчеты:

1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом отягощений и ограничений относительно его использования;

2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска по инвестировании и ликвидности земельного участка.

В случае применения методического подхода с учетом затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке в отчете отмечаются уровни цен продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и затраты, связанные с сооружением зданий и сооружений.

Материалы экспертной денежной оценки согласовываются с местным советом, местной государственной администрацией, Советом Министров Автономной Республики Крым, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждаются соответствующим государственным органом земельных ресурсов.

Вывод эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения оформляется отдельным документом, он подписывается экспертом и руководителем юридического лица и скрепляется печатью юридического лица, которое провело экспертную оценку.

После этого заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения и подписывается экспертом и руководителем юридического лица с закреплением печатью.

Срок действия отчета составляет шесть месяцев с даты оценки.

1. Назвать правовые акты по нормативной денежной оценке земель.

2. Охарактеризовать информационную базу нормативной денежной оценки земель.

3. Раскрыть последовательность проведения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

4. Назвать показатели, используемые для расчета показателей денежной оценки земель с.-х. назначения.

5. Указать, какой срок капитализации рентного дохода применяется при расчете денежной оценки земель.

6. Привести формулу определения дифференциального дохода с 1га пашни.

7. Привести формулу определения дифференциального дохода с 1га земель под многолетними насаждениями и пастбищами.

8. Привести формулу определения денежной оценки агропроизводственной группы почв.

9. Определить порядок определения денежной оценки отдельного земельного участка.

10. Привести формулу определения денежной оценки 1м² земельного участка в населенных пунктах.

11. Перечислить группы рентообразующих факторов, которые учитываются при определении показателей нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

12. Раскрыть, как определяются затраты на освоение и обустройство территорий населенных пунктов.

13. Привести формулу определения денежной оценки земель промышленности, транспорта,связи, обороны и других назначений.

14. Привести формулу денежной оценки земель лесного фонда.

15. Привести денежную оценку земель водного фонда.

16. Привести формулу определения денежной оценки земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

17. Раскрыть цель проведения экспертной оценки земель.

18. Охарактеризовать методы для определения экспертной денежной оценки земель.

19. Объяснить суть капитализации.

20. Объяснить отличия между методами прямой и косвенной капитализации.

21. Охарактеризовать способы определения коэффициента дисконтирования.

22. Определить показатель экспертной денежной оценки по методу сопоставления продажи.

23. Описать процедуру применения затратного метода.

24. Объяснить, как проводится интерпретация результатов денежной оценки по разным методическим подходам.

25. Перечислить и объяснить требования к отчету по экспертной оценке земельного участка.

Дата добавления: 2013-12-12