Дата оценки - это момент времени, на который выполняется оценка

Определение проблемы

Технология оценки

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий:

1. Определение проблемы.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных.

4. Оценка земельного участка.

5. Применение трех подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

8. Доклад об оценке.

Данная стадия оценки состоит из следующих этапов:

- идентификация объекта;

- выявление предмета оценки;

- определение даты оценки;

- формулирование цели и функции оценки;

- определение вида стоимости;

- ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями.

Идентификация объекта недвижимости

На этой стадии определяются объект недвижимости, его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, а также его фактические характеристики.

Выявление предмета оценки

Важнейшим моментом при осуществлении оценки объекта недвижимости является выявление предмета оценки, т. е. устанавливается, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или только некоторые имущественные права.

Определение даты оценки

С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Например, существуют сезонные колебания цен на недвижимость в зависимости от времени года. Причем эти изменения даже в короткие временные промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата осмотра объекта недвижимости, дата судебного разбирательства, связанного с разделением имущественного комплекса, дата совершения сделки и другие случаи.

Дата оценки стоимости объекта важна также при использовании сравнительного подхода к оценке, когда стоимость оцениваемого объекта устанавливается в результате сравнения продаж по сопоставимым сделкам. При использовании этих данных важно знать, на какую дату производилась оценка сопоставимых объектов.

Если оценка объекта недвижимости производится для судебного разбирательства, например в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд. Как правило, дату оценки определяет оценщик по согласованию с заказчиком оценки.

Формулирование цели и функции оценки

Формулирование цели оценки очень важный этап, определяющий последующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и вследствие этого ошибочный результат в оценке объекта недвижимости.

Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что оценивается. Цель оценки определяет вид стоимости и имущественные права, которые требуется определить. Например, цель оценки - определить рыночную стоимость полных прав собственности на объект.

Функция оценки - это сфера ее последующего использования. Например, оценка необходима для помощи продавцу или покупателю в определении цены объекта недвижимости. Формулируя функцию оценки, мы отвечаем на вопрос, для чего необходима оценка (для налогообложения, страхования, кредитования, купли, продажи, аренды, ликвидации и т. д.). В отчете по оценке всегда указывается, что данная оценка действительна лишь для функции или функций, указанных в данном отчете. Использование полученных результатов в других целях будет некорректным.

Ознакомление заказчика с ограничительными условиями и предположениями

На этой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями и предположениями, которые сопровождают процесс оценки стоимости объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются и согласовываются с заказчиком с целью защиты интересов заказчика и оценщика. При необходимости некоторые из них следует отражать в отчете об оценке. Это делается для того, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и оценщиком.

Основные ограничительные условия и предположения в оценке стоимости объектов недвижимости.

1. При подготовке отчета об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.

2. Финансовые и технико-экономические характеристики эксплуатируемого объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества.

3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.

4. Прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки и для функций, указанных в данном отчете.

6. Заказчик гарантирует, что любая информация, а также суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.

7. Оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

8. Отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное (либо полное) исследование, в котором оценщик не соблюдал (либо соблюдал) всех требований к оценке, предусмотренных Стандартами по оценке.

9. Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.

10. Оценщик не дает никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства в рассматриваемых правилах и бухгалтерских документах.

11. Заказчик обеспечивает оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности за последние 4 года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами.

оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, оценщик должен отразить это в своем отчете.

Оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление оценщика с объектом недвижимости и возможность осуществления анкетирования администрации.

Дата добавления: 2013-12-12