Выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости

Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку

Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку - вторая стадия оценки, состоящая из следующих этапов:

1. Предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией.

2. Определение исходной информации и ее источников.

3. Определение состава группы оценщиков.

4. Составление задания на оценку и календарного плана.

5. Подготовка и подписание договора на оценку.

Предварительный осмотр объекта недвижимости и знакомство с администрацией

Предварительный осмотр объекта лучше провести с одним из опытных представителей заказчика, чтобы попытаться как можно больше узнать "из первых рук" о предыстории развития данного объекта недвижимости, выпускаемой продукции, физическом состоянии недвижимости, квалификации работников и руководителей предприятия, психологическом климате в коллективе, перспективах развития предприятия и чтобы лучше понять, что представляет собой данный объект.

Важно также познакомиться и обменяться телефонами с представителями заказчика, которые могут быть полезны оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки, и при необходимости участвовать в экспресс опросе для получения информации о перспективах развития объекта.

На этом этапе оценщик знакомится с представителем заказчика, который будет формулировать задание, обеспечивать исходной информацией, подписывать договор об оценке и принимать отчет об оценке.

Определение исходной информации и ее источников

На данном этапе определяются типы данных, используемые для оценки, и их источники. Это могут быть сведения о рынке, на котором функционирует объект, информация о других аналогичных объектах, финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и данные о перспективах его развития на ближайшее будущее, о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Самый распространенный способ представления общих данных - это разбивка их на подразделы, касающиеся: рынка и сектора рынка, на котором функционирует объект; вида продукции, цен на нее; местоположения объекта (т.е. данные о городе, районе, где расположен объект) и т. д. При таком способе представления данных информация собирается и систематизируется только один раз и далее ее можно использовать для определения стоимости других объектов недвижимости.

Сбор необходимой информации для определения стоимости объектов недвижимости - наиболее трудоемкая стадия оценочного процесса. После определения видов данных, необходимых для оценки, выявляются источники их получения. Это могут быть управленческие службы заказчика, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги самого оценщика и др. При заключении договора на оценку объектов недвижимости необходимо указать состав документов, которые Заказчик должен представить оценщику к определенному сроку, чтобы он смог начать оценку объекта.

Определение состава группы оценщиков

Оценщик, ответственный за проведение оценки, определяет состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости. Оценка небольшого объекта недвижимости может осуществляться одним оценщиком. Для оценки крупного объекта необходимо привлечь экономистов, специалистов по маркетингу, технических экспертов, экологов и т. д.

Необходимо также привлекать представителей заказчика, имеющих необходимые знания и опыт. Такой подход позволяет более оперативно получать исходные данные, информацию о будущих доходах и обеспечивает лучшую организацию приемки отчета об оценке недвижимости.

Составление задания на оценку и календарного плана

Задание на оценку, как правило, подготавливает оценщик, так как заказчик из-за отсутствия достаточных знаний и опыта в области оценки делает это недостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей и функций оценки - основная причина ошибок и конфликтных ситуаций в последующих отношениях заказчика с оценщиком.

Задание на оценку должно включать в себя следующие основные положения:

1. Имя заказчика.

2. Имя оценщика.

3. Определение предмета оценки.

4. Дата оценки.

5. Цель и функция оценки.

6. Применяемый стандарт стоимости.

7. Календарный план.

8. Особые условия (ограничительные условия и предположения).

Приведенный выше состав задания на оценку имеет примерный характер. В каждом отдельном случае оценщик уточняет состав задания на оценку с учетом конкретных особенностей предмета и объекта и характера оценки.

В процессе оценки возможные отклонения от задания и/или дополнения к нему фиксируются оценщиком в докладных записках заказчику, а копии докладных прилагаются к отчету об оценке.

При разработке задания на оценку важным моментом является определение цели оценки, т. е. формулирование ответа на вопрос, что оценивается - вид стоимости объекта и характер имущественных прав.

Задание на оценку прилагается к отчету об оценке. Разработка и подписание заказчиком и оценщиком подробного календарного плана оценки - следующий важный этап, организующий стороны на целенаправленную работу. Иногда заказчик задерживает выдачу исходных данных по оценке, а оценщик, не имея четкого календарного плана, задерживает подготовку итогового отчета и заключения по оценке.

Продолжительность работ по оценке объекта недвижимости зависит от величины объекта и составляет 3-4 недели. Для крупных объектов временные затраты могут быть больше. Это, как правило, связано с проведением технических или экологических экспертиз.

Подготовка и подписание договора на оценку

Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет свои особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией оценщика.

Оплата услуг оценщика

Размер оплаты услуг оценщика зависит от многих факторов, в том числе от сложности и масштабности объекта оценки, опыта, имиджа и квалификации оценщика, а также финансовых возможностей заказчика.

В основу определения размера оплаты может быть положена фиксированная цена либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от суммы балансовой стоимости недвижимости и для малых и крупных предприятий составляет соответственно до 10 и 3%. Такой вариант оплаты не оказывает влияния на результаты оценки стоимости недвижимости и может служить основой для оплаты услуг эксперта-оценщика.

Если после проведения оценки от оценщика требуется выступить на суде в качестве независимого эксперта, например в ходе слушания дела, то оплата его услуг должна быть почасовой и не зависеть от исхода судебного разбирательства.

Подготовив проект договора, оценщик представляет его заказчику для ознакомления. К договору в обязательном порядке прикладываются задание на оценку и календарный план.

Используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых оценщик определяет различные виды стоимости объекта - рыночную, инвестиционную, восстановительную, стоимость замещения и т. д. Методы оценки недвижимости зависят от подхода, принятого для оценки данного объекта.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобной оцениваемой, достаточного объема (например, индивидуальные жилые дома), т. е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные выше два процесса описывают соответственно сравнительный и доходный подходы к оценке. Последний также включает в себя элементы сравнения.

Земля, пригодная для потенциального развития и улучшения, обычно оценивается по разностному методу. Считается, что возможные улучшения уже выполнены, и оценивается стоимость за вычетом всех материальных и финансовых затрат. Остаток отражает продажную цену участка.

Доходный подход к оценке включает в себя метод дисконтированного денежного потока, учитывающий потоки расходов и доходов после периода окончания развития участка и определяющий величину будущего дохода или максимальную цену, которую покупатель может заплатить за землю.

Большинство предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала.

Если собственность обычно не покупается и не продается, если не существует развитого рынка или когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (госпитали, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа или методом восстановительной стоимости с учетом износа.

В большинстве случаев оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием всех трех подходов - затратного, доходного и сравнительного, а затем производит согласование результатов, полученных разными подходами.

Для правильного выбора подходов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов недвижимости, типа цены, типа сделки, момента, на который производится оценка, и цели оценки. Необходимо также определить критерии адекватности подходов соответствующей ситуации.

По используемым методам возможные подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости могут быть классифицированы на прямые и косвенные. К прямым относятся методы определения стоимости объекта недвижимости на основе рыночных цен на идентичные или аналогичные объекты. При этом уровень цен этих объектов может корректироваться, чтобы учитывать отличия оцениваемого объекта по потребительским характеристикам и возможные изменения условий ценообразования.

Косвенные методы основаны на предположениях, согласно которым реальную стоимость объекта предопределяют затраты по его созданию (затратный подход) или доходы от его эксплуатации (доходный подход).

Прямые методы имеют преимущества, поскольку непосредственно учитывают рыночную конъюнктуру. Однако "в чистом виде" они пригодны лишь при оценке объектов массового спроса, когда на рынке одновременно обращаются десятки или сотни однородных объектов. Для технически сложных и уникальных объектов их применение требует внесения значительных корректив в ценовые параметры аналогичных по назначению объектов (если таковые имеются) либо специального моделирования аналогов. Поэтому для сложных и уникальных объектов предпочтительнее косвенные методы.

Поскольку применяемые прямые и косвенные методы оценки объектов недвижимости не учитывают стоимость земли, на которой они находятся, особое значение приобретает выявление степени и масштабов влияния фактора вовлечения в рыночный оборот земельных ресурсов на структуру и динамику цен недвижимого имущества. По этой проблеме необходимо проведение отдельных исследований.

Наряду с содержательным делением методов оценки на прямые и косвенные возможна их группировка и по "технологическому" признаку - на статистические и экспертные (эвристические). Первые предусматривают формирование методики оценки на основе статистического (математического) анализа достаточно больших массивов фактической информации. Вторые ориентированы на использование опыта специалистов либо на формирование методики для расчетов стоимости объектов недвижимости.

Статистические методы оценки недвижимости отличаются достаточно высокой достоверностью и объективностью результатов (особенно в рамках коротких временных интервалов, а при стабильной ситуации и для длительных периодов). При соблюдении определенных правил они дают надежные оценки, а в ряде случаев пригодны даже для прогнозирования тенденции развития.

Особенностью экспертных методов оценки недвижимости является их более широкая применимость (в том числе для уникальных объектов). Они позволяют учесть различные трудно формализуемые факторы, а также быстро отразить крупные изменения рыночной ситуации, учет которых статистическими методами обычно существенно запаздывает.

Таким образом, проблема выбора тех или иных методов при оценке конкретных объектов недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

• принцип «замещения».

Обесценение - стоимостное выражение износа, измеряемого в процентах.

Основные этапы применения затратного подхода:

1)оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2)оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3)расчет выявленных видов износа;

4)оценка рыночной стоимости земельного участка;

5)расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода

Стоимость нового строительства

Прибыль инвестора (застройщика)

Накопленный износ (обесценение)

Стоимость земельного участка

+

-

+

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей зависит от: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Полная восстановительная стоимость - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прибыль застройщика (инвестора) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Дата добавления: 2013-12-12