Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства), УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) и т.д.).

Например, в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² типичного сооружения.

С _О = С _{1 м}2 S _О K _п K _н K _м K _в K _пз K _ндс,

где С _О - стоимость оцениваемого объекта; С _{1 м}2 - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S _О- площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); K _п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (K _п = 1,1-1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта); K _н - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н = 1); K _м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; K _в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; K _пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); K _ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

• другие характеристики.

Дата добавления: 2013-12-12