Данные для расчета валового рентного мультипликатора

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения валового рентного мультипликатора необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора по аналогам.

,

где Ц_об - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД_о - потенциальный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; ВРМ_а - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Ц _{i а} - цена продажи i -го сопоставимого аналога; ПВД _{i а} - потенциальный валовой доход i -го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовой доходом в 150 000 руб.

Аналог	Цена продажи, руб.	Потенциальный валовой доход	Усредненный валовой рентный мультипликатор
А	800 000	160 000	5,00
В	950 000	175 000	5,43
С	650 000	135 000	4,80

ВРМ = 5,08 [(5,00 + 5,43 + 4,80): 3].

Ц_об = 150 000 руб. × 5,08 = 762 000 руб.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

где К_кап - общий усредненный коэффициент капитализации; ЧОД _{i а} - чистый операционный доход i -го сопоставимого аналога; Ц - цена продажи i -го сопоставимого аналога; m - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

где ЧОД_о - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым чистым операционным доходом в размере 50 000 руб.

Дата добавления: 2013-12-12