Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Метод дисконтирования денежных потоков


Помощь в написании учебных работ
1500+ квалифицированных специалистов готовы вам помочь

Метод используется для оценки объектов недвижимости, приносящих неравномерные потоки дохода. Метод основан на процессе дисконтирования, т.е. преобразовании будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Будущие доходы включают:

· Периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения.

· Денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи недвижимости (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Алгоритм метода:

1. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы этого объекта (определение прогнозного периода). Выбор периодичности учета будущих доходов (месяц, квартал, год и т.д.).

2. Прогнозирование темпов инфляциии, соответственно, индексов обесценивания денежных средств на срок владения недвижимостью.

3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора.

3.1. Определение вида дохода, который будет использован для дисконтирования:

· Объект недвижимости с быстро изнашивающимся или устаревшим оборудованием – чистая прибыль (прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия).

· Для объектов, сдаваемых в аренду – чистый операционный доход.

3.2. Анализ финансовых результатов функционирования объекта недвижимости за 2-3 последних года.

3.3. Разработка прогноза размеров доходов инвестора от эксплуатации недвижимости на 3-5 прогнозных лет. Для этого рекомендуется использовать форму 1.

Форма 1

Прогноз доходов от эксплуатации объекта недвижимости, д.е.

Показатели 20...г. 20…г. 20…г. 20…г. 1-й год постпрогн. периода
Выручка от реализации - Затраты = Балансовая прибыль - Финансовые издержки по заемным средствам = Прибыль, подлежащая налогообложению - Налоги на прибыль = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения = Чистый денежный поток (ДПt)          

 



4. Определение ставки дисконта для оцениваемого объекта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность покупки (аренды) данного объекта.

При оценке недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом (методом суммирования) по формуле:

r = rб + rр + rл + rм (1)

где rб - безрисковая ставка доходности; rр - поправка (премия) на риск;

rл - поправка на низкую ликвидность недвижимости; rм - поправка на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. Безрисковая ставка определяет минимальную стоимость инвестированного капитала с учетом фактора времени. В качестве безрисковой ставки можно использовать доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам, ставки по депозитам банков высшей категории надежности.

Поправка на риск позволяет учесть возможность случайной потери потребительской стоимости объекта (надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности).

Поправка на низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект средств. Расчет поправки основан на определении потерь доходов инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта, как прямые (уменьшение или полное прекращение потока доходов), так и косвенные (издержки, связанные с продажей объекта). Поправка может быть определена по следующей формуле:

(2)

где Тэ – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта, месяцы.

Поправка на инвестиционный менеджмент зависит как от функциональных особенностей оцениваемого объекта (функциональное назначение, деление объекта на помещения различного профиля, количество арендаторов, развитие инфраструктуры), так и от общего развития института управления недвижимостью различного назначения. Величина поправки определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных менеджеров и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. Чем выше качество управления, тем меньше величина поправки. Для дорогостоящих и многопрофильных объектов размер поправки должен быть больше. Поправка принимается от 1 до 5%.

 

Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставка дисконта должна быть очищена от влияния инфляции по формуле И.Фишера:

(3)

где rн – номинальная ставка дисконта, рассчитанная по формуле (1);

i – темп инфляции.

5. Определение суммарного дисконтированного денежного потока (текущей стоимости) за прогнозный период:

(4)

где ДПt – денежный поток в периоде t (форма 1);

Т – величина прогнозного периода.

6. Прогнозирование стоимости недвижимости в конце срока владения ею (стоимость реверсии или остаточная стоимость).

При определении стоимости перепродажи объекта недвижимости можно использовать метод "предполагаемой продажи" (с помощью модели Гордона).

Выручка от перепродажи определяется как текущая стоимость суммарного дохода в постпрогнозный период:

(5)

где Дпп – суммарная величина дохода в постпрогнозный период.

По модели Гордона:

(6)

где ДПпп – денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год (форма 1);

р – ожидаемый годовой темп прироста чистой прибыли.

 

7. Расчет текущей стоимости недвижимости по формуле:

СН = ДДПТ + Вп (7)

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
Представление чисел в форме с плавающей точкой | Алгоритм метода

Дата добавления: 2013-12-13; Просмотров: 299; Нарушение авторских прав?;


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2022) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.021 сек.