Основы формирования недвижимой собственности

НЕДВИЖИМОСТИ

Слово «недвижимость» имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термине «недвижимое имущество» введен Петром 1 в 1974 году в указе «О порядках наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. После Октябрьской революции, в 20 –х годах, в Советском Союзе с отменой частной собственности на землю, деление имущества на недвижимое и движимое было упразднено. В 90 – х годах прошлого столетия в ходе рыночных экономических реформ деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено. Действующий Гражданский Кодекс РФ разделяет объекты гражданских прав на недвижимое и движимое.

В статье 130 ГК РФ записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости… признаются движимым имуществом»

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе объектов недвижимости по следующим причинам: специфичность данного объекта; неразработанность нормативно – правовой базы; неразвитость земельного рынка в стране.

Земельный участок в отличие от других видов недвижимости имеет следующие особенности:

- земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести, в отличие от других объектов недвижимости;

- при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

- как пространства социально – экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

- земля служит основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает территориальную, экономическую, продовольственную и экологическую безопасность. Поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли как природного, так и хозяйственного объекта;

- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяют понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен. Поэтому стоимость земли, количество которых ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель – сложная процедура, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, как основы среды проживания населения, как и объекта недвижимости.

При этом необходимо иметь в виду, что роль государства в отношении земельной политики должна быть направлена на рациональное использование и охрану, на воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя принятию научно – обоснованных решений в области землепользования.

Заниженная оценка стоимости земли способствует неэффективному земле пользованию в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональной модели территориального развития, например, размещению в центральной части поселений промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает семь категорий земель.

Земли сельскохозяйственного назначения образует территории, используемыми для нужд сельскохозяйственного производства. Важнейшими ценообразующими факторами данных земель являются плодородие и местоположение.

Земли поселений, в отличие от других категорий земельного фонда, участки которых представляют отдельные объекты, относительно не зависящие и легкоотчуждаемые от иных объектов, земли поселений со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично - дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения - это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности.

Земли особо охраняемых территории – земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко – культурное и иное назначение и для них установлен особый правовой режим.

Земли лесного фонда – лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также не лесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Водный кодекс РФ (утвержден в 1995 г, в ред.Федерального закона от 04.12.2006 № 201 – ФЗ) определяет водные объекты следующим образом: обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому, предусмотренным гражданским законодательством и земельным законодательством России.

Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса возможно после перевода их в другую категорию.

Всем объектам недвижимости присущи следующие экономические характеристики:

- материальность. Международные стандарты оценки, давая определение недвижимости, подчеркивают, что это материальная, осязаемая вещь в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над ней или под ней;

- стационарность;

- физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слой, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости;

- полезность (основа стоимости недвижимости). Недвижимость удовлетворяет материальные потребности человека, позволяя осуществлять присущие ему общественные функции: труд, быт и отдых.

- пригодность для использования в качестве экономического блага;

- долговечность (у недвижимости период использования значительно продолжительнее, чем у других товаров);

- разнородность, уникальность и неповторимость;

- ликвидность (это характеристика очень важна для инвестора, так как по сравнению с акциями и облигациями недвижимость низколиквидна).

Из ст 130 ГК РФ следует, что основной признак, отличающий движимое имущество от недвижимого – обязательная регистрация последнего. Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым считается имущество, которое может без нарушения его сущности разделено на доли, а каждая доля его после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленном законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйства считает неделимой недвижимостью, и она не может быть продана по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые называют существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Например, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости – ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение – это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, целевое назначение земельного участка – это установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Разрешенное использование – это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех ее обременений и ограничений в использовании. Разрешенное использование земель устанавливают органы государственной власти и управления на основании существующего законодательства.

Контрольные вопросы и задания. 1. Что отнесено к недвижимому имуществу? 2. Перечислите основные отличия земельного участка от других объектов недвижимости. 3. Назовите основные экономические характеристики объектов недвижимости. 4. Каковы признаки объектов недвижимости?

Дата добавления: 2013-12-13