Правовые аспекты экономики недвижимости

Правовое регулирование в сфере недвижимости. Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71 Конституции РФ (перечислены предметы ведения РФ), в ст. 72 (перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов), а также в ст. 76, где установлено, что вне правовых пределов ведения РФ и совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование, и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту действует нормативный акт субъекта РФ.

Отношения, возникающие по поводу недвижимости регулируются гражданским законодательством, относящимся к предметам ведения Российской Федерации. Земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды относятся к совместному ведению РФ и ее субъектов.

Правовые отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права (гражданское законодательство, законодательство о градостроительстве и архитектуре, законодательство о жилищно – коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании населения.

Характерная особенность недвижимого имущества – сочетание в одном и том же объекте недвижимости двух понятий: недвижимость – экономическое, материальное понятие, и право собственности на недвижимость - юридический термин, т.е. право владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Согласно ст.212 ГК РФ, в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Субъектами права собственности могут быть граждане (физические лица), юридические лица, Российская Федерация субъекты РФ, муниципальные образования.

В частной собственности (физических и юридических лиц) может находиться любое имущество, за исключением его видов, которые в соответствии с законом не может принадлежать этим лицам.

В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъекта РФ).

В мировой практике набор прав, состоящий из владения, пользования и распоряжения, известен как «абсолютное право собственности». Правами собственности может обладать отдельное лицо или они могут быть разделены между несколькими владельцами в рамках товарищества, кооператива, консорциума и т.д.

Права собственности могут быть ограничены частными обязательствами (сервитуты, правило кондоминиума, финансовые обязательства). Ограничения в правах или разделение прав оказывает влияние на стоимость и цену продажи недвижимого имущества.

Кроме права собственности существуют и другие вещные права – права, дающие лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются набором конкретных правомочий лица – правообладателя. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи. Такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права относятся к абсолютным правам. Объект вещного права – вещь в материальном значении этого слова. Перечень вещных прав сформулирован в ГК РФ (ст.216).

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265);

- право постоянного (бессрочного) владения земельным участком (ст.268);

- сервитуты (ст.274,277);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст.294);

- право оперативного управления имуществом (ст.296).

Право собственности – это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу – правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Субъектами права собственности могут быть частные лица, государство и местное самоуправление.

Правом пожизненного наследуемого владения (гл.17, ст.265…270 ГК РФ) земельным участком может быть только гражданин, который имеет правомочия владения и пользования земельным участком, передаваемым по наследству. Владелец земельного участка вправе:

- возводить на нем здания и сооружения, приобретая на него право собственности;

- передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Право постоянного (бессрочного, т.е. без установления срока) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в пользование.

Если право постоянного пользования земельным участком приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества, то он не является собственником здания и сооружения, на котором такие здания расположены.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование вправе:

- самостоятельно использовать участок в соответствии с целевым назначением;

- передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Сервитут – вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется.

В ГК РФ нормы, регулирующие, сервитутное право, содержатся в статьях 274…277.

«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Различают положительные и отрицательные сервитуты.

Положительный сервитут – право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через соседний «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользование водой или пастбищами.

Отрицательный сервитут – право требовать от собственника участка воздерживаться от некоторых видов его использования. Например, право требования о невозведении на участке зданий или строений, либо о возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на соседний участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или мешать обозрению окружающего ландшафта (сервитут вида) и т.п.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Право оперативного управления предоставляют казенным предприятиям и учреждениям по владению, пользованию и распоряжению закрепленным за ними государственным имуществом в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Виды операций (сделок) с недвижимостью. Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участвующих в сделке субъектов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Государственную регистрацию прав проводят по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации документального оформлении сделок с недвижимостью, а именно: 1) договор об ипотеке - залоге недвижимого имущества (ст.339); 2) продажи жилого дома, квартиры, а также их части (п.2 ст.558); 3) продажи предприятия (п.3 ст.560); 4) дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574); 5) ренты (ст.584); 6) пожизненного содержания с иждивением (ст.601); 7) аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года (п..2 ст. 609; п. 2 ст.651 ГК РФ).

На рынке недвижимости по распоряжению с земельными участками распространены следующие виды сделок: купля – продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля – продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и учреждений; в качестве пая в кооператив; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

Контрольные вопросы и задания. 1. Перечислите основные виды прав собственника на имущество. 2. Что такое вещные права? 3. Что такое операция (сделка) с недвижимостью? 4. Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество? 5. Назовите основные виды сделок с земельными участками.

Дата добавления: 2013-12-13