Финансовые аспекты экономики недвижимости

Инвестиции в недвижимость. Рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынок финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – служит важным источником пополнения бюджета. Например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляется с целью получения дохода или приобретения материальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют за счет заемных средств. Доходность инвестиции в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

1. Прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при продаже.
2. Текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта.
3. Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Кроме экономической доходности, вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта собственников, стабилизации в обществе и т.д.

Инвестиции в недвижимость дает возможность эффективного управления активами, которые имеют:

1. Народно – хозяйственное значение (экономический рост, повышение занятости, уровня жизни т. д.
2. Бюджетные поступления (налоги, пошлина, выручка от приватизации,

проценты).

1. Экономическое (прибыль, срок окупаемости, финансовые показатели).
2. Экологическое (влияние на окружающую среду)

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

а) долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

б) невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

в) потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

г) необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

д) потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах на ее обслуживание;

е) относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;

ж) многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость – это инвестирование в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме – в виде прямых и портфельных инвестиций.

Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельные инвестиции – это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий и других участников инвестиционного процесса, т.е вложения не в саму недвижимость, а выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Источниками финансирования инвестиций в недвижимость могут быть:

1. Собственные финансовые ресурсы, которые складываются из: а) прибыли; б) амортизационных отчислений; в) денежных накоплений и сбережений граждан и юридических лиц; г) страховых; д) уставного фонда; е) резервного фонда.
2. Привлеченные инвестором средства: а) продажа акций; б) паевые, долевые и иные взносы физических и юридических средств.
3. Заемные средства: а) банковские кредиты; б) бюджетные кредиты; в) облигационные займы
4. Ассигнования из госбюджета местных и внебюджетных фондов.
5. Иностранные инвестиции.

Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества. Приватизация как частный случай разгосударствления представляет собой переход госимущества в собственность физических и юридических лиц.

Во всем мире развитие общественного устройства идет в направлении, когда все большее число работников превращаются в прямых хозяев производства, владельцев народных предприятий и совладельцев акционерных обществ.

В процессе приватизации госимущества участвуют 4 группы субъектов: покупатели, продавцы, государственные органы власти и профессиональные организации, оказывающие услуги по проведению торгов.

Основными моделями приватизации госимущества являются:

1. Коллективистская, где собственником становится трудовой коллектив, передача госимущества может быть бесплатным, продано со скидкой, или аренда с выкупом. Форма собственности – общая совместная, общая долевая. Недостатки – снижение инвестиций в пользу потребления, запаздывание решений. Преимущества – демократизация собственности, участие работников в управлении капитале и прибыли.
2. Акционерная, где работник становится совладельцем предприятия и происходит преобразование государственного предприятия в акционерное общество. Форма собственности – собственность общества и акционеров. Форма предприятия – акционерное общество (открытое или закрытое). Недостатки – продажа акций по заниженным ценам, коррупция, ожидание дивидендов. Преимущества – технологическое обновление, управленческие способности.
3. Либеральная, где гражданин собственник, раздел имущества происходит между всеми гражданами по сертификатам, спецсчетам и т.д. Форма собственности – частная, форма предприятия – частная (общество с ограниченной ответственностью). Недостатки– рост социальной напряженности, отчуждение работников от средств производства. Преимущества – рост конкуренции и количество услуг потребителям.

Существуют следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа имущества на аукционе, продажа акций на специальном аукционе, продажа акций работникам предприятия, выкуп арендованного имущества, преобразование унитарных предприятий в ОАО со 100% акцией в государственной собственности. Продажа предприятий как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными и социальными условиями и внесение имущества в качестве вклада в уставной капитал.

Решения о выборе и способе приватизации принимают соответствующие органы исполнительной власти или органы по управлению государственным имуществом.

Продажа госимущества на аукционе. Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких – либо обязательств. Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Подготовка к проведению аукциона включает систему мероприятий продавца и образованной им комиссии.

Аукцион бывает открытым и закрытым. Алгоритм проведения открытого аукциона выглядит следующим образом:

1. Сообщение до начала аукциона о правилах и порядке проведения, о санкциях за нарушения правил, о возможностях задать вопросы до начала торгов и в перерыве.
2. Объявления в ходе аукциона (наименование объекта, краткая характеристика объекта, шаг аукциона 1 – 5 % начальной цены, объявление начальной цены, если да, то номер билета покупателя, первым готового оплатить начальную цену, 3 – х кратное повторение и т.д.)

Закрытый аукцион по форме подачи предложений проводится в следующим порядке:

1. Участники аукциона представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества, продаваемого на аукционе.
2. Комиссия рассматривает предложения участников аукциона по цене продаваемого имущества. Цена указывается числом и прописью. Предложения, содержащие цену ниже начальной цены продажи, не рассматриваются.
3. Победителем аукциона признаются лица, предложившие наиболее высокую цену за выставленное на аукционе имущество.
4. При равенстве двух и более предложений по цене имущества, победителем считается тот участник, чья заявка была подана раньше.

После завершения аукциона оформляется договор купли – продажи в течение 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. Оплата производится единовременно в течение 10 дней после заключения договора.

Контрольные вопросы и задания. 1. Из чего складывается доходность инвестиций в недвижимость? 2. Назовите значения активов инвестиций в недвижимость. 3.В какой форме осуществляются вложения в недвижимость? 4. Назовите источники финансирования инвестиций в недвижимость. 5.Какие существуют модели приватизации? 6.Что такое аукцион и как проводится?

Дата добавления: 2013-12-13