Общая характеристика доходного подхода

Кафедра ГУ и Ф

РП 060400 СД.03 - 00

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА

по дисциплине «Рынок земли и недвижимости»

по специальности: 060400 «Финансы и кредит»

дневной формы обучения

УТВЕРЖДАЮ

Декан ФЭФ, доцент, к.э.н.

С.А. Измалкова

_______________________

«____»______________2001

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА

по дисциплине «Рынок земли и недвижимости»

для специальности:

060400 «Финансы и кредит»

дневной формы обучения

Согласовано

Зав. кафедрой «ГУ и Ф»

профессор, д.э.н. _______В.Г.Садков

Председатель УМК ФЭФ Автор

доцент __________В.И. Светкина доцент, к.э.н.______О.В. Попова

Рецензент

профессор, д.э.н. _____ В.Г.Садков

Теоретические основы недвижимости и ее особенности

как товара

1. Сущность и содержание недвижимости

2. Классификация объектов недвижимости

1.

Законодательная база регулирования отношений по поводу рыночного обращения земли и недвижимости и методология их оценки являются основными атрибутами функционирования рынка этих специфических видов товаров.

Гражданский Кодекс дает такое определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам также относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты» (ГК РФ ст. 130).

Таким образом, отличительной особенностью недвижимости является ее обязательная регистрация прав на него и внесение объекта в реестр.

В соответствии с российским законодательством недвижимость может быть делимой или неделимой.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ГК РФ ст.133). Таким образом, делимая недвижимость может быть без нарушения ее сущности разделено на отдельные доли, каждая из которых станет отдельной недвижимостью (завод на отдельные части). Однако, в соответствии с законодательством, некоторые объекты не могут считаться делимыми, например, фермерское хозяйство.

Недвижимость может иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. (ГК РФ ст. 134). Они находятся в неразрывной связи с недвижимостью и не могут быть отделены без ущерба самой недвижимости и себе (например, лифт и оборудование). Недвижимость и ее существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, кроме тех случаев, когда это оговаривается законом или договором.

С недвижимостью могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежности недвижимости (ГК РФ ст. 135) (лодка и мотор к ней). Они связаны с недвижимостью общим назначением, служат недвижимости, но не являются ее существенной частью. Недвижимости и ее принадлежности могут быть связаны в единое целое, но могут являться предметом разных прав и обязанностей. На них могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность может быть отделена от недвижимости.

Недвижимости могут быть присущи:

· Обременения, которые устанавливаются на основе договора или закона (аренда, залог, сервитут и т.д.);

· Целевое использование недвижимости – это цель, для которой может использоваться конкретный объект недвижимости;

· Разрешенное использование – целевое назначение объекта недвижимости, устанавливаемое органами государственной власти и управления на основании действующего законодательства, с перечислением всех ограничений использования и обременений.

· К особенностям недвижимости, влияющим на ее стоимость, относят:

1. Неравномерные денежные потоки. На стадии введения объекта они обычно отрицательны. После его ввода в эксплуатацию они становятся положительными. Но они могут снижаться или повышаться в зависимости от конкретной ситуации. Кроме того, при продаже собственности ожидается получение единовременной крупной суммы.

2. Потенциальный рост стоимости земли по причине изменения системы земледелия или увеличения дефицитности земельных участков

3. Износ зданий и сооружений, приводящий к снижению их стоимости.

4. Необходимость в гибких условиях финансирования за счет собственных и заемных средств, кредитов, разных по времени предоставления и погашения.

5. Разделение юридических прав: один и тот же объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на отдельные его части.

6. Риск и неопределенность. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Это требует более тщательного обследования объектов.

7. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости обычно узкие, локализованные и цена сделки на них устанавливается на основе соотношения спроса и предложения на объекты определенных потребительских качеств на локально ограниченной территории.

2.

В соответствии с американской классификацией объекты недвижимости делятся на следующие группы:

Категория А – недвижимость для бизнеса:

· специализированная недвижимость, приспособленная для ведения бизнеса и обычно продающаяся вместе с ним (нефтепроводы, танкеры и др.);

· неспециализированная недвижимость, представленная обыкновенными зданиями, которые продаются или сдаются в аренду (магазины, офисы).

Категория Б – недвижимость для инвестиций, которой владеют для получения дохода от последующей сдачи в аренду или получения прибыли на вложенный капитал.

Категория В – избыточная недвижимость, представленная землей со зданиями и сооружениями или свободными земельными участками, которые больше не нужны для ведения бизнеса.

В соответствии с российской классификацией все объекты можно разделить на 2 группы: естественные и искусственные.

А) Естественные (природные объекты)

Природные комплексы Свободные земельные участки

Земельные массивы Единичные земельные

участки

Б) Искусственные объекты (постройки):

1) По степени готовности:

• готовые объекты,
• требующие капремонта,
• незавершенное строительство.

2) По назначению объекта:

• Для жилья
1. комплекс зданий, сооружений,
2. многоквартирный жилой дом,
3. одноквартирный дом,
4. подъезд в многоквартирном жилом доме,
5. этаж в подъезде многоквартирного жилого дома,
6. квартира в многоэтажном жилом доме,
7. комната,
8. дача или летний домик.

· Для офиса

1. комплекс административных зданий,

2. административное здание,

3. офис (часть здания).

· Прочие.

Теоретические аспекты оценки недвижимости

1. Виды стоимости объектов недвижимости

2. Принципы оценки недвижимости

1.

Оценка недвижимости - это процесс, включающий анализ финансовых, экономических, социальных и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Первая задача при оценке недвижимости – определение ее стоимости. Стоимость – наиболее вероятная цена, которую гипотетический покупатель заплатит гипотетическому продавцу на свободном равном рынке. Эту стоимость называют денежным эквивалентом недвижимости.

Следующее понятие – затраты, под которыми понимают меру издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Затраты могут совпадать со стоимостью или не совпадать.

Следующий показатель – цена – это результат свершившейся сделки, показывающий сколько было затрачено на покупку аналогичных объектов в прошлых сделках. Она редко совпадает со стоимостью на дату оценки.

Существует много видов стоимостей недвижимости. Они необходимы в силу различных целей оценочной деятельности.

Виды стоимости недвижимого имущества:

I. Стоимость в обмене (объективная стоимость) – наиболее вероятная цена, которая будет преобладать на свободном и конкурентном рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке и при сознательных действиях покупателя и продавца. Рыночная (гипотетическая) стоимость.

II. Стоимость в пользовании – стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, которые не собираются выставлять объект на рынок. Эта стоимость называется субъективной.

Наиболее распространенным видом стоимости в использовании является инвестиционная стоимость, т.е. стоимость конкретного инвестора, который собирается купить объект или вложить в него свои средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых доходов и ставки их капитализации.

В прикладном аспекте выделяют:

1. Балансовая стоимость определяется по данным финансовой или бухгалтерской отчетности. Она учитывается в трех видах: первоначальная, остаточная, восстановительная

· Первоначальная стоимость отражает величину затрат, которую субъект хозяйствования понес при покупке (строительстве) объекта недвижимости, и по которой этот объект поставлен на баланс предприятия;

· Остаточная стоимость представляет собой разницу между балансовой стоимостью объекта недвижимостью и суммой его износа;

· Восстановительная стоимость – это затраты, необходимые для покупки (строительства) объекта, аналогичной полезности в текущих ценах.

2. Стоимость воспроизводства – стоимость точной копии объекта, приобретаемого или производимого в настоящее время по действующим ценам;

3. Стоимость замещения – это текущая стоимость нового объекта, имеющего аналогичную потребительскую стоимость с оцениваемым, но качественно более современную;

4. Таможенная стоимость;

5. Страховая стоимость, оцениваемая для целей страхования и отражаемая в страховом полисе. Рассчитывается на основе стоимости замещения или стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения. На ее базе определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты (обычно определяется как стоимость замещения);

6. Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами - оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости (в России оценка производится формально, без экспертов, на основе остаточной стоимости воспроизводства);

7. Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его ликвидации

2. Принципы оценки недвижимости

В процессе развития оценочной деятельности были сформулированы 4 группы принципов, которые необходимо принимать в расчет при оценке объектов недвижимости.

1 – принципы, основанные на представлениях пользователя

2 – принципы, связанные с землей зданиями, сооружениями

3 – принципы, связанные с рыночной средой

4 – принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

Принципы, основанные на представлениях пользователей:

· Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику. При этом полезность - это способ недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени, а польза может носить материальный и психологический характер (например, аренда, приписная рента и т.д.);

· Замещение. Максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности. Этот принцип лежит в основе трех традиционных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости: сравнительного, затратного и доходного.

· Ожидание. Оценка текущей стоимости объекта на основе определения доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью (перепродажа, поток доходов).

Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями:

§ Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле после того, как были оплачены затраты на труд (заработная плата), капитал (проценты), предпринимательскую деятельность (прибыль). Например, максимизация выручки от строительства магазина в людном месте, минимизация затрат при строительстве завода около железной дороги;

§ Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйствующего объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. При этом, прирост цены может больше или меньше, чем затраты на строительство этого дополнительного элемента;

§ Возрастающиеся или уменьшающиеся доходы. По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистый доход будет увеличиваться растущими темпами вплоть до точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, но уже замедляющимися темпами. Наконец, прирост стоимости становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

§ Сбалансированность (пропорциональность). Любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

§ Экономическая величина. Она определяется количеством земли, необходимой для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении (дача 6 соток);

§ Экономическое разделение. Оно имеет место, если права на недвижимость могут быть разделены на 2 или более имущественных интереса, в результате чего стоимость объекта увеличится (воздух, недра, земля, массив земли, разделенный на отдельные участки, аренда, субаренда).

Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип зависимости – стоимость недвижимости зависит от объектов и факторов, окружающих ее, и в свою очередь влияет на их стоимость (близость инфраструктуры, экономическое местоположение);

· Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимости зависит от того, на сколько его полезность соответствует ожиданиям будущего покупателя (архитектура, количество комнат и т.д.).

Принцип наибольшего и наилучшего эффективного использования - сочетание всех предыдущих принципов.

1. Основные методы реализации доходного подхода

2. Инфляция и ставка дисконта.

1.

Подход к оценке недвижимости, основанный на доходе (доходный подход) представляет собой процедуру оценки стоимости объекта на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей (настоящей) стоимостью всех чистых доходов, которые эта недвижимость принесет в будущем. Ввиду сложностей оценки недвижимости таким способом, этот подход не получил широкого распространения.

Методы определения стоимости объектов недвижимости по доходному подходу основываются на том, что текущая стоимость объектов зависит от текущих доходов, которые он принесен в будущем.

Для приведения этих доходов к современной стоимости (текущей стоимости) используются противоположные понятия «накопление» и «дисконтирование». Грубо говоря, накопление – это перенос стоимости из настоящего в будущее, а дисконтирование – наоборот.

Ставка дохода на инвестиции определяют привлекательность инвестиций (чем она больше, тем привлекательнее инвестиции), и компенсируют риск (чем он больше, тем должна быть больше ставка дохода). Под ставкой дохода на инвестиции понимают соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

В основе расчетов стоимости недвижимости доходным подходом лежит использование сложных процентов.

Главными проблемами реализации этого подхода являются:

· определение и прогноз потоков дохода от недвижимости;

· определение временных периодов получения дохода;

· определение рисков, связанных с инвестициями;

· выбор ставки дохода (процентов или дисконта) с учетом рыночных условий и оцененного риска.

2.

Существует несколько методов расчета стоимости недвижимости, основанных на сложных процентах.

А) Будущая стоимость денежной единицы

Оценивая стоимость недвижимости этим методом, мы смотрим на недвижимость глазами кредиторов или покупателя, отвечая на вопрос «Куда выгоднее вложить средства – в недвижимость, в ценные бумаги, на депозит и т.д.»

Будущая стоимость объекта недвижимости зависит от трех факторов первого порядка:

- современной стоимости;

- ставки капитализации;

- временного лага между современной и будущей стоимостью.

		r
		FV

FV = PV (1+r)^t ,

где FV – будущая стоимость;

PV – текущая стоимость;

t - число периодов (лет).

При этом, (1+r)^t табулирована в таблицах «6 функций денежной единицы» в колонке F1 - будущая стоимость денежной единицы.

Если доход начисляется с периодичностью чаще, чем раз в год, формула трансформируется:

FV=PV(1+r/n)^t*n

где n – число периодов в году.

Например, стоимость земли, купленной за 20000 $ повышается на 12% в год. Сколько она будет стоить через 20 лет без учета налогов, сборов и других затрат.

FV=20000(1+0,12)²⁰=192925 $.

Б) Текущая стоимость реверсии.

Этот метод используется и покупателями и продавцами, поскольку позволяет ответить на вопрос «окупятся ли сегодняшние инвестиции будущими доходами и обоснованна ли сегодняшняя цена». Обычными мотивами могут выступать перепродажа, спекуляция и т.д.

Текущая стоимость реверсии – это величина, обратная будущей стоимости денежной единицы, т.е. настоящая (текущая) стоимость денежной единицы, которая должна быть получена в будущем.

При применении фактора текущей стоимости используется понятие дисконтирования или ставки дисконта. При этом, важно правильно оценить величину будущих доходов (текущих или разовых).

Настоящая величина будущих доходов зависит от трех факторов первого порядка:

- величины будущих доходов;

- ставки дисконтирования;

- временного лага между настоящим и будущим.

Для расчета текущей стоимости реверсии используется формула:

PV = FV /(1+r)^t.

При этом, (1+r)^t табулирована в таблицах «6 функций денежной единицы» колонка F4 – «текущая стоимость реверсии».

Если доход начисляется с периодичностью чаще, чем раз в год, формула трансформируется:

PV = FV/(1+r/n)^t*n

Например, инвестор хочет перепродать через 5 лет собственность за 30 тыс. и получить 12 процентов на вложенный капитал. Какова максимальная цена, которую он может предъявить продавцу сегодня?

РV = 30000/(1+0,12)⁵=17045 $

В) Текущая стоимость единичного аннуитета.

Обычный аннуитет – это серия равновеликих платежей, выплачиваемых через равные промежутки времени.

дисконтирование

…..

Текущая стоимость аннуитета при заданной ставке дисконта может быть рассчитана 3 способами:

1. Путем оценки текущей стоимости каждого платежа в отдельности. При этом каждый платеж умножается на соответствующий фактор текущей стоимости денежной единицы (F1), т.е. каждый платеж представляется как отдельная реверсия.

Например, при 10% ставке дисконта необходимо получать ежегодно в течение 4 лет 100$ чистого (рентного) дохода.

1 год: 90,91$ (100$ *0,90909);

2 год: 82,64$ (100$ * 0,8264);

3 год: 75,13$ (100$ * 0,7513);

4 год: 68,3$ (100$ * 0,6830).

Текущая стоимость всего четырехлетнего аннуитета составит 316,98$.

Поэтому 316,98$ - это обоснованная плата за право получать ежегодно 100$ чистого (рентного) дохода в течение 4 лет.

2. По формуле:

– F5

3. Таблица «6 функций денежной единицы» функция F5 – Текущая стоимость единичного аннуитета.

Расчет авансового аннуитета отличается от расчета простого:

1 способ. Первый платеж не дисконтируется, второй рассматривается как реверсия первого года, третий как реверсия второго года и т.д. Полученные результаты складываются.

1 способ. Формула расчета аннуитета трансформируется:

3 способ. Фактор обычного аннуитета (таблица «6 функций денежной единицы») F5 укорачивается на один период, прибавляется единица. Полученный результат умножается на величину разового платежа.

Например, недвижимость сдана в аренду на 7 лет. Ежегодный доход от ее эксплуатации составляет 15,8 тыс. долларов. В какую сумму оценит инвестор разовую стоимость договора при ставке 12%.

Как правило, стоимость объекта недвижимости складывается из 2 частей:

· поток доходов,

· разовая стоимость от перепродажи объекта.

S=FV*F4+FVan*F5

Например, магазин куплен в расчете на перепродажу через 5 лет. Он обеспечивает поток доходов 1000 долл.в год. Стоимость перепродажи – 10000 долл., ставка дисконтирования 12%. Оценить стоимость объекта.

Г) Метод прямой капитализации.

Он применяется, если недвижимость приобретается не для скорой перепродажи, а на длительный период, и использование функций текущей стоимости реверсии, текущей стоимости единичного аннуитета затруднительно. В этом случае стоимость определяется как:

S=E/R, где

S – стоимость объекта,

E – поток дохода от эксплуатации объекта за один наиболее типичный год,

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации может быть привязан либо к формуле:

R = E аналог / S аналог, либо к ставе дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости этим способом ведется в три этапа:

1) расчет ежегодного чистого дохода. Для этого анализируются данные за последний год по форме №2, прогнозируется чистая прибыль на следующий год. Если объект быстро изнашивающийся, то в качестве Е используется чистая прибыль. Если стоимость объекта со временем изменяется незначительно, используется формула чистого денежного потока:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация +Прирост долгосрочной задолженности – Прирост собственного оборотного капитала – Капитальные вложения.

2) Выбор коэффициента капитализации. Как правило, он связан со ставкой дисконтирования. Ставка дисконтирования приводит поток денежных доходов, которые будут получены в будущем, к текущей стоимости. Коэффициент капитализации пересчитывает непосредственный доход от недвижимости к ее стоимости и применяется не к нескольким, а только к одному потоку.

3) Непосредственный расчет стоимости имущества.

Связь между коэффициентом капитализации и ставкой дисконтирования.

В качестве коэффициента капитализации может быть использована обоснованная ставка дисконтирования. Однако коэффициент капитализации должен учитывать, изменяется ли стоимость актива в будущем. Если стоимость актива снизится, коэффициент капитализации должен быть увеличен, чтобы доходы от эксплуатации объекта покрывали снижающуюся стоимость актива. Если стоимость актива увеличится, то коэффициент капитализации может быть снижен, если стоимость актива не изменяется, коэффициент капитализации можно принять равным ставке дисконтирования.

Например, чистый денежный поток 100000 долл., ставка дисконтирования 12%.

В случае если стоимость актива снизится: 100000/0,2=500000 долл.

В случае если стоимость не изменится: 100000/0,1=1000000 долл.

В случае если стоимость увеличится: 100000/0,12=833300 долл.

Кроме того, коэффициент капитализации должен учитывать: ожидается ли прирост доходности от недвижимости. Если да – коэффициент капитализации может быть снижен на величину среднегодового темпа прироста денежного потока и тогда:

R = r – q.

Например, ожидается, что в результате капитальных вложений, сделанных продавцом, чистый денежный поток будет возрастать на 3% в год.

100000/(0,12-0,03)=1111100 долл.

3. Инфляция и ставка дисконта.

Для сглаживания фактора инфляции принято:

· Расчет вести в денежных единицах, не подверженных резкой инфляции,

· Применять реальную ставку дисконта, рассчитанную по формуле:

r = (r _{номинал} – Н)/ (1+Н) (1)

Н – инфляция (годовой уровень),

r _{номинал} - номинальная ставка, т.е. ставка очищенная от инфляционной составляющей.

Если уровень инфляции невелик (менее 15%), формулу можно упростить:

r = r _{номинал} –H (2)

Например, в 2001г. ставка по кредитам составила 27%, реальная доходность кредитных ресурсов банка была равна r = 27% - 18% = 9%.

Чем больше уровень инфляции, тем больше разница r, рассчитанной по формулам 1 и 2.

Например:

При Н = 35%: r = (1,75-0,35)/(1+0,35) = 1,04 или r = 1,75-0,35 = 1,4

При Н = 120%: r = (1,75-1,2)/2,2 = 0,25 или r = 1,75-1,2 = 0,55

Для реализации этой формулы (1) существует 2 проблемы:

· определение уровня инфляции,

· выбор номинальной ставки на капитал.

В качестве показателей инфляции могут использоваться темп роста на промышленную продукцию, отношение темпа роста рубля к доллару, темпы роста потребительских цен.

Обычно в качестве номинальной ставки применяют ставку рефинансирования ЦБ, однако в России может получиться отрицательный результат. Помимо инфляции при определении ставки дисконта должен учитываться риск инвестиций, поскольку ставка дисконтирования может рассматриваться как нижний предел доходности капитала, при котором инвестор допускает возможность вложения средств в покупку.

Под риском понимается возможность потери собственности из-за каких-либо причин. Риск требует компенсации за счет повышенной доходности. В общем случае r = r _{безриск} + премия за риск.

В качестве безрисковых ставок могут использоваться:

· Ставка по государственным долгосрочным ценным бумагам,

· Ставка, исчисляемая по формуле (1), в которой в качестве номинальной ставки используется среднегодовая ставка рефинансирования ЦБ.

· Ставка, исчисленная с помощью международной процентной ставки ЛИБОР, к которой прибавляется страновой риск. Ставка ЛИБОР 5,6-5,7%, страновой риск для России 4%. Таким образом, безрисковая ставка» 10% в валюте.

· Ставку по депозитам, если инвестор вкладывает собственные средства, по кредитам – если заемные, средневзвешенная ставка – если используется смешанный капитал.

Затратный подход к оценке недвижимости.

В соответствии со стандартом оценки российского общества оценщиков, затратный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающейся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Затратный подход включает следующие этапы:

I этап. Определение стоимости земельного участка. Участок должен рассматриваться как свободный. Стоимость земельного участка определяется следующими методами: метод сравнения продаж, метод остаточной стоимости для земли, метод капитализации дохода.

II этап. Определение стоимости замещения, т.е. стоимости строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, но не являющегося копией. Это целесообразно, когда возведение копий затруднено из-за устаревших конструкций.

Используется три метода оценки стоимости замещения:

1) метод удельных затрат на единицу площади. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатывается норматив затрат на единицу площади или объема. Полученный норматив удельных затрат умножается на общую площадь или общий объем и получают стоимость объекта.

2) метод поэлементного расчета. Здание разбивается на элементы (фундамент, крыша, перекрытия и т.д.), затем собираются данные затраты по каждому элементу. Сумма поэлементных затрат и составляет стоимость зданий.

3) метод сметного расчета. Он предполагает составление проектных смет, в которых указывается: перечень строительно-монтажных работ, затраты по каждому виду работ, на материалы, зарплату, энергию, инструменты.

Определяются косвенные затраты с учетом сложившихся рыночных тарифов. Величина налогов стоимости замещения определяется в соответствии с действующим законодательством.

III этап. Определение накопленного износа – суммарных потерь восстановительной стоимости недвижимости. Эти потери вызываются тремя видами износа: физическим, функциональным, внешним.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств. Функциональный – уменьшение стоимости имущества вследствие потери способности использоваться по прямому назначению. Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменений по отношению к объекту следующих факторов: экологические условия, финансовые и законодательные условия, изменение ситуации на рынке.

Износ может характеризоваться как:

· устранимый износ, если затраты на устранение меньше чем добавляемая стоимость имущества,

· неустранимый износ, если затраты на устранение больше добавляемой стоимости имущества.

В момент, когда оцениваемый объект не может прибыльно использоваться либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, т.е. в конце его жизни, износ равен 100 %.

Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной.

Методы определения совокупного износа.

А) Метод срока жизни.

Применяемые термины:

· Срок физической жизни – период времени, в течение которого объект реально существует.

· Срок экономической жизни – период времени, в течение которого объект вносит вклад в стоимость имущества.

· Физический возраст – период времени от даты ввода в эксплуатацию до даты оценки.

· Эффективный возраст – возраст «насколько выглядит объект собственности» с учетом внешнего вида, дизайна.

Сущность метода заключается в следующем: потери стоимости объекта по причине износа пропорциональны возрасту.

, где

СИ - совокупный износ,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭфВ – эффективный возрасти.

ЭкВ – срок эксплуатации жизни.

Пример, восстановительная стоимость без вычета неустранимого износа – 400 тыс. руб., ЭкЖ – 80 лет, ЭфВ – 10 лет, устранимый износ – 7 тыс. руб. Определить СИ.

СИ = износ устранимый + износ неустранимый.

СИ = (ЭфВ*ВС)/ЭкЖ

И_неуст = ЭфВ*(ВС-И_устр)/ЭкЖ = 10(400-7)/80=49125

СИ = 49125+7000= 56125 руб.

Б) Метод сравнения продаж. Рассматривается реакция рынка на продажу имущества с различными степенями износа. В этом методе не рассматриваются причины износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта рассматривается вместе со стоимостью накопленного износа

, где

Р1 – цена продажи сравниваемого объекта,

S1 – степень его износа,

Р1 – цена оцениваемого имущества,

S2 – степень износа этого имущества.

В) Метод разбиения предусматривает раздельное проведение расчетов по всем видам износа с последующим суммированием.

Совокупный износ рассчитывается:

СИ = физ. Износ + функ. Износ + внеш. Износ

Физ.Износ = И_устр.+И_{неустр.}

Функциональный износ может вызываться следующими причинами: потери стоимости в связи с несоответствием проекта, недостатками, требующими создание дополнительных элементов, недостатками, требующими замены или модернизации отдельных элементов, недостатки в связи с наличием элементов, требующих ликвидации.

Внешний износ определяется потерей стоимости в результате воздействия внешних факторов, ведущим методом его оценки является метод сравнения продаж.

2 этап. Оценка стоимости объекта. Для этого из стоимости замещения вычитают все виды износа.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта.

Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам.

Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по своим функциям и параметрам.

Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется информация о дате сделки, физических и иных характеристиках объектов-аналогов.

Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогов и выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.

Различия должны быть зафиксированы и учтены.

Этап 4. Расчет стоимости объекта путем корректировки цен на аналоги. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналога, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить по какой цене мог быть продан объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры:

1. определение стоимости дополнительных элементов путем парных сравнений. Стоимость дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих эти элементы. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т.п.

2. определение корректирующих коэффициентов, учитывающих различия между объектами по отдельным параметрам. Эта процедура используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим м размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания – все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов.

3. Расчет стоимости по удельным стоимостным показателям, единым для определенной группы аналогичных объектов. Этот способ применяется в тех случаях, когда сравниваемые объект функционально однородны, но существенно различаются по размеру и мощности. При этом выводятся удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 кв. м., для расчета стоимости здания – цену 1 куб. м. постройки, для расчета стоимости оборудования – цену на 1 кг массы конструкции и т.д.

4. расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношения цены аналогичного объекта к ежегодному дохода его владельца; применим к тем объектам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают имущественный комплекс предприятия в целом, то применяют мультипликатор P/E (цена к доходу на акцию), если оценивают имущество, включающее только недвижимость предприятия, то расчет ведут с помощью мультипликатора валового рентного GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к валовой ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта рассчитывают мультипликатор дохода, затем выводят усредненное значение мультипликатора для всей группы объектов. Стоимость данного объекта получают умножением усредненного мультипликатора и прогнозируемую величину дохода от данного объекта.

5. расчет стоимости с помощью корреляционных моделей возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество аналогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2-3 его основных параметров.
Вещные права на недвижимое имущество.

1. Понятие и состав вещных прав.

2. Право собственности на недвижимое имущество.

3. Право хозяйственного ведения и оперативного управления.

4. Сервитуты.

1. Вещные права на недвижимое имущество.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются объемом этой власти, т.е. набором конкретных полномочий правообладателя.

Согласно Гражданскому Кодексу к вещным правам относятся:

· Право собственности (ст. 209 ГК);

· Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК);

· Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК);

· Сервитуты (ст. 274, 277 ГК);

· Право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК);

· Право оперативного управления (ст. 296 ГК).

Все вещные права, за исключением права собственности, являются производными от права собственности, т.е. правами на чужие вещи. Если право собственности на имущество переходит другому лицу, прекращение иных вещных прав на это имущество необязательно. Следует отметить, что в в рыночный оборот вовлекаются не только права собственности, но и другие вещные права. При этом стоимость объекта недвижимости будет зависеть от объема юридической власти правообладателя, т.е. от вида вещного права.

2. Право собственности на недвижимое имущество.

Право собственности является главным, основным вещным правом в рыночной экономике. Согласно этому праву собственник имеет право владения, пользования, распоряжения своим имуществом; он может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам или передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения, оставаясь при этом собственником своего имущества.

Субъектами права собственности могут быть:

· Государство в лице федеральных и региональных органов власти;

· Органы местного самоуправления;

· Частные лица – юридические и физические лица.

Право всех собственников равным образом защищается государством. Вместе с тем, закон определяет виды имущества, которые могут находится только в государственной или муниципальной собственности и устанавливает некоторые особенности права собственности юридических лиц.

Государственное имущество может быть:

· закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

· составлять казну государства;

· быть передано в собственность частных лиц (Закон РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21.06.97 №123 – ФЗ и ст. 217 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя по договору (купли – продажи, мены, дарения, наследования и т.д.) с момента его передачи (при подписании акта сдачи – приемки) и государственной регистрации.

Прекращение права собственности происходит при:

· отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

· отказе от права собственности;

· гибели имущества;

· некоторых других случаях, предусмотренных законом.

Принудительное отчуждение собственности невозможно иначе, чем по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором. Основаниями для принудительного отчуждения имущества от собственника являются:

· Обращение о взыскании по обязательствам;

· Отчуждение в связи с изъятием участка;

· Реквизиция и конфискация;

· Выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей и т.д. (гл. 15 ГК РФ).

Помимо индивидуальной частной собственности на недвижимое имущество закон выделяет общую собственность, которая может существовать в двух формах: общей совместной и общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Владельцы совместной собственности сообща владеют и пользуются совместным имуществом, опираясь на соглашение всех участников. Раздел их имущества или выделение доли одного из них может быть определено только после определения доли каждого, при этом размеры долей должны быть одинаковыми. Совместная собственность может быть трансформирована в общую долевую только по решению всех ее участников или по решению суда.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, при этом каждый из них обладает правом собственности на свою долю. Участник долевой собственности имеет право на выделение своей доли в натуре, а если это невозможно – требовать компенсации от своих участников (ст. 247). При продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные участники долевой собственности (по ценовым и другим условиям, на которых она продается). Продающий член общей долевой собственности должен уведомить своих партнеров письменным уведомлением обо всех аспектах предстоящей сделки. Если в течение месяца (по движимому имуществу – в течение 10 дней), они не воспользовались этим правом, продавец вправе продать свою долю другому лицу. Однако в течение 3 месяцев участники общей долевой собственности могут опротестовать факт продажи, если считают, что их права были нарушены (ст. 250 ГК РФ).

3 Право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Субъектами права хозяйственного ведения могут выступать государственные или муниципальные унитарные предприятия, которые могут владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, переданным им в хозяйственное ведение. Однако эти предприятия не могут продавать его, сдавать в аренду или залог, вносить в уставный фонд других предприятий или распоряжаться им иным способом без согласия собственника (ст.294,295 ГК РФ).

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопрос создания предприятия, определяя предмет и цели деятельности, реорганизации и ликвидации; осуществляет контроль за использованием имущества; имеет право на получение части прибыли от использования своего имущества.

Субъектами права оперативного управления выступают казенные предприятия, которые могут владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, переданным им на праве оперативного управления. Собственник может изъять все имущество или его часть.

Собственник имущества может определять порядок распределения доходов казенного предприятия, при этом казенное предприятие может распоряжаться этим имуществом только с согласия собственника.

Учреждение не может распоряжаться имуществом, переданным ему на праве оперативного управления. Однако, если по учредительным документам учреждение имеет право получать доход от своей деятельности, то этот доход или имущество, приобретаемое за счет этого дохода, поступает в собственность учреждения и учитывается на отдельном балансе.(ст. 296-298 ГК РФ).

Право хозяйственного ведения или оперативного управления возникает у предприятия и учреждения с момента передачи ему имущества и сохраняется за ним при переходе права собственности на это предприятие или учреждение (ст.300 ГК РФ).

4. Сервитуты

Сервитут – это право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, следовательно, при переходе права собственности на вещь к другому лицу право сервитута на нее сохраняется (ст. 274 ГК РФ).

Сервитутом могут обременяться объекты, ограниченное использование которых необходимо в связи с пользованием земельным участком. Однако собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Различают положительные и отрицательные сервитуты.

Положительный сервитут – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости (например, проход или проезд через чужой участок, пользование водой, пастбищем и т.д.)

Отрицательный сервитут – это право требовать, чтобы собственник другого участка воздерживался от тех или иных действий на своем участке (например, от возведения зданий – сервитут света и воздуха, от нарушения архитектурных или ландшафтных требований – сервитут вида, и т.д.).

Рынок земли и недвижимости

1. Понятие и особенности рынка недвижимости.

2. Этапы развития рынка земли и недвижимости в России.

1. Понятие и особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которого передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, т.е. это система мер и условий по обеспечению оборота объектов недвижимости и переходу вещных прав на нее.

В силу специфики недвижимости как товара, рынок земли и недвижимости существенно отличается от других сегментов рынка.

К основным особенностям этого рынка можно отнести:

· Необходимость предварительной оценки товара;

· Продолжительность периода, необходимого для реализации товара (на рынке недвижимости она гораздо выше, чем на других сегментах товарного рынка);

· Ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

· Формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества покупателей и продавцов;

· Затруднительность формирования достоверной базы данных по совершенным сделкам;

· Сегментация рынка недвижимости на локально ограниченных территориях. При этом, параметрами сегментации могут быть:

1. функциональное назначение недвижимости (жилье (в т. ч. по качеству), промышленные, сельскохозяйственные объекты и т.д.);

2. географический фактор;

3. цена;

4. качество недвижимости;

5. инвестиционная мотивация (минимизационный менеджмент - ориентация на недвижимость, не приносящую значительного денежного потока, но с большим потенциалом денежной стоимости; хорошее налоговое укрытие – продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно);

6. тип права собственности: рынок аренды, рынок права собственности на недвижимость и т.д.

Структура рынка недвижимости.

	1. Рынок земли		2. Рынок жилья

городских загородных городского загородного

	3.Рынок нежилой нежилой недвижимости

Офисы склады здания с.-х. индустриальной

При этом сами объекты выступают в качестве предметов сделок на первичном или вторичном рынках.

Основной целью рынка недвижимости является совершенствование механизмов сведения вместе покупателей и продавцов.

Покупатель ®	рыночные посредники	¬ Продавец
Покупатель ®	организации, оказывающие услуги	¬ Продавец
Покупатель ®	брокеры, адвокаты, страховщики	¬ Продавец
Покупатель ®	Ипотечные кредиторы, эксперты, СМИ	¬ Продавец

Рис. Упрощенная схема состава участников рынка недвижимости.

2. Этапы развития рынка земли и недвижимости в России.

Законодательная основа становления российского рынка земли и недвижимости стала складываться в 1991г. с принятием нормативных актов о приватизации государственной и муниципальной собственности. В силу специфики недвижимости как товара (ее высокой стоимости, стационарности, длительного срока службы и т.д.) этот сегмент рынка формировался со значительным отставанием от других секторов (товарного, фондового, сырьевого и т.д.)

Формирование рынка недвижимости проходило в 3 этапа:

I этап (с 1991 по 1993гг.) – этап зарождения рынка недвижимости. Характеристиками этого этапа являются:

· небольшое количество сделок,

· тенденция к быстрому росту количества сделок и ценна недвижимость,

· отсутствие правового регулирования в сфере гражданского оборота недвижимости,

· основными объектами сделок стали жилье и офисные помещения. Целые здания и участки стали появляться только в начале 1993 г.

Несмотря на то, что программа приватизации создала условия для появления собственников, а значит и предложения на рынке недвижимости, проблемы правового регулирования и финансового обеспечения сдерживали развитие рынка, особенно таких его сегментов как рынок земли, рынок объектов производственного назначения и т.д. Серьезной проблемой было отсутствие опыта в исследовании правового статуса недвижимого имущества и юридического оформления сделок с недвижимостью.

Другой характерной особенностью этого этапа являются цели сделок с недвижимостью: преобладают потребительские мотивы. Покупка недвижимости использовалась как безрисковое средство для сохранения финансовых ресурсов.

Особый интерес представляет сопоставление развития первичного и вторичного рынка жилья. Стремительный рост цен на вторичном рынке привел к образованию разрыва цен между старой и новой недвижимостью (первая стала на 20-40% дороже, поскольку на первичном рынке ориентировались на себестоимость строительства, что неадекватно характеризовало потребительскую стоимость жилья).

II этап (1994-1995гг.) – период развития.

Главный показатель этого этапа – отсутствие резких скачков цен и сделок.

В качестве основных характеристик второго этапа можно выделить:

· Замедление роста цен и стабилизация количества сделок,

· Ведущим сегментом по-прежнему остается рынок жилья

· Начинает формироваться рынок коммерческой недвижимости. Продавцами, как правило, выступают приватизированные предприятия. Однако в результате сложностей юридического оформления перехода прав собственности, аренда является более предпочтительной формой сделок на рынке коммерческой недвижимости.

· Развитие риэлторской деятельности и появление новых видов услуг риэлтерских фирм (долевое участие в строительстве, выполнение функций дилера при продаже нового жилья, организатора строительства и реконструкции),

· Изменение соотношения цен между первичным и вторичным рынками: в результате роста себестоимости строительства стоимость нового жилья почти сравнялась со стоимостью старого жилья.

· Назревает осознание того факта, что невозможность приватизации земли замедляет развитие рынка недвижимости.

В результате приватизации к концу 1995 года было приватизировано более 50% всех государственных предприятий (около 150 тысяч), был заложен фундамент корпоративного сектора, включающего более 25 тыс. крупных и средних акционерных обществ, в собственность населения перешло более 40% государственного и муниципального жилья. При этом, на первичном рынке около 80% всей недвижимости продается на муниципальном уровне и около 10% на уровне субъектов федерации и федеральном уровнях.

III. Этап (с 1996г.) – завершение формирования российского рынка недвижимости.

Результатами периода формирования должны были стать:

· стабилизация количества сделок и цен на недвижимость;

· достижение равновесия между ценами первичного и вторичного рынками;

· завершение формирования правовой, организационной и информационной инфраструктуры;

· появление индустриальной недвижимости на рынке;

· завершение обособления и специализации профессиональных участников.

До 1998г. ситуация развивалась в соответствии со сделанными прогнозами. Кризис 1998г. привнес отрицательные последствия в развитие рынка земли и недвижимости. В результате произошли следующие изменения:

1. На рынке жилой недвижимости:

· произошло удешевление стоимости жилья (в долларовом эквиваленте стоимость жилья снизилась, а в рублевом – возросла, отставая от динамики валютного курса);

· платежеспособный спрос на жилье в несколько раз отстал от предложения и этот разрыв увеличивался, поскольку количество семей с доходами выше среднего резко уменьшилось, а это основной потребитель рынка жилья;

· увеличился слой граждан, сдающих свое жилье не по причине его излишка, а для получения средств на текущее потребление

· снизилась стоимость коммерческого найма и аренды элитного жилья;

· оказался близким к свертыванию рынок коммерческого найма и аренды элитного жилья (иностранцы)

· резко ухудшилась ситуация на рынке загородного жилья (цены на элитные особняки площадью более 500кв.м. упали более чем в 2 раза, резко подешевели участки под строительство коттеджей);

· обострились проблемы долевого строительства жилья, т.к. компании, опиравшиеся на валютные заимствования, оказались близки к банкротству;

· население не ориентировано на инвестиции в жилье: преобладает потребление, а накопления держатся в валюте.

2. На рынке нежилой недвижимости:

· резко упал спрос на нежилую недвижимость, составляющую инфраструктуру малого и среднего бизнеса, хотя арендная плата на складские, торговые и офисные помещения упала более чем на 1/3;

· юридические лица не ориентируются на инвестиции в нежилую недвижимость, предпочитая держать активы в более ликвидной форме.

В 2000-2001гг. ситуация несколько стабилизировалась, наметились положительные тенденции, но развитие рынка далеко от завершения.

Рынок жилья

1. Зарубежные тенденции развития рынка жилья

2. Современное состояние рынка жилья в РФ

3. Виды сделок на рынке жилья

4. Основы ценообразования на рынке жилья

1. Зарубежные тенденции развития рынка жилья

По мнению зарубежных экспертов, жилищная проблема в развитых индустриальных странах практически решена: объем строительства стабилизировался с конца 90-х гг., количество жильцов на одно жилище составляет 2,3-2,4 человека. Право граждан на отдельное жилье и ответственность государства за соблюдение этого права зафиксировано в Конституциях трех стран: Испании, Нидерландов, Португалии. В прочих государствах Западной Европы это право фиксируется в специальных законодательных актах.

За 90-е гг. увеличилось количество жилья, находящегося в частной собственности: в Бельгии с 62 до 65%, в Дании с 52 до 56%, в Испании с 69 до 76%, во Франции с 50 до 54%, в Германии с 40 до 42%, в Англии с 58 до 67%. Покупка жилья во всех странах является надежным средством сбережения.

Поскольку цена на жилье и стандарты жилья в странах Евросоюза сильно варьируются, то до создания единого европейского рынка жилья далеко.

Одним из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных странах является ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активной части населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза больше среднегодового дохода, во Франкфурте-на-Майне – в 6,8 раз больше.

Для активизации рынка жилья покупатели могут получить от банков целевые займы: В Бельгии – 85-90% от стоимости жилья, в Италии – 50-60%, во Франции – 60-80%, в Испании и Германии – 80%. В большинстве стран действует система строй-сбережений (кроме Великобритании и Италии). Для поощрения этой системы в Германии и Франции вкладчику выплачивается премия, во Франции проценты не облагаются налогом, кредиты выдаются под более низкий процент.

В десяти странах, кроме Великобритании и Германии, введена система снижения налогов на проценты по займам на жилье. В Германии малообеспеченные семьи могут получить льготный заем, а семьи с детьми дополнительно беспроцентный заем: 2000 DM на 1 ребенка, 4000 DM на 2-х, 7000 DM – на 3-х, 5000 DM на каждого последующего.

В большинстве стран арендная плата составляет 4-5% от стоимости жилья. Самые дорогие города – Лондон (7%), Брюссель (9%).

В 80-е гг. муниципальное жилье составляло 50% в Ирландии, 22 % в Дании, 11% во Франции, 5% в Бельгии. Социальное жилье выдается на правах аренды. Арендная плата на муниципальное жилье ниже, чем в частном секторе (например, в Великобритании в 3-4 раза). Кроме того, арендаторы могут постепенно выкупать жилье в счет оплаты зачисляется даже квартплата.

Привлекательность зарубежного жилья для иностранцев

Стоимость 1 кв. м. квартиры (долларов):

Турция 400-500 (минимальная и средняя), Мальта 500-1000, Испания 1000-1250, Кипр500-900, Франция 1000-1750, Швейцария 2800-3650, Монако 4000-8000, США 1000-3000.

Возможность получения ипотеки:

вероятность получения ипотечного кредита иностранцами существует везде, кроме Швейцарии и США;

срок ипотеки:

Кипр 10-15 лет под 4-8% годовых, 70% стоимости жилья;

Испания 15 лет под 9-11% годовых, 50% стоимости жилья;

Мальта 5-10 лет под 9% годовых, 25% стоимости.

Ограничения на приобретение жилья:

Число объектов – нет ограничений (Кипр, Мальта, Швейцария не более одного);

Общая площадь – нет ограничений (Швейцария не более 2000 кв. м.);

Цена – нет ограничений (Мальта не менее 55 тыс. долларов);

Местоположение – нет ограничений (Турция – некоторые районы, Швейцария – в 3 из 26 кантонов).

Анализ визового режима:

Безвизовый режим – нет, кроме Кипра и Турции;

Вид на жительство – нет, кроме Кипра и Монако;

Въездная виза – да (Франция, США, Испания; 1 раз в полгода на 3 месяца – Швейцария); нет (Кипр, Турция, Мальта, Монако);

Статус резидента – да (Кипр; Мальта, если

Дата добавления: 2013-12-14