Метод средневзвешенного коэффициента капитализации

Используют в качестве долевого подхода к оценке объекта в целом (то есть определяет, в каком соотношении стоимость объекта можно разбить на стоимость участка и стоимость здания). Информацию можно получить исходя из последних продаж аналогичных объектов или исходя из нормативной цены земли и затрат на строительство подобного объекта. Этапы:

1 этап. Устанавливаются пропорции, по которым стоимость объекта можно разбить на стоимость зданий и стоимость земли;

2 этап. Рассчитывается средневзвешенный коэффициент капитализации для имущественного комплекса в целом:

= k _зд ´ g _зд + k _земли ´ g _земли

где g - удельные веса стоимостей зданий и земли в стоимости имущественного комплекса;

3 этап. Определение стоимости объекта в целом методом прямой капитализации дохода:

S ₀ =

4 этап. Определение стоимости земельного участка с помощью долевого коэффициента:

S _земли = S ₀ ´ g _земли S _зд = S ₀ ´ g _зд = S ₀ - S _земли

Например, известно, что в стоимости имущественного комплекса 60 % приходится на стоимость зданий, срок службы которых 25 лет, доходность бизнеса 150 тыс. в год, рыночная ставка капитализации 10 %.

= k _зд ´ g _зд + k _земли ´ g _земли

= (0,1 + ) ´ 0,6 + 0,1 ´ 0,4 = 0,124

S _зд = = 1209677,42 $

S _земли = 1209677 ´ 0,4 = 483870,96 $

Метод прямой капитализации:

S _земли =

Поскольку земля является универсальным объектом с точки зрения функционального назначения, и существуют разные варианты использования участка, каждый из которых характеризуется своим уровнем дохода, при оценке стоимости земли должен быть использован принцип НЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования). Этот принцип позволяет найти наибольшую текущую стоимость участка при таком осуществимом варианте, когда наиболее полно раскрываются потенциальные возможности объекта. Принцип НЭИ должен рассмотреть участок как:

· незастроенный (не учитывает нынешнее направление использования земли). Это осуществимо, только если участок действительно не застроен или стоимость зданий существенно меньше, чем стоимость земли

· улучшенный (рассматривает возможность реконструкции и модернизации построек). Применяется в том случае, если стоимость зданий существенна, но есть альтернативные возможности их использования после модернизации и реконструкции.

Вариант НЭИ должен отвечать следующим условиям:

· соответствие юридическим нормам;

· техническая осуществимость;

· максимальная доходность.

Главная цель принципа - обеспечивать максимально возможную стоимость земли.

Дата добавления: 2013-12-14