Метод сравнения продаж или метод парных продаж

Этот метод основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Он применяется либо к незастроенным или даже неосвоенным участкам, либо к участкам, занятых немногими недорогими застройками, стоимость которых не сказывается на стоимости земли.

Этапы оценки:

1 этап. Выбор аналогов, цены которых делят на площадь. При этом особое внимание уделяется тем случаям, когда цена единицы площади существенно меньше среднего уровня. Обычно это влияние нерыночного размера. Оценщик может посоветовать разбить продаваемый участок на 2 и более (если оцениваемый объект слишком большой) или прикупить земли, если он маленький;

2 этап. Расчет поправок к исходному значению стоимости единицы площади. К факторам, влияющим на стоимость объекта можно отнести: условия продажи, рыночное условие, местоположение объекта, физические характеристики. Поправки определяются субъективно, максимальное влияние одного фактора на цену не превышает 10 %, и могут измеряться в денежных единицах и в процентах. Обычно используются статистические методы: корреляция, группировки и т.д.;

3 этап. Расчет скорректированной стоимости единицы площади с учетом поправок по факторам. Из этих цен оценщик субъективно выбирает итоговую стоимость единицы площади;

4 этап. Расчет стоимости участка равен цене единицы площади умноженной на площадь.

Единицы сравнения:

· цена за акр (га) - сельскохозяйственные земли за чертой города, большие участки;

· цена за фут ² (м²) - к небольшим участкам, находящимся в черте города;

· цена за фронтальный фут (фронтальный м) - стоимость объекта устанавливается пропорционально длине границы с улицей, шоссе, переулком, площадью и так далее;

· цена за лот – участок в районе жилищной застройки и его цена зависит от участка и его природных и экономических достоинств, а лоты примерно равны;

· цена за единицу площади. На цену объекта влияет официально установленное отношение площади застройки к площади земли (FAR). Обычно так устанавливаются цены на рынках с высокой плотностью застройки и большим спросом на землю.

Например, Продается участок 10 тыс. м²; FAR = 3; 1 м² постройки - 1,25$. Определить максимально возможную цену участка.

1. максимально возможная площадь застройки

10 тыс. ´ 3 = 30000 м²

2. максимально возможная стоимость участка

30000 м² ´ 1, 25$ = 37,5 тыс.$

4 Затратный подход к оценке земли.

Метод оценки на основе затрат начинается с определения цены незастроенного участка. К этой цене приплюсовывают затраты на освоение участка (расчистка, выравнивание участка, затраты на прокладку дорог и сетей, строительство вспомогательных сооружений).

Затраты:

· на инженерную инфраструктуру,

· экономическую оценку последствий от изменения характера использования территорий,

· затраты на реконструкцию сложившейся застройки,

· возмещение затрат, связанных с изъятием природоценных земель,

· социально-экономическая оценка территорий по функциональным удобствам для проживания и строительства,

· функциональные удобства территории для размещения объектов обслуживания в плане города,

· санитарно-гигиенические условия территории города,

· оценка архитектурно-художественных качеств города,

· оценка престижности зон города,

· экономическая оценка земли для промышленных предприятий.

Сумма всех оценок дает комплексную экономическую оценку территории.

Комплексная оценка предприятий

1. Понятие комплексной оценки

2. Доходный подход

3. Сравнительный подход

4. Затратный подход

1 Понятие комплексной оценки

Комплексная оценка предприятий подразумевает определение стоимости имущественного комплекса с точки зрения общей полезности.

В результате, стоимость имущественного комплекса может существенно отличаться от той, которая складывается как сумма стоимостей земли, зданий, сооружений, оборудования.

Предприятия с хорошей репутацией и торговой маркой будут стоить дороже, нежели предприятия - аналоги, лишенные этих преимуществ.

Комплексная оценка проводится при акционировании предприятия, переходе прав собственности, определении стоимости пакета акций, при проведении процедуры банкротства.

В зависимости от цели оценки выбирают методы и подходы к определению стоимости.

2 Доходный подход

Метод дисконтированных доходов реализуется в несколько этапов

1 этап. Выбирается показатель, характеризующего доходность предприятия. Универсальным показателем выступает чистый доход на собственный капитал, т.е. та часть чистого дохода, которая пойдет непосредственно инвестору. На этом этапе определяется методика расчета и прогноза будущего денежного потока и выбирается продолжительность прогнозного периода в годах.

2 этап. Анализируется динамика и составляется прогноз в отношении будущего потока доходов на основании прогнозов спроса на продукцию, объемов производства, цен, производственных мощностей, затрат на производство и реализацию, выручки, темпов роста предприятия. В расчет принимаются и факторы изменяющейся рыночной среды. Для каждого года прогнозного периода рассчитывается чистый денежный поток, выбранный на первом этапе в качестве показателя дохода.

3 этап. Выбирается ставка дисконтирования. Наиболее распространенными выступают следующие методики:

1. CARM;

CARM= r _{безриск.} + b (r _{среднерын}. – r _{безриск.}), где

r _{безриск.} – безрисковая доходность,

b - коэффициент риска акций,

r _{среднерын}. – средняя по фондовому рынку доходность.

Премия за риск = r _{среднерын}. - r _{безриск.}

Дата добавления: 2013-12-14