Ринок цінних паперів та ф’ючерсний ринок

Фактор b - коэффициент, показывающий соотношение между изменением дохода на акцию предприятия и среднего дохода акций на рынке ценных бумаг. Он характеризует меру риска вложений в акции предприятия: Коэффициент может быть положительным (прямая связь между доходностью в среднем по рынку и доходностью конкретной бумаги) и отрицательным (обратная связь). Если |b| > 1 – активы высокорисковые, |b| <1 – низкорисковые, b = 0 – риск отсутствует. Оптимумом считается b от 0,5 до 0,75.

В условиях РФ формулу CARM целесообразно модифицировать:

Н – уровень инфляции.

2. Метод кумулятивной модели:

r = r _{безриск.}+ å r _риск., где å r _риск. – премия за риск.

Компоненты премии за риск определяются экспертно в интервале от 0 до 0,05 для каждой компоненты по следующим факторам: несовершенство управления, недостаточность размера предприятия, финансовая неустойчивость, негибкость в диверсификации продукции, экспортно- или импортозависимость, нестабильность состава партнеров, неопределенность в динамике прибыли и т.д.

4 этап. Рассчитывается постпрогнозная (остаточная) стоимость предприятия, т.е. стоимость на конец последнего года прогнозного периода. Эта стоимость может рассчитываться разными методами: как остаточная стоимость активов, ликвидационная стоимость. Чаще используют формулу Гордона:

, где

q – прогноз темпа прироста чистого дохода, ожидаемый к концу прогнозного периода,

S₀ – остаточная стоимость объекта

В качестве E_n выступает чистый доход акционеров на конец последнего года прогнозного периода.

5 этап. Рассчитывается текущая стоимость имущественного комплекса предприятия:

,

где Е_i – чистый доход акционеров по истечении каждого i-года.

3.

На стыке сравнительного и затратного подхода выступает метод предприятия аналога. Стоимость имущества предприятия определяется на основе данных о рыночной стоимости предприятий-аналогов. Поскольку собственный капитал предприятия складывается из количества выпущенных акций, зная рыночную стоимость акции и их количество, можно рассчитать стоимость всего собственного капитала предприятия. Для снятия проблемы различий между аналогами и оцениваемым предприятием используют относительный показатель – мультипликатор. При проведении процедуры оценки предприятия, под мультипликатором понимают соотношение цены акции к показателю, от которого эта цена зависит. Чаще используется показатель Р/Е, который представляет собой отношение рыночной цены одной акции к доходу акционера на 1 акцию. В знаменателе могут выступать прибыль до или после уплаты налогов и процентов по кредитам, прибыль до налогов плюс амортизация, балансовая стоимость акции и т.д.

Стоимость предприятия тогда будет оцениваться по формуле:

S₀ = m_р(ан) * Е_о.

m_p(ан) – мультипликатор по предприятию-аналогу,

Е₀ – общий доход, лежащий в знаменателе мультипликатора.

Обычно используют несколько мультипликаторов, и в качестве конечного результата берется средняя стоимость оцениваемого предприятия.

Главной проблемой метода является то обстоятельство, что для его применения требуется финансовая информация о предприятиях-аналогах и биржевая информация о курсах их акций.

4. Затратный подход

Основным методом реализации затратного подхода выступает метод накопления активов, который заключается в определении восстановительной стоимости отдельных элементов собственных активов предприятия с последующим их суммированием.

Метод реализуется в несколько этапов:

1этап. Анализируют статьи раздела «Основные средства» баланса предприятия за последний год и определяют их современную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывают текущую стоимость земельного участка, зданий и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов, а затем определяется их остаточная стоимость по всем элементам, кроме земли.

2 этап. Переоценивают и корректируют оборотные активы. При этом нехарактерные доходы из баланса исключают, а убытки наоборот включают. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность.

3 этап. Суммируют стоимость скорректированных активов предприятия.

4 этап. Анализируют и корректируют долговые обязательства, в т.ч. кредиторскую задолженность.

5 этап. Из скорректированной суммы активов вычитают уточненные долговые обязательства и получают чистую стоимость собственных средств. Сюда же добавляют стоимость гудвилла.

Стоимость гудвилла рассчитывается методом избыточной рентабельности: определяется среднеотраслевая рентабельность собственного капитала (по предприятиям-аналогам), затем - размер чистой прибыли оцениваемого предприятия при среднеотраслевой рентабельности; из фактической чистой прибыли вычитают расчетную. Разность относим к коэффициенту капитализации как:

.

Основы управления недвижимости городов

1. Российский и зарубежный опыт управления городской недвижимостью.

2. Законодательная основа системы управления недвижимостью городов.

3. Цели и задачи городской политики в области управления недвижимостью.

4. Муниципальные земельные облигации.

1.

У городских властей всегда существовала потребность в информации о наличии недвижимого имущества, его состоянии и стоимости. В России традиционно велись поземельные книги, проводилась регистрация объектов недвижимости, описание участков. Однако до начала 19 века городские земли не были до конца обмерены, а часть записывались в реестрах только по названиям. В 1891г. была проведена опись объектов недвижимости и составлены городские реестры недвижимости. В бланки вносились данные о владении в собственности: жилые дома, надворные постройки, сады и т.д., право принадлежности.

Опросные листки (1902г.) велись по трем направлениям: 1) города и населенные пункты, 2) городское дачное имущество, 3) отдельные строения и жилье (квартирные листы). Каждый участок с самостоятельными границами считается отдельным владением.

Для установления справедливых налогов под контролем Министерства государственного имущества проводилась опись и оценка всей недвижимости. В 1893г. были разработаны правила оценки.

В конце 19 века усиливается роль недвижимости как объекта налогообложения: движимый капитал труднее привлечь к налогообложению. Города, конкурируя между собой в привлечении капитала, стремились установить льготные ставки для предпринимателей и уделяли внимание двум проблемам: 1) муниципализации городских предприятий, 2) созданию новых самостоятельных форм обложения недвижимости (обложение ренты и прироста стоимости). Расширение городских земельных владений происходило путем покупки, изъятия, освоения и т.д. В результате, не повышая ставок и не вводя дополнительных налогов, произошло сокращение дефицитов городских бюджетов и увеличение доли налога на недвижимости в них (до 8% в 1901 году, в то время как в 1863 г. – 2,5%).

Землями и нежилыми помещениями городские власти старались не торговать. Основной формой имущественно-земельных отношений до начала 20 века была аренда сроком до 24 лет. При этом, городские власти ставили вопрос о механизме повышения арендной платы.

В начале 20 века возникла проблема реального развития частной собственности на землю и развитие банковских и кредитных обществ, обслуживающих недвижимость (ипотека).

Для оценки земли при определении величины ссуды под залог недвижимости Городское кредитное общество использовало Ведомость цен на городские земли. В 1914 г. Москва была разделена на 17 зон, для каждой зоны установлен максимальная и минимальная цена сажени. Для оценки земельного участка его территорию разбивали на параллельные улице пояса глубиной 40 саженей (40 * 2,13 = 85,2 м). Лицевой (первый) пояс оценивался по цене из ведомости, второй – 75%, третий – 50 %, четвертый – 40 %, пятый – 30%, шестой – 20%, остальные – по 10%. Помимо земли городские власти оценивали и постройки, причем делились они на предпринимательские и потребительские хозяйства. Объекты оценивались по нескольким параметрам (от 2 до 10). Периодически проводилась оценка городской недвижимости для эффективного налогообложения.

Временное правительство не произвело каких-либо изменений в имущественно-земельной политике России. Первым актом земельного законодательства России после октябрьской революции стал декрет ВЦИК «О земле» от 26.10.1917, отменявший частную собственность на землю (навсегда). Сделки с недвижимостью были запрещены в декабре 1917 года Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности в городах» от 20.0818, все городские земли и строения передавались в распоряжение местных органов власти. В советское время термин «недвижимость» был упразднен и заменен понятиями «строение», «здание», «дом», «домовладение». Функции управления недвижимостью были переданы Управлению коммерческого хозяйства НКВД и исполкомам.

С переходом к НЭПу были изданы декреты, направленные на установление порядка управления домами и свободы граждан: распоряжение принадлежащим им имуществом, порядков управления домами и имуществом. Вновь была разрешена продажа немуниципализированных строений, но не допускалось их сосредоточение более 1 на 1 лицо. В конце 21г. часть домов была демуниципализирована и передана прежним владельцам. В 1925г. была завершена общая муниципализация. Государственные фонды строений делились на 2 группы:

- принадлежащие муниципалитетам;

- принадлежащие центральным ведомствам.

Реестры велись отдельно по каждой группе.

Муниципалитеты начали сдавать землю в аренду на договорных началах или путем проведения торгов. Срок аренды не превышал 6 лет. Арендодателем выступал муниципалитет.

В 30-е гг. проводилась инвентаризация земель и строений, определялись строительная и действительная (с учетом износа) стоимость. Сложившаяся система оценки через инвентаризацию и бухгалтерский учет действовала до начала 90-х гг.

Гражданский Кодекс 1964г. предусмотрел, что договоры купли-продажи жилого дома или его части должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы местной администрацией (что характерно для недвижимости).

В 70-м г. был принят Земельный Кодекс РСФСР, в котором сделаны предпосылки для рационального механизма управления урбанизированными территориями на основе их комплексной оценки (методами затратного подхода).

В конце 80-начале 90 годов возникла необходимость в качественном изменении системы управления городской недвижимостью, поскольку государственный монополизм на недвижимость привели к бесхозяйственному и безответственному ее использованию.

Гражданским законодательством 1991 года и Гражданским кодексом 1994г. был восстановлен институт движимого и недвижимого имущества.

Зарубежный опыт управления недвижимостью городов.

Выделяется 3 типа государственной имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах:

1) Доминирование муниципальной собственности на землю, основанной преимущественно на арендных отношениях (Финляндия, Швейцария, Канада, Индия). В муниципальной собственности находится более 60% земель в Хельсинки. Исключительна аренда, срок которой устанавливается в зависимости от целевого использования земель: под жилье – 60 лет, промышленное строительство – 30 лет, для коммунальных целей – 30-60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от оценочной стоимости участка: под жилье – 4%, промышленного и коммунального назначения – 5% от стоимости. Налог на недвижимость – 1,2% от стоимости. В Канаде в государственной или муниципальной собственности находится около 90% земельного фонда. Городские земли в основном муниципальные, арендная плата устанавливается в процентах от стоимости недвижимости. В Швейцарии в муниципальной собственности около 82% земель городов. Получить землю можно только на условиях аренды.

2) Достаточно свободный рынок городских земель и менее жесткие инструменты регулирования объектов недвижимости (Испания, Португалия, Греция, Кипр). Предпочтение отдается купле-продаже, однако существуют жесткие ограничения. Например, в Лиссабоне (Португалия) собственник, покупающий участок, должен создать его инфраструктуру. Продажа городских земель осуществляется на открытых городских аукционах, контролируемых муниципалитетами. Налог на недвижимость –1% от стоимости.

3) Смешанный (США, ФРГ, Великобритания, Италия). Основное средство осуществления городской политики в области недвижимости США – купля-продажа (20% аванс, остальное в течение 25-30 лет при ставке 7% годовых). Продать можно все, например, 1 га Манхеттена стоит от 120-150 млн. долларов.

2.

Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантировало неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении им сделок с землей.

Гражданский кодекс ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в т.ч. отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок. Однако, на практике сохранилось 3 вертикали управления – земельные участки, жилые и нежилые помещения, каждая из которых имеет свою специфику.

Земельный кодекс РФ, дает определение недвижимости, называет вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. №122-ФЗ охраняет права собственников и гарантирует достоверную информацию по недвижимому имуществу через систему государственной регистрации прав. Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности определяет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. № 135-ФЗ. Этот закон вводит институт независимой оценки, дает определение оценочной деятельности, а также субъектов и объектов оценки. Статья 6 закона право Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований на проведение оценки принадлежащих им объектов. Оценка является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в т.ч.:

· При определении стоимости в целях приватизации, передачи в доверительное управление или аренду;

· при использовании объектов в качестве залога;

· при продаже или ином отчуждении объектов, передаче объектов в уставные капиталы юридических лиц;

· при переуступке долгового обязательства;

· при возникновении спора о стоимости объекта, в т.ч. при национализации, ипотечном кредитовании, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, налогообложении и т.д.

Основной акт в сфере регулирования жилищных отношений – закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92г. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91г. определяет экономические, социальные основы преобразования отношений собственности на жилье и закладывает материальные основы становления рынка жилья.

Управление муниципальной недвижимостью входит в компетенцию органов местного самоуправления. Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ» от 28.08.95г. №154-ФЗ, экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, включая землю и иное недвижимое имущество. Муниципалитеты обладают широкими полномочиями в сфере регулирования земельных отношений.

3.

В 1994-1995гг. в Москве была принята «Концепция городской политики в области недвижимости», а в Санкт-Петербурге - «Концепция системы управления недвижимостью».

Цели:

1) привлечение инвестиций в недвижимость,

2) увеличение доходов и улучшение структуры бюджета (налогообложение и переход от льгот по имущественно-земельным платежам к адресным компенсационным выплатам),

3) создание благоприятной для проживания городской среды, улучшение обеспечения недвижимым имуществом и восстановление объектов недвижимости.

Создание цивилизованного рынка земли и недвижимости предполагает увеличение гарантий имущественных прав. Основные направления реализации: создание системы государственной регистрации недвижимости и прав на нее, создание системы государственной оценки недвижимости, совершенствование структуры городского бюджета, совершенствование организационной структуры управления городской недвижимостью.

Для Московской концепции главным направлением выступает разработка градостроительных прав и зонирование. В Санкт-Петербурге – создание единого банка данных о недвижимости.

Этапы единой системы государственной регистрации прав на имущество:

1) формирование объекта недвижимости (техническое, экономическое описание и юридическое обособление объекта). На каждый вновь формируемый объект открывается кадастровое дело.

2) государственная регистрация объектов недвижимости (присваивание каждому объекту уникального, индивидуального кадастрового номер, который существует до тех пор, пока объект существует как физическое и юридическое целое).

3) государственная регистрация прав на недвижимость, т.е. регистрация вещных прав на объект в поземельной книге и выдача свидетельства о праве собственности.

4.

Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными, имущественными правами, является привлечение свободных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты.

Положительные моменты выпуска этих ценных бумаг:

1) недостаток средств в местных бюджетах на освоение и благоустройство территорий покрывается за счет привлечения временно свободных средств населения и юридических лиц;

2) относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, поскольку обеспечением выступает имущественные права на землю;

3) неразвитость российского земельного рынка и связанная с этим относительная недооценка земель;

4) возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в оборот имущественных прав на земельные участки;

5) возможность регистрации ряда демографических проблем, связанных с миграцией населения.

Земельная беспроцентная облигация. Это именная бездокументарная ценная бумага сроком обращения 5 лет. Номинал равен усредненной цене земли площадью 1 и 10 соток. Привлекательность: рост курсовой стоимости облигации за счет роста цены земли, надежность, ликвидность (может использоваться как средство расчета с местным бюджетом и при проведении муниципальных земельных аукционов), возможность арендовать участок площадью равной номиналу и преимущество при покупке участка в собственность.

Земельная процентная облигация. Это именные документарные ценные бумаги, сроком обращения 10-15 лет; номинал облигации – 500 руб. Погашение может осуществляться деньгами или земельными участками, выделенными на эти цели. Преимущества: доходность, надежность, ликвидность (разрешение продавать на фондовых биржах через посредников), возможность приобретения земельных участков.

Земельная ипотечная облигация. Основная цель выпуска – предоставление их владельцам права на относительно дешевые долгосрочные кредиты. Облигации размещаются только среди владельцев земельных участков на территории города. Именные, документарные, срок действия от 5 до 10 лет, номинал от 100 до 500 руб. Привлекательность: получение относительно дешевых долгосрочных кредитов и превращение в денежную форму своих имущественных прав.

Жилищная ипотечная облигация аналогична предыдущей, но не ограничивается инвесторами, владеющими землей.

Существует неопробованные в России формы муниципальных земельных облигаций.

Земельная проектная облигация. Эти облигации выпускаются для улучшения условий финансирования экономики города, для эффективного использования земельных ресурсов и пополнения доходов местного бюджета.

Существуют 2 вида механизма обращения земельных проектных облигаций: а) облигации с фиксированной процентной ставкой погашаются эмитентом после реализации проекта, б) после реализации проекта облигации обмениваются на обыкновенные или привилегированные акции предприятия, созданного в ходе реализации проекта. Срок обращения облигации ограничен сроком реализации проекта. Номинал по второму механизму может быть двух размеров: большой размер для юридических лиц и маленький для физических лиц. Облигации для физических лиц выпускаются только предъявительскими, для юридических лиц: 10-20% - предъявительских и 90-80% именных (для контроля за контрольным пакетом).

Земельная платежная облигация. Процентная долговая ценная бумага, номинированная в валюте и принимаемая на территории эмитента в качестве средства платежа за выставленные на продажу земельные участки, за право аренды земли, в качестве уплаты земельного налога и т.д. Инвестор получает доход по этой облигации за счет роста цены земли, курса доллара, процентов (3-5% годовых). Номинал – 1/100 сотки, 1/10, 1/5,1/2,1 сотка и т.д. Процентная ставка – 3 процента годовых. Срок бесконечно большой.

Навчальний час 2 години

для студентів

заочної форми навчанння

юридичного факультету

Дніпропетровськ - 2010

План

Вступ

1. Поняття та класифікація цінних паперів

Дата добавления: 2013-12-14