Рынок недвижимости и его особенности

Тема 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

Успешные компани избегают ценовой конкуренции. Они конкурируют при помощи улучшения качества, инноваций, дифференциации сервиса, творческой рекламы, технического обслуживания, продуманного расположения магазинов, продвинутого мерчендайзинга, лояльного отношения персонала и потребителей. Успешные компании стремятся поставлять на рынок полезную ценную и ценнную для потребителя продукцию и назначать соответствующую это продукции цену. Успешные компании продают продукцию, ценность и цена, которой варьируются, но они никогда бездумно не снижают цену.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно­шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек­торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть нацио­нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, ка­питала, товаров и услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важное значение отечествен­ного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа­ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни­ципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными
конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости — совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Функции рынка недвижимости следующие:

коммерчес­кая,

ценообразующая,

инвестиционная,

информационная,

сти­мулирующая,

посредническая,

регулирующая,

перераспреде­ляющая,

социальная,

санирующая,

обеспечение конкуренции.

К основным функциям рынка относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;

• посредничество — установление связей между потребителями, спросом и пред­ложением;

• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;

• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

• обеспечение свободы предпринимательства;

• эффективность решения социальных программ.

Цели рынка:

1. Обеспечение устойчивых потоков доходов от инвестиций в недвижимость в течение длительного времени или еди­новременно при купле-продаже.

2. Обеспечение роста стоимости активов в краткосрочном и долгосрочном периоде.

3. Защита капитала от инфляции.

4. Возможность получения налоговых льгот.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости

Исходя из триединства

сущности недвижимости

По способу совершения

сделок

По видам сделок

По степени готовности к эксплуата­ции

По форме собственности

По отраслям

По функциональному назначению

По виду объектов недвижимости

Развития (создания) недвижи­мости

Сектор оборота

прав на ранее созданную недвижи­мость

Сектор управления и эксплуа­тации

Первичный рынок

недвижи­мости

Вторичный рынок

недвижи­мости

Рынок купли-продажи

Рынок аренды

Рынок ипотеки

Рынок вещных

прав (довери­тель­ное управ­ление)

Рынок незавер­шенного строитель­ства

Рынок нового строитель­ства

Рынок строитель­ства, под­лежащего

рекон­струкции

Рынки - частных объектов недвижи­мости

Рынки государ­ственных и муници­пальных объектов недвижи­мости

Рынок промыш­ленных и сель­скохозяй­ственных объектов

Обще­ственных и рекреа­ционных зданий и соору­жений и т. д.

Рынок жилой недвижи­мости

Производ­ственных зданий

Непроиз­водствен­ных зданий и помеще­ний

Гостиниц

Рынок жилой недвижи­мости

Торговых помеще­ний и т. д.
Земельный рынок

Зданий и сооруже­ний

Помещений

Предпри­ятий как имущест­венных комплек­сов и т. д.

На практике часто рынок недвижимости делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизи­рованными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав соб­ственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объ­ектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими форма­ми перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости. Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вто­ричного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор реше­ний относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обуслов­лена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую — конфи­денциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимо­сти различны.

Так, при падении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена: ценой приобретения объекта, финансовым положе­нием продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Вторичный рынок недвижимости более инертен, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены опре­деляется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как умень­шить, так и увеличить предложение. В строительный процесс вовлечены ряд организаций, каждая из них заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недви­жимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке явля­ется абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Рынок недвижимости — рынок ограниченных возможностей, продавцов и по­купателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в эко­логически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограни­чено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны [2].

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестицион­ных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. Однако, с одной сто­роны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной фор­мализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же — недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос техно­логий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижи­мости.

Дата добавления: 2013-12-13