Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 11.2), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть ры­ночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономи­ческую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».¹

Спрос — это количество объектов недвижимости и права на них, которые поку­патели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный проме­жуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием
многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недви­жимости, является цена.,

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственни­ки готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток време­ни. Предложение объектов недвижимости не эластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов пред­ложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предло­жения.¹

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отноше­нию друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодо­лима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состо­ится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непре­рывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимо­сти завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономи­ческими циклами (рис. 11.4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивает­ся, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1).

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение со­зданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследо­ваний по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и ха­рактеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строи­тельных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строитель­ная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

Дата добавления: 2013-12-13