Умови і порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам

Постановка питання про порядок придбання та передачі земельних ділянок громадянам обумовлено цілим рядом обставин. По-перше, придбання земельних ділянок громадянами має свої особливості. По-друге, в самому Земельному кодексу придбання та передача земельних ділянок громадянам закріплено відособлено. По-третє, виникли нові способи придбання земельних ділянок громадянами, для яких передбачений особливий порядок реалізації. Насамперед, це відноситься до порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами.

В даний час приватизація є розповсюдженим способом набуття громадянами права власності на землю. Вона здійснюється шляхом передачі громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації. Поза всяким сумнівом, приватизацію земельних ділянок можна розглядати як підставу виникнення прав на землю, спосіб придбання громадянами земельних ділянок у власність, умову реалізації земельних прав громадянами, порядок передачі земельних ділянок державної та комунальної власності в приватну власність громадян і т. д. Думається, що саме у такому змісти і значенні приватизація земельних ділянок закріплена в Земельному кодексу.

Приватизація як спосіб придбання права власності являє собою передачу об’єктів права державної власності в приватну власність громадян. Вона відноситься до ринкових правових інструментів і пов’язана з переходом українського національного господарства від планової економічної системи до ринкових засад господарювання. Функціонування національного господарства країни на ринкових засадах без приватизації землі не може бути успішною та ефективний. Тому ст. 118 Земельного кодексу цілком присвячена порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами та охоплює усі категорії земель, складу земельного фонду України. Незважаючи на те, що порядок придбання земельних ділянок громадянами у формі їх безоплатної приватизації є відносно новим явищем у нашій країні, воно одержало широке закріплення в земельному законі. Детальна регламентація порядку безоплатної приватизації землі є засобом реалізації громадянами свого конституційного права на землю та забезпечення законності в цій сфері.

В ст. 118 Земельного кодексу, насамперед, йдеться про приватизацію громадянами земельних ділянок, які вже знаходяться у їх користуванні. Справа в тім, що за минулий період здійснення приватизації землі не всі громадяни придбали право приватної власності на земельні ділянки, що раніше були надані їм на праві користування. Після вступу Земельного кодексу в дію замість права постійного землекористування їм надано право на приватизацію зазначених ділянок.

Виходячи зі змісту вказаної земельно-правової норми, яка охоплює усі види землекористування громадян, можна висловити думка про те, що вона поширюється і на тимчасове землекористування, у т. ч. на орендне землекористування. Але для приватизації таких земельних ділянок необхідні визначені умови, наприклад, вони повинні підлягати приватизації, необхідна згода власника на їх приватизацію тощо. У випадку відсутності таких умов, тимчасові види землекористування, що виникли раніше, підлягають переоформленню в оренду. Таким чином, зазначена норма земельного закону, підлягає поширеному тлумаченню та розповсюдженню на усі види тимчасового землекористування. При цьому терміни переоформлення тимчасових видів землекористування у приватну власність законодавством не передбачено.

Громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної та міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Необхідно відзначити, що повноваження районних державних адміністрацій, державних адміністрацій міст Києва і Севастополя та сільських, селищних і міських рад, передбачені не тільки в главах 2-й і 3-й Земельного кодексу, а й у відповідних розділах Законів «Про місцеве самоврядування в Україні» та «Про місцеві державні адміністрації»[5]. Розгляд особистих заяв громадян про приватизацію відповідних земельних ділянок зазначеними органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування здійснюється за належністю земель на праві власності. В межах встановлених норм приватизація земельної ділянки здійснюється безоплатно, а частина ділянки, розміри якої перевищують норми безоплатної приватизації, може передаватися в приватну власність за плату.

Земельний кодекс в ч. 2 ст. 118 передбачає строки розгляду заяв громадян та прийняття відповідних рішень щодо приватизації зазначених земельних ділянок. Органи державної виконавчої влади і місцевого самоврядування приймають такі рішення у місячний строк. Вони приймаються на підставі відповідних технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки, які додаються до заяви. Такими технічними матеріалами можуть бути схеми розташування земельної ділянки, план-проект розміщення будинку, а до документів слід віднести державний акт на право постійного землекористування, свідомості про реєстрацію договору тимчасового або орендного землекористування, і навіть витяг із колишніх земельно-шнурових і похозяйственных книг місцевих рад. Тому підготовка, збір та надання технічних матеріалів і необхідних документів, є обов’язком громадянина.

Державні органи виконавчої влади безпосередньо самі приймають рішення про приватизацію зазначених земельних ділянок. Вони є постійно діючими органами виконавчої влади, і для розгляду заяв громадян та прийняття рішень щодо приватизації земельних ділянок у місячний строк, немає перешкод. Органам місцевого самоврядування також надано право безпосереднього прийняття таких рішень. Так, за ст. 12 Земельного кодексу, до повноважень сільських, селищних і міських рад відноситься здійснення розпорядження землями територіальних громад, у т. ч. передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян відповідно з вимогами земельного закону. Проте, вони діють у сесійному порядку і не є постійно діючими органами місцевого самоврядування, що викликає об’єктивні труднощі щодо дотримання передбаченого місячного стоку для прийняття відповідних рішень.

У зв’язку складностями дотримання зазначеного строку для розгляду заяв громадян, так само як і клопотань юридичних осіб, у ст. 3 останньої редакції Земельного кодексу 1990 року, прямо передбачалася передача місцевими радами своїх повноважень щодо надання та вилучення земельних ділянок відповідним органам державні виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування. У новому земельному законі така норма відсутня, крім визначення земельних повноважень районних рад міськими радами на підставі ст. 11 Земельного кодексу.

Норми чинного земельного закону свідчать про те, що в принциповому плані опосередкована реалізація місцевими радами своїх земельних повноважень на підставі делегування належних їм прав не виключається. Таке делегування місцевими радами своїх функцій органам державної виконавчої влади або виконавчим органам місцевого самоврядування, у т. ч. земельних, широко передбачено в Законі «Про місцеве самоврядування в Україні».При делегуванні ними своїх земельних функцій, щодо прийняття рішень про приватизацію земельних ділянок вони можуть прийматися виконавчими органами місцевого самоврядування, як постійно діючими управлінськими структурами на місцевому рівні. У такому випадку зазначений місячний строк прийняття рішень про приватизацію землі може бути гарантованим.

У подібних випадках опосередкована реалізація місцевими радами своїх земельних повноважень може мати місце, коли вони делегують здійснення земельних функцій своїм виконавчим органам одноразово щодо конкретного земельного масиву, на повний строк своїх повноважень або без зазначення терміну. У таких випадках на практиці, рішення про передачу земельних ділянок у приватну власність громадян, які прийняті виконавчими органами місцевого самоврядування, затверджуються на чергових сесіях відповідних місцевих рад.

Дещо інший порядок приватизації земельних ділянок громадянами передбачений у ч. 3 ст. 118 Земельного кодексу. Так, громадяни - працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в безоплатному одержанні у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, звертаються із клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної та міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Ці землі не знаходяться в постійному користуванні громадян, а надані у постійне користування державним або комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям. Тому для громадян - працівників державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, передбачається звертання у зазначені органи місцевого самоврядування або місцеві державні адміністрації не з заявою, а клопотанням про безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність.

Безумовно, клопотання, як і заява громадянина, містить виявлення зацікавленості в одержанні земельної ділянки на підставі права приватної власності. Проте, у зміст клопотання можуть включатися свідомості, які не є обов’язковими для заяви. До них, зокрема можна віднести дані про призначення земельних угідь, з яких бажано виділення земельної ділянки, ціль використання землі, розміри її площі, місце розташування і схематична конфігурацію ділянки тощо. Це пов’язано з тим що, вони є не відомими в порівнянні із земельною ділянкою, яка вже знаходиться користуванні громадянина. Тому, для безоплатної приватизації зазначених земель, вимоги щодо здійснення організаційно-правових заходів є більш суттєвими.

Відносно документів, що надаються для участі у приватизації зазначених земельних ділянок варто відзначити, що, крім підтвердження свідомостей про наявність трудових відносин із сільськогосподарським підприємством державної або комунальної власності та виходу на пенсію за визначеними обставин зі складу його робітників, інші документи можуть бути і не знадобитися для придбання земельної ділянки в приватну власність. Необхідно підкреслити, що земельний закон не пов’язує безоплатну приватизацію зазначених земельних ділянок зі стажем роботи працівників та пенсіонерів у сільськогосподарському підприємстві. Тому право кожного працівника підприємства, а також пенсіонера з їх числа на одержання земельної ділянки в приватну власність, є гарантованим.

Клопотання громадян про безоплатну приватизацію земельних ділянок, так само як і заяви, підлягають розгляду органами місцевого самоврядування або державної виконавчої влади також протягом місячного строку. У випадку ухвалення позитивного рішення, відповідний орган місцевого самоврядування або державної виконавчої влади, згідно із ч. 4 ст. 118 Земельного кодексу, надає дозвіл на розробку проекту приватизації земель комунального або державного сільськогосподарського підприємства. Отже, клопотання працівників цих підприємств передують таким рішенням і є підставами для їх прийняття.

Дозволи на розробку проектів приватизації зазначених земель є самостійними рішеннями органів місцевого самоврядування та державної виконавчої влади. Вони реалізуються сільськогосподарськими підприємствами самостійно силами своїх фахівців та за рахунок власних коштів. Самі проекти приватизації земель сільськогосподарських підприємств містять в собі свідомості про цільове призначення земель та їх місця розташування, визначення які площі підлягають приватизації, а які з них залишаються у державній та комунальній власності, встановлення їх розмірів за сільськогосподарськими угіддями та вартості в умовних кадастрових гектарах, уточнення кількості працівників підприємства та пенсіонерів з їх числа, які мають право на приватизацію тощо.

Підготовлений сільськогосподарським підприємством проект приватизації землі надається на розгляд та затвердження органом місцевого самоврядування або державної виконавчої влади. Передача земельних ділянок у власність громадян - працівників державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерам з їх числа, провадиться після затвердження проекту приватизації їх земель, що передбачено ч. 5 ст. 118 Земельного кодексу.

Необхідно відзначити, що передача земельних ділянок у приватну власність громадян із складу земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств може здійснюватися й у випадках їх ліквідації. Це випливає із змісту ч. 3 ст. 24 Земельного кодексу, відповідно до якої у разі ліквідації державного або комунального підприємства, установи та організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням, а договори оренди земельних ділянок припиняються.

Норма аналогічного змісту закріплена і в ч. 2 ст. 30 Земельного кодексу, відповідно до якої земельні ділянки державної та комунальної власності, які перебували у користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, що ліквідуються, включаються до земель запасу або передаються у власність або в користування. Виходячи із того, що вказана норма земельного закону присвячена розподілу несільськогосподарських угідь при ліквідації сільськогосподарських підприємств, можна стверджувати, що мова йде про можливості приватизації земельних ділянок несільськогосподарського призначення, якими користалися ліквідовані сільськогосподарські підприємства державної або комунальної власності.

Зміст ч. 6 ст. 118 Земельного кодексу, є досить складним не тільки у зв’язку із тим, що в ньому закріплено набуття прав для шести видів використання землі громадянами на підставі приватної власності, а й ускладнюється умовами передачі земельних ділянок із різних категорій земель та для різних цілей, що відрізняються суттєвими розбіжностями у правовому регулюванні самої передачі землі. За положеннями зазначеної норми громадяни, зацікавлені у безоплатному одержанні земельної ділянки у власність із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної та міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються бажані розміри та мета її використання.

Пріоритетним напрямком сучасної державної політики у реформуванні земельних відносин є надання громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності для ведення фермерського господарства з метою здійснення товарного сільськогосподарського виробництва. Тому фермерська приватна власність на земельні ділянки одержала у чинному земельному законі переважне закріплення.

Надання земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства не є абсолютно новим правовим інститутом у земельному праві. Воно існувало і раніше у виді землекористування для ведення особистого підсобного господарства. У зв’язку із втратою ним підсобного значення на основі корінного реформування та ліквідації колективних господарств як основних форм господарювання, діюче земельне законодавство відроджує його у виді особистого селянського господарства, але на новій власницькій основі прав на землю. Так, згідно ст. 33 Земельного кодексу, громадяни України можуть мати на праві власності та орендувати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства.

Поза всяким сумнівом, таке селянське господарство є індивідуальним, заснованим на праві приватної земельної власності. Зазначений характер особистого селянського господарства визначається самою правосуб’єктністю у відносинах земельної власності, де суб’єктами права власності на землю виступають лише громадяни України. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства на умовах оренди. Виходячи із змісту наведених положень ст. 33 земельного закону, необхідно підкреслити, що земельна правосуб’єктність громадян повинна враховуватися не тільки при наданні земельної ділянки, а й при наступних змінах суб’єктного складу права на землю для ведення особистого селянського господарства.

Поряд з індивідуальною природою права приватної власності вітчизняних громадян на землю, варто звернути увагу на те, що селянське господарство має багато схожих ознак у відносинах земельної власності з фермерським господарством. В особистому селянському господарстві, також як у фермерським господарстві, може виникати спільна часткова або спільна сумісна власність на земельну ділянку між членами господарства. Спільна часткова земельна власність може мати місце між батьками та дітьми, між дітьми при успадкуванні відповідних часток земельної ділянки, а спільна сумісна власність на землю – між подружжям, що ведуть особисте селянське господарство, співвласниками розташованого на земельній ділянці житлового будинку, в якому проживають громадяни, що ведуть таке господарство. Однак діючий Земельний кодекс не регламентує зазначені різновиди земельної власності в особистому селянському господарстві.

Право земельної власності селянського господарства в основному характеризується тим, що земельна ділянка надається громадянам з метою її використання для вирощування продовольчої продукції особистого споживання та задоволення потреб родини. Тому ведення селянського господарства не є формою підприємницької діяльності, на відміну від фермерського господарства, який є організаційно-правовою формою підприємницької діяльності на селі з наданням йому земельних угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. У зв’язку із цим було б доцільним прийняття спеціального закону щодо врегулювання відносин права власності на землю в селянському господарстві з більш чітким відмежуванням його земельної власності від права власності на землю фермерського господарства.

В останні десятиліття ХХ сторіччя використання земельних ресурсів для садівництва набуло значне поширення в Україні. Отже в ст. 35 Земельного кодексу закріплено право громадян України на безоплатне одержання у власність та надання в оренду земельних ділянок для ведення індивідуального або колективного садівництва. Земельний закон надає можливості для набуття права приватної власності на землю для заняття садівництвом лише вітчизняним громадянам. Іноземним громадянам та особи без громадянства можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди. Це пов’язано з тим, що земельні ділянки для садівництва в основному передаються із земель державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення, на які право приватної власності іноземних громадян та осіб без громадянства не передбачається.

Земельні ділянки передаються громадянам у приватну власність безоплатно за їх особистими заявами у передбачених розмірах з метою використання землі для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення садових будинків і необхідних господарських споруд. Не дивлячи на індивідуальну земельну правосуб’єктність громадян, на їх садівничих господарствах також може виникати право спільної земельної власності у виді спільної часткової власності на земельну ділянку, наприклад, між батьками та дітьми, і спільна сумісна власність на землю між подружжям. Саме собою є зрозумілим, що спільна власність не змінює юридичної природи права приватної власності громадян на садівничу землю, але вона суттєво впливає на умови і порядок здійснення ними правомочностей володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою.

Діюче земельне законодавство вказує не тільки на здійснення громадянами індивідуального садівництва, а й на можливості заняття колективним садівництвом на підставі права власності на землю. В останньому випадку значена частина земельної ділянки може належати на праві власності юридичній особі, створеної громадянами у формі садівничого товариства. Це прямо передбачений ч. 4 ст. 35 Земельного кодексу, відповідно до якої землі загального користування садівничого товариства є його власністю. До таких земель відносяться земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об'єктами загального користування. Специфіка їх використання полягає у тому, що права на землю реалізуються не тільки відповідно з вимогами земельного законодавства, а й згідно із положеннями статуту садівничого товариства. Проте, особливістю чинного земельного закону є те, що приватизація земельної ділянки громадянином – членом садівничого товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства. У випадку приватизації громадянином садівничої земельної ділянки, він може залишатися членом садівничого товариства або одержати статус індивідуального садівника.

Присадибне землекористування на сучасних землях України відомо із стародавніх часів і бере свої коріння з Х - ХІІ сторіччя. У тій чи іншій формі воно завжди існувало у виді невеликої земельної ділянки при садибі. Зберігаючи свою правонаступність, ч. 6 ст. 118 Земельного кодексу передбачає порядок одержання громадянами присадибної земельної ділянки у власність. За заявами громадян та рішеннями органів державної виконавчої влади або місцевого самоврядування їм можуть безоплатно передаватися у приватну власність земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд в межах норм безоплатної приватизації землі.

Земельні ділянки для зазначених цілей, як правило, передаються із категорії земель житлової та громадської забудови, і мають значені особливості відносно їх використання. Так, за вимогами ст. 39 Земельного кодексу, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану розвитку населеного пункту та іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, а також регіональних та місцевих правил забудови. Вимоги щодо їх використання регламентовано та конкретизовано також у містобудівному законодавстві.

Дещо інакше складаються відносини права власності на земельні ділянки, надані житловим і житлово-будівельним кооперативам. Так, в ч. 1 ст. 41 Земельного кодексу зазначено, що за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового будівництва безоплатно передаються у власність житлово-будівельному (житловому) кооперативу у розмірі, встановлюваному відповідно до затвердженої містобудівної документації. Таким чином, земельна ділянка передається житловому або житлово-будівельному кооперативу як юридичній особі. В ст. 80 Земельного кодексу, громадяни та юридичні особи віднесені до суб’єктів права приватної власності на землю. Однак кооперативна природа житлових, житлово-будівельних та інших видів кооперації, так само як акціонерна природа господарських та інших товариств, що дотепер відносяться чинним законодавством до різновидів колективної форми власності, не в усьому відповідає приватній природі земельної власності таких юридичних осіб.

Поряд з цим у ч. 2 ст. 42 земельного закону передбачається, що у разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об’єднанню власників житлового будинку. Наведена норма звертає на себе увага тим, що вона включена в статтю, яка присвячена статусу земельних ділянок приватизованих багатоквартирних житлових будинків. А в статті, що спеціально встановлює статус земельних ділянок житлових та житлово-будівельних кооперативів, які за своєю правовою природою знаходяться в статусі, аналогічному положенню приватизованих багатоквартирних будинків, така норма не передбачається. Проте, навіть безоплатну передачу землі у власність об’єднанню власників приватизованих будинків у строго правовому розумінні, не можна віднести до різновиду приватизації зазначених земельних ділянок громадянами.

Близьким за своїм змістом є реалізації громадянами свого права на безоплатну приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Такі невеликі земельні ділянки також набуваються ними в приватну власність із земель державної та комунальної власності житлової та громадської забудови в межах населених пунктів. Це не суперечить основному цільовому призначенню використання земель житлової та громадської забудови тому, що призначення зазначених земель припускає різноманітні види їх використання. Проте, безоплатна передача земельних ділянок для гаражного будівництва, як і для житлового будівництва, передбачена у двох статтях земельного закону. Так, за змістом ст. 40 Земельного кодексу, земельна ділянка передається для індивідуального гаражного будівництва, а за ст. 41 – для будівництва гаражу у складі гаражно-будівельного кооперативу. Відміни у використанні таких земельних ділянок полягають у тому, що в першому випадку право приватної власності громадянином набувається індивідуально на підставі безоплатної передачі йому відповідної земельної ділянки, а у другому – земельна ділянка безоплатно передається гаражно-будівельному кооперативу як юридичній особі з усіма правовими наслідками, що випливають з цього факту.

Розглянутий порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами для зазначених цілей використання земельних ресурсів з деякими особливостями поширюється і на безоплатну приватизацію ними землі для індивідуального дачного будівництва. Однак слід зазначити, що в чинному земельному законі відбулася зміна категорії земель, із яких можуть передаватися земельні ділянки громадянам для індивідуального дачного будівництва. Якщо раніше вони надавалися, як правило, із земель населених пунктів, то тепер на аналогічній за своїм правовим режимом категорії земель житлової та громадської забудови, не передбачено дачне будівництво. У даний час передача земельних ділянок громадянам для дачного будівництва передбачено із виділеної в самостійну категорію земель рекреаційного призначення, що закріплено в ст. 51 Земельного кодексу.

Звичайно, новий земельний закон не має зворотної сили і не скасовує право приватної власності на земельні ділянки, які були передані громадянам для індивідуального дачного будівництва з інших категорій земель. Більш того, за раніше діючим земельним законодавством, категорії земель, із яких навалися земельні ділянки у приватну власність, були значно обмежені. Так, земельні ділянки із земель рекреаційного призначення, які виділялися для дачного будівництва, не підлягали приватизації, а тому надавалися тільки в користування. Тепер за особистою заявою громадянина та рішенням відповідного органа державної виконавчої влади або місцевого самоврядування вони можуть приватизуватися.

Варто звернути увагу і на те, що, як попередній, так і діючий земельний закон, передбачає тільки індивідуальне дачне будівництво, тобто суб’єктом - власником землі може виступати тільки громадянин, якому передана земельна ділянка в порядку її приватизації. Проте, чинне законодавство не перешкоджає наступному об’єднанню громадян, наприклад, у дачні кооперативи зі збереженням права приватної власності на безоплатно одержану дачну земельну ділянку.

Відповідно до положень розділу 2-й і 3-й Земельного кодексу, повноваженнями щодо передачі земельних ділянок у власність громадян наділені відповідні місцеві державні адміністрації та сільські, селищні і міські ради. У зв’язку із тим, що в подібних випадках йдеться про приватизацію землі, зазначені органи зобов’язані розглядати заяви громадян про передачу земельної ділянки у власність. Вони розглядаються разом з технічними матеріалами, схемами розташування земельної ділянки та іншими документами, які додаються до заяви.

Особливістю вирішення питання про передачу земельної ділянки фермерському господарству є те, що державні органи виконавчої влади або місцевого самоврядування, поряд із заявою та доданими документами, розглядають висновок конкурсної комісії. За ст. 4 Закону «Про селянське (фермерське) господарство» у редакції від 22 червня 1993 року[6], право на створення селянського (фермерського) господарства має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку, виявив таке бажання, має документи, що підтверджують його здатність займатися сільським господарством, та пройшов конкурсний відбір. У разі згоди зазначених органів на передачу земельної ділянки у власність громадян, вони надають дозвіл на розробку проекту її відводу. Із ч. 7 ст. 118 та інших положень Земельного кодексу випливає, що в ньому зберігається відвідний порядок передачі земельних ділянок у власність, що поширюється і на здійснення безкоштовної приватизації земельних ділянок громадянами.

Розробка проекту відводу земельної ділянки є складним технічно-юридичним заходом, у зв’язку з чим земельний закон передбачає її здійснення спеціалізованими організаціями, які мають відповідні дозволи (ліцензії) на виконання таких видів робіт. Такими організаціями можуть бути науково-дослідні та проектні інститути, їх філії та інші підрозділи, що спеціалізуються на розробці проектів відводу земельних ділянок. Надання їм відповідних дозволів та ліцензування їх діяльності здійснюється в порядку, передбаченому чинним законодавством. На наявність у таких організацій дозволу або ліцензії на проектування відводу земельних ділянок вказується в самому проекті. При розробці проектів відводу землі вони керуються державними стандартами та нормативами, а також регіональними і місцевими правилами використання земельних ділянок.

Земельний кодекс передбачає підготовку проектів відводу земельних ділянок за рахунок замовників проекту. Норма, аналогічна ст. 19 Земельного кодексу в редакції від 13 березня 1992 року про замовлення відповідною радою проекту відводу земельної ділянки у власність громадян, у діючому земельному законі відсутня. Але у зв’язку із відсутністю коштів у місцевих рад на розробку проектів відводу землі громадянам, вони і раніш розроблялися на замовлення та за рахунок останніх. Тому чинний земельний закон в цьому відношенні не погіршує положення громадян, зацікавлених у придбанні земельної ділянки у власність, а відображає реальне становище із замовленням та оплатою вартості відповідних послуг. Земельний кодекс не передбачає і строків розробки проекту відводу земельної ділянки. Вони визначаються угодою між замовником та виконавцем проекту відводу землі.

Узгодження проекту відвід земельної ділянки є важливою стадією його підготовки, яке не зводиться до виконання формальних вимог закону, а має суттєве значення для здійснення землевпорядкування. Тому в ч. 9 ст. 118 Земельного кодексу передбачається здійснення узгодження проекту відводу земельної ділянки з органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом архітектури та подається на розгляд відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування.. Узгодження проекту з зазначеними органами є обов’язковим, без чого проект не може бути розглянутий. Зміст зазначеної норми земельного закону викладений таким чином, що він не залишає можливостей для його поширеного тлумачення, тобто наведений перелік державних органів, які обов’язково погоджують проект відводу землі, є вичерпним.

Однак на практиці в деяких випадках виникають потреби в узгодженні проекту з іншими державними органами, а також суміжними підприємствами, установами та організаціями. В залежності від категоріальної належності та основного цільового призначення земельної ділянки, яка відводиться, такими органами державної виконавчої влади можуть бути, наприклад, органи управління водним або лісовим господарством.

Особливою формою узгодження є підготовка висновків щодо надання або вилучення (викупу) земельних ділянок, віднесеного до компетенції відповідних органів державної виконавчої влади та місцевого самоврядування. Такі висновки передують розробці проекту відводу землі, тому що без них немає сенсу замовляти та розробляти проект відводу земельної ділянки. Разом з цим, з метою запобігання зайвого узгодження проекту відведення землі, в окремих випадках земельний закон прямо усуває непередбачені узгодження передачі земельної ділянки у власність громадян.

Розроблений та погоджений проект відводу земельної ділянки подається на розгляд відповідної місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування. Згідно ч. 10 ст. 118 Земельного кодексу, районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація або сільська, селищна і міська рада у місячний строк розглядає проект відведення та приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. Як вже відзначалося, розгляд проекту відводу землі зазначеними органами місцевих державних адміністрацій, як постійно діючими органами виконавчої влади на протязі встановленого строку, не викликає складнощів.

Проблематичним є дотримання місячного строку розглядання проекту та ухвалення рішення про передачу земельної ділянки для відповідних рад, як непостійно діючими органами місцевого самоврядування. З метою дотримання встановленого законом строку, місцеві ради делегують зазначені повноваження своїм виконавчим органам там, де вони утворюються, а на чергових сесіях затверджують розглянуті та схвалені ними проекти відводу і передачі земельних ділянок у власність громадян та створених ними підприємств.

Розгляд проекту відводу та прийняття рішення про передачу земельної ділянки у власність є самостійною стадією процесу землевпорядкування. Так, відповідно до ст. 186 Земельного кодексу, проекти відведення земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки. При цьому зазначені органи можуть затвердити проект відводу земельної ділянки і прийняти рішення про її передачу, так само як і відхилити проект і направити його на доробку. Після усунення недоліків проекту відводу земельної ділянки, він підлягає повторному розгляду тими ж органами з правом ухвалення відповідного рішення.

За вимогами ч. 11 ст. 118 Земельного кодексу, у разі відмови органу виконавчої влади або місцевого самоврядування в передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду питання вирішується в судовому порядку. Таким чином, і відмовлення в передачі земельної ділянки у власність, і залишення заяви без розгляду зазначеними органами, надає можливості для перенесення цього питання на розгляд суду.

У главі 25 Земельного кодексу, присвяченої вирішенню земельних спорів, насамперед, вказується на суд як орган, компетентний їх вирішувати. Так, ч. 2 ст. 158 земельного закону, передбачає перелік земельних спорів, які розглядаються виключно судом. Але серед них відсутні земельні спори про відмову в передачі земельної ділянки у власність та залишення заяви громадянина без розгляду органами виконавчої влади або місцевого самоврядування. У зв’язку із цим можна вважати зазначений спір особливим на тій підставі, що в юридичному розумінні земельна ділянка ще не передана у власність, а тому немає і права на конкретно визначений об’єкт. Строго кажучи, у даному випадку немає і самої земельного спору з його земельно-правовим змістом. У подібних випадках виникає спор про підстави залишення заяви без розгляду або ухвалення рішення про відмову в передачі земельної ділянки у власність, тобто у зв’язку із діяльністю або рішенням органів виконавчої влади та місцевого самоврядування щодо забезпечення прав громадян.

Характер діяльності або бездіяльності органів виконавчої влади та місцевого самоврядування щодо розгляду заяв громадян та порядок прийняття рішень про відмову в передачі земельної ділянки у власність, мало чим відрізняється від розгляду та ухвалення рішення з інших питань. Це є підставою для ствердження про те, що такі питання підлягають судовому розгляду в прядку розгляду справ, що виникають з адміністративно-правових відносин, зокрема розгляду скарг громадян на рішення, дії та бездіяльність державних органів, юридичних та посадових осіб у сфері управлінської діяльності. Умови і порядок розгляду таких справ, а також процесуальні права та обов’язки сторін при їх судовому розгляді, передбачені у відповідних розділах, главах та нормах Цивільного процесуального кодексу України. У зв’язку із розширенням судового порядку розгляду земельно-правових спорів та з метою оптимального врахування їх особливостей, варто було б передбачити в новому Цивільному процесуальному кодексі України спеціальний розділ, присвячений умовам та порядку розгляду справ, що виникають із земельних правовідносин.

Важне значення для реалізації громадянами своїх прав на приватизацію земельних ділянок мають норми їх безоплатної передачі із земель державної та комунальної власності. У ст. 121 Земельного кодексу передбачені наступні розміри безоплатної передачі земельних ділянок громадянам: для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної або міської ради, де знаходиться фермерське господарство; для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара; для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара; для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара; для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

Наведені норми безоплатної приватизації громадянами земельних ділянок поширюється не тільки на приватизацію раніше наданих їм земельних наділів, а й на безоплатну передачу земельних ділянок у власність громадян в порядку відводу, як із земель державної та комунальної власності, так і з вилучених земель у інших власників та користувачів у встановленому порядку. Тому норми безоплатної передачі земельної ділянки у власність громадянина не залежать від наявності у нього земельної ділянки в користуванні та від правових підстав володіння нею.

Норми безоплатної приватизації громадянами земельних ділянок частково підтверджують положення ст. ст. 57 та 67 Земельного кодексу в редакції 1992 року, наприклад, щодо розмірів земельних ділянок, переданих для садівництва, індивідуального дачного та гаражного будівництва. У цьому полягає правонаступність положень попереднього земельного законодавства і забезпечення стабільності земельних прав громадян. Разом з цим, для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель у селищах, тепер передбачений єдиний розмір присадибної ділянки при їх передачі на праві власності громадянам, а вказівка на раніше встановлений розмір до 0,25 га, що надавався з їхніх земель членам колективних сільськогосподарських підприємств та працівникам радгоспів за зрозумілими причинами, відсутній. Із цього не випливає, що громадяни втратили право на раніше надані їм земельні ділянки в зазначених розмірах.

В чинному земельному законі немає і правової норми, яка передбачалася у ч. 7 ст. 57 попереднього Земельного кодексу, відповідно до якої громадянам, які мали у власності ділянки землі, наприклад, для дачного будівництва, земельні ділянки для садівництва не надавалися. Тому в даний час безоплатна передача земельних ділянок громадянам для заняття садівництвом та для індивідуального дачного будівництва може вирішуватись інакше. Приймаючи до уваги різне цільове призначення зазначених земельних ділянок та різний напрямок їх використання, може мати місце безоплатна приватизація громадянами декількох земельних ділянок у межах їх розмірів для відповідних цілей використання.

Для ведення фермерського господарства встановлена норма приватизації в розмірі середньої земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної або міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної чи міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району.

Наведений спосіб нормування розміру земельної ділянки, що передається у приватну власність, зрівнює приватизаційні можливості громадян, які ведуть фермерське господарство та громадян, які були членами сільськогосподарських підприємств. Раніше громадянам для ведення селянського (фермерського) господарства безоплатно у власність віддавалися земельні ділянки в розмірах середньої земельної частки, розрахованої в порядку, передбаченому ст. 6 Земельного кодексу в редакції 1992 року. Вона, як правило, була меншою за розмірами земельної частки (паю) членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території одне і тієї ж адміністративної одиниці, і розрахованої в порядку, передбаченому Указом Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 року.

Необхідно відзначити, що громадяни, які раніше реалізували своє право на безоплатне одержання у власність земельної ділянки в розмірі середньої земельної частки для ведення фермерського господарство, не мають права на повторну приватизацію землі для такої цілі, а також на безоплатне збільшення раніше приватизованої ділянки до розмірів, обчислених згідно зі ст. 121 чинного Земельного кодексу. Крім того, громадяни, які безоплатно одержали у власність земельні ділянки для ведення фермерського господарства в розмірах земельної частки (паю), не мають права на збільшення за їхній рахунок ділянок для ведення особистого селянського господарства. Це пов’язано із тим, що в першому випадку земельна ділянка передана для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва, а в другому – для задоволення особистих потреб і потреб родини продовольчою продукцією.

Для ведення особистого селянського господарства новий земельний закон надає громадянам можливості безоплатного одержання у приватну власність земельної ділянки, збільшеної до 2 га без будь-яких умов. Раніше її нормативний розмір на праві власності складав 0,6 га, а за згодою обласної ради – її розмір можна було збільшити до 2 га, але збільшена частина земельної ділянки надавалася на умовах права користування. Із цього випливає, що громадяни, які не оформили свої права на земельну ділянку, що знаходиться в їх фактичному користуванні для ведення селянського господарства, а також інші громадяни, які не реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для зазначених цілей, можуть претендувати на її одержання в передбаченому розмірі. Проте громадяни, які реалізували це право в межах раніше передбаченої норми до 0,6 га, але земельні ділянки, які вони мають у користуванні є більшої площі для використання для зазначених цілей, не мають права на безоплатну приватизацію перевищуючої частини земельної ділянки та доведення її до розмірів норм, передбачених чинним Земельним кодексом.

Однак у ч. 2 ст. 121 Земельного кодексу передбачений випадок, коли можливо збільшення площі земельної ділянки, переданого у власність громадянина для ведення особистого селянського господарства. Таким випадком є одержання земельної ділянки в натурі на місцевості, що виділена в рахунок земельної частки (паю), якою він володів на праві колективної власності в складі земель колективного сільськогосподарського підприємства. Така ж ситуація може мати місце у разі, якщо земельна частка виділена громадянину із земель запасу та резервного фонду, або він був неправомірно відсторонений чи помилково пропущений при паюванні земель сільськогосподарського підприємства.

Дата добавления: 2014-01-04