Умови і порядок передачі земельних ділянок юридичним особам у постійне користування та в оренду

Землі державної і комунальної власності є не тільки об’єктами приватизації та надання у приватну власність, а й об’єктами використання для різноманітніших цілей і видів господарської діяльності. Їх безпосереднє використання самими власниками в особі держави і територіальних громад незначне. Тому вони як власники землі утворюють свої підприємства, установи та організації, котрі в якості юридичних осіб використовують конкретні земельні ділянки. Безумовно, власники землі зацікавлені не тільки в ефективному використанні земельних ресурсів, а і в стабільності прав землекористувачів. Цим пояснюється правова природа постійного землекористування юридичних осіб державної та комунальної власності.

Надання земель державної та комунальної власності у постійне користування юридичних осіб ускладнено тим, що самі власники в силу своєї специфічної правосуб’єктності у земельних відносинах, не в змозі безпосередньо здійснювати передачу земельних ділянок, наділяючи для цього відповідними повноваженнями свої органи. Тому в ст. 122 Земельного кодексу, насамперед, передбачено розмежування повноважень органів місцевого самоврядування та органів державної виконавчої влади щодо надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування. При цьому земельний закон поєднує територіальний фактор розташування земельної ділянки та умови її належності на праві комунальної або державної власності.

Зазначений підхід знайшов своє відображення в п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу, відповідно до якого до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні та міські ради, а за межами населених пунктів – відповідні органи виконавчої влади. Діючий земельний закон наділяє кожний рівень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування певним колом повноважень в області надання земельних ділянок, їх вилучення та зміни цільового призначення, не допускаючи змішання їх функцій.

За ч. 1 ст. ст. 122 Земельного кодексу, сільські, селищні та міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Такі земельні ділянки надаються ними із земель, розташованих у межах територій населених пунктів, а також із земель, що знаходяться за межами зазначених населених пунктів, на яких розміщені їх об’єкти комунальної власності. Якщо таке надання пов’язано із необхідністю попереднього вилучення або зміни цільового призначення особливо цінних земель, які знаходяться у комунальній власності відповідних територіальних громад, це питання підлягає узгодженню з Верховною Радою України за поданням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласних, Київського чи Севастопольського міських рад.

Однак районні та обласні ради також уповноважені надавати земельні ділянки у постійне користування юридичним особам, причому для усіх потреб. Згідно ч. 2 ст. 122 земельного закону, такі земельні ділянки надаються із відповідних земель спільної власності територіальних громад у межах району або області. Проте, як уже відзначалося, виходячи із конституційних положень земельної правосуб’єктності останніх та суб’єктивного складу учасників, їх спільна земельна власність є сумлінною. Це не означає, що районні та обласні територіальні громади не володіють правом комунальної земельної власності, від імені яких відповідні ради надають земельні ділянки в постійне користування юридичним особам. Ними є земельні ділянки, на яких розташовані їх об’єкти комунальної власності, що виникли в силу розмежування таких об’єктів між територіальними громадами різних рівнів.

Формально територіальні громади районів є власниками земель, розташованих за межами населених пунктів, крім земель приватної та державної власності. Обласні територіальні громади, крім земель зайнятих їх об’єкти комунальної власності, володіють правом власності на земельні ресурси, які передані їм державою в результаті часткового здійснення розмежування земель державної та комунальної власності. Необхідність в наданні земельних ділянок комунальної власності в постійне користування юридичних осіб виникає у зв’язку із їх використанням під нерухомими об’єктами, для здійснення промислового й дорожнього будівництва та експлуатації таких об’єктів, зведення енергетичних об’єктів та проведення комунікацій тощо.

Відповідно до ч. 3 ст. 122 Земельного кодексу, районні державні адміністрації на їх території надають земельні ділянки із земель державної власності в постійне користування юридичним особам у межах сіл, селищ та міст районного значення для всіх потреб та за межами населених пунктів для сільськогосподарського використання, для ведення лісового і водного господарства, крім випадків, коли розпорядницькі повноваження у відношенні таких земель відповідно до ст. 149 та ст. 150 Земельного кодексу належать Кабінету Міністрів України, а також для будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальної громади району, наприклад, будівництва шкіл, закладів культури, лікарень, підприємств торгівлі тощо.

Обласні державні адміністрації, згідно із ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу, надають земельні ділянки на їх території із земель державної власності у постійне користування юридичним особам у межах міст обласного значення та за межами населених пунктів для всіх потреб, крім випадків їх надання для сільськогосподарського використання, ведення лісового і водного господарства, будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальних громад районів області, а також разі, коли розпорядницькі повноваження щодо зазначених земель надані Кабінету Міністрів України. Однак, у зв’язку із остаточною нерозмежованістю земель державної та комунальної власності, у межах міст обласного значення, повноваження щодо надання земельних ділянок у постійне користування юридичних осіб, здійснюють міські ради.

Повноваження щодо надання земельних ділянок у користування Київської та Севастопольської міськими державними адміністраціями передбачені в ч. 5 ст. 122 Земельного закону. Вони надають земельні ділянки з земель державної власності в постійне користування юридичним особам у межах їх територій для всіх потреб, крім випадків, коли розпорядницькі повноваження у відношенні земель державної власності віднесені до ведення Кабінету Міністрів України.

Рада міністрів Автономної Республіки Крим надає земельні ділянки з земель державної власності в постійне користування юридичних осіб у межах міст республіканського (Автономної Республіки Крим) значення та за їх межами для всіх потреб. Виключення із цього, за ч. 6 ст. 122 Земельного закону, складають випадки їх надання для сільськогосподарського використання, ведення лісового і водного господарства та будівництва об’єктів, пов’язаних з обслуговуванням жителів територіальних громад окремих районів Автономної Республіки Крим, а також у разі, коли розпорядницькі повноваження у відношенні відповідних земель державної власності здійснюються Кабінетом Міністрів України.

Земельний кодекс визначає повноваження Кабінету Міністрів України щодо надання земельних ділянок державної власності у постійне користування юридичних осіб, виходячи з особливої економічної, екологічної та іншої цінності земель. Відповідно до ст. ст.149 та 150 Земельного кодексу, на які відсилає ч. 7 ст. 122 земельного закону, такими землями є рілля, площі багаторічних насаджень для несільськогосподарських потреб, ділянки лісу першої групи площею понад 10 гектарів, а також земельні ділянки природоохоронного, оздоровчого та рекреаційного призначення, крім випадків, коли повноваженнями щодо їх надання та вилучення наділені районні, обласні, міські ради міст Києва і Севастополя, відповідні державні адміністрації та Рада міністрів Автономної Республіки Крим.

Надання земельних ділянок державної та комунальної власності в постійне користування юридичних осіб здійснюється в порядку, визначеному законом. В ст. 123 Земельного кодексу передбачені загальні умови надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування для будь-яких цілей в порядку відводу, що є традиційним в земельному законодавстві. Разом з цим, вимоги зазначеної норми тісно пов’язані з іншими нормами земельного закону, які передбачають певні особливості щодо реалізації відвідного порядку надання земельних ділянок у користування юридичних осіб, зокрема проведення необхідних погоджень, зміни основного цільового призначення земельної ділянки тощо.

Як вже підкреслювалося, правовою підставою надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування є рішення відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Це прямо передбачено в ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу, і по суті, виключає можливості договірного регулювання відносин постійного землекористування. Усі права й обов’язки щодо здійснення постійного користування земельною ділянкою виникають, змінюються і припиняються відповідно до вимог норм земельного закону.

З цього випливає важлива особливість постійного землекористування, яка полягає у необхідності розробки проекту відводу земельної ділянки, незалежно від визначеності чи невизначеності її меж, збереження основного цільового призначення та інших фактичних обставин. Спеціалізована землевпорядна організація, яка одержала доручення на розробку проекту відводу земельної ділянки, укладається з замовником договір, в якому визначаються порядок, вартість, терміни та інші умови розробки проекту відводу землі. Найбільш суттєві умови договору щодо розробці проекту відводу земельної ділянки у даний час регламентуються спільним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства Фінансів України та Міністерства економіки України від 15 червня 2001 року «Про затвердження розмірів оплати земельно-кадастрових робіт і послуг»[7].

В ч. 3 ст. 123 Земельного кодексу визначена форма волевиявлення юридичної особи, яка зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності. Для одержання земельної ділянки із земель державної власності, таке волевиявлення повинне оформлятися у виді клопотання до відповідної районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, а із земель комунальної власності – до сільської, селищної або міської ради.

Поряд із самим клопотанням про відведення земельної ділянки у постійне користування, зацікавлена юридична особа зобов’язана додати до нього відповідні документи, що обґрунтовують розмір, цільове призначення та місце розташування ділянки. У випадках, коли надання земельної ділянки викликано необхідністю експлуатації існуючих будівель та споруд, які належать заявнику, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування можуть бути технічний паспорт будівлі чи споруди, проектна документація на об’єкт, план детального планування мікрорайону або кварталу, викопіювання із генерального плану населеного пункту, технічні обґрунтування та інші документи. Якщо надання земельної ділянки необхідно для здійснення нового будівництва, документами, що обґрунтовують її розмір, цільове призначення та місце розташування можуть бути матеріали узгодження місця розміщення об’єкту будівництва, проектна документація на нього та інші документи, що підтверджують відповідність передбачуваного будівництва планувальним рішенням.

Клопотання про відведення земельної ділянки у постійне користування відповідна державна адміністрація або сільська, селищна та міська рада розглядає в місячний строк і за результатами його розгляду приймає обґрунтоване рішення про надання згоди на розробку проекту відводу земельної ділянки, або про відмову в наданні такої згоди. Згода органа виконавчої влади або місцевого самоврядування на розробку проекту відводу земельної ділянки є правовою підставою для видачі доручення землевпорядної організації на його розробку та укладення відповідного договору між землевпорядною організацією і замовником.

Земельний закон у ч. 6 ст. 123 передбачає порядок узгодження та затвердження проектів відводів земельних ділянок юридичним особам. Узгодження розробленого землевпорядною організацією проекту відводу містить в собі одержання позитивних висновків самого землекористувача, а також органу по земельних ресурсах, природоохоронного і санітарно-епідеміологічного органу, органу архітектури та охорони культурної спадщини.

Погоджений зазначеними органами проект відводу землі для об’єктів, які підлягають експертизі, направляється на державну землевпорядну експертизу, що перевіряє відповідність проектної документації вимогам земельного законодавства та нормативно-технічним вимогам. Порядок проведення державної землевпорядної експертизи встановлений Положенням про здійснення державної землевпорядної експертизи, затвердженим наказом Держкомзему України від 11 березня 1997 року[8]. Після одержання позитивного експертного висновку, проект відводу подається у відповідну державну адміністрацію або сільську, селищну чи міську раду, які в межах своїх повноважень розглядають його у місячний строк і приймають рішення про надання земельної ділянки.

З метою максимального врахування прав та інтересів територіальних громад сіл, селищ, міст, районів і областей, а також інтересів районних органів державної виконавчої влади за місцем розташування земельних ділянок, законодавець передбачає обов’язкове надання ними своїх висновків про можливість здійснення їх відводу, якщо він віднесений до компетенції обласних державних адміністрацій, Ради міністрів Автономної Республіки або Крим Кабінету Міністрів України.

Приймаючи до уваги особливу цінність окремих категорій земель, надання яких віднесено до компетенції Кабінету Міністрів України, закон передбачає спеціальний порядок попереднього розгляду землевідвідної документації, що передує прийняттю ним рішення про надання земельної ділянки у постійне користування. Цей порядок включає надання Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями своїх висновків щодо проекту відводу земельної ділянки центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який розглядає його і у місячний строк подає до Кабінету Міністрів України для ухвалення рішення про відвід земельної ділянки.

За ч. 9 ст. 123 Земельного кодексу, відмова органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку. При цьому під залишенням клопотання без розгляду в таких випадках мається на увазі і не розгляд клопотання протягом установленого для цього місячного строку. Поряд з рішенням про відмову в наданні земельної ділянки, можуть мати місце негативні висновки органів узгодження проекту відводу, що стали причиною для ухвалення негативного рішення, або незаконні дії чи бездіяльність посадових осіб, які також можуть бути оскаржені в судовому порядку.

Суттєво інший порядок передбачений для надання земельних ділянок в орендне користування. Це пояснюється тим, що використання землі на умовах оренди є видом тимчасового землекористування. Але, незважаючи на те, що ст. 124 Земельного кодексу, консолідує умови і порядок надання в орендне користування як земель державної та комунальної власності, так і земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, умови і порядок надання зазначених земель в оренду відрізняються. Такі розходження в порядку оренди державних та комунальних земель, від оренди земельних ділянок приватної власності громадян та юридичних осіб, визначаються суб’єктною належністю земельних ділянок на праві власності, цільовим призначенням їх використання тощо.

Правовою підставою укладення договору оренди та набуття права на тимчасове користування земельною ділянкою, що знаходиться в державній або комунальній власності, є рішення власника (орендодавця) в особі відповідних органів виконавчої влади або місцевого самоврядування. Фізична чи юридична особа, яка бажає орендувати земельну ділянку із земель державної або комунальної власності, подає у відповідний орган виконавчої влади або місцевого самоврядування заяву або клопотання. У випадку згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду, сторони укладають договір, в якому закріплюються всі умови оренди землі.

Передбачаючи порядок надання земельних ділянок в оренду, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб, земельний закон не обмежує волевиявлення сторін щодо укладення договору оренди землі умовами, які б виходили за межі норм Закону «Про оренду землі»[9]. Разом з цим, ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу встановлює форму правового регулювання відносин орендного землекористування, якою є договір оренди землі. Це означає, що ні яким іншим договором відносини орендного землекористування регулюватися не можуть. В договорі оренди землі, що укладається між орендодавцем і орендарем з дотриманням вимог Закону «Про оренду землі», визначаються усі істотні умови, які пов’язані з передачею, використанням та поверненням земельної ділянки, а також інші умови, що відповідають інтересам сторін договору та не суперечать закону.

Відповідно до ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу, передача земельних ділянок в оренду громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу[10] під забудову, здійснюється за проектами відводу землі. Із цього випливає, що у таких випадках порядок надання земельних ділянок в оренду, ні чим не відрізняється від вище викладеного порядку передачі їх у власність або надання в постійне користування, що здійснюються у відвідному порядку. При цьому наведена норма в однаковій мірі поширюється на порядок надання в оренду земельних ділянок як із земель державної та комунальної власності, так і земель приватної власності.

Зазначена земельно-правова норма передбачає необхідність розробки проекту відводу земельних ділянок, які передаються в оренду у двох випадках: зміни цільового призначення земельної ділянки і надання в оренду земельної ділянки із земель запасу для здійснення будівництва. Але, законодавчі вимоги щодо розробці в зазначених випадках проекту відводу, означають поширення на порядок передачі земельних ділянок в оренду усіх вимог щодо розробці відповідної технічної документації, перевірки відповідності забудови планувальним рішенням та іншим стандартам і документам, здійснення необхідних погоджень про можливості використання орендованої земельної ділянки у зміненому цільовому призначенні тощо.

Передача земельної ділянки в оренду без зміни її цільового призначення та не для цілей забудови, здійснюється без розробки і затвердження проекту відводу землі. Для цього достатніми є рішення власника земельної ділянки або уповноваженої ним особи та укладення договору оренди землі, тому що в усіх інших випадках межи земельної ділянки та правовий режим її використання є визначеними. Практично це означає: якщо земельна ділянка відводилася раніше, то вона має винесені межі в натуру, які не змінювалися, а по відводах останніх років – і кадастровий номер.

Дата добавления: 2014-01-04