Напрями удосконалення іпотечного законодавства

Основні напрямки удосконалення чинного законодавства у сфері іпотечних відносин є наступними. Насамперед, законодавчого врегулювання потребує питання удосконалення механізмів захисту прав фізичних та юридичних осіб-вкладників грошових коштів у будівництво житла. Згідно з чинним законодавством громадяни мають можливість вкладання коштів у будівництво житла через численні компанії-забудовники, житлові кооперативи та інші організації. Водночас недосконалість чинного законодавства створює об’єктивну підставу для формування значних ризиків передусім для фізичних осіб, пов’язаних із самостійною зміною забудовниками вартості житла в процесі будівництва, технічних характеристик та розмірів житлових приміщень, використанням ними будівельних матеріалів, непередбачених проектом будівництва, що в кінцевому підсумку призводить до подорожчання новозбудованого житла, порушення термінів будівництва. Чинне законодавство досить слабо регулює сферу взаємовідносин між учасниками реалізації житлових проектів, залишає поза межами законодавчого регулювання сферу прав та обов’язків сторін у договорах між компанією-забудовником, організатором і виконавцем житлового проекту та громадянином-інвестором. Зазначені чинники виступають вагомим гальмом на шляху прийняття рішення щодо інвестування коштів у будівництво житла, в тому числі, і передусім, шляхом залучення для цих цілей іпотечного кредиту. Ризик втрати заставленого майна в такій системі неврегульованих відносин є надзвичайно високим для інвестора. Наявність таких обставин зумовлює гостру необхідність законодавчого врегулювання порядку та умов реалізації житлового проекту, визначення умов і повноти розкриття інформації, що стосується житлового проекту, а також відносин, що виникають між організаторами та учасниками житлового проекту в процесі його реалізації, процедури реєстрації документів, необхідних для реалізації житлового проекту, встановлення контролю відповідних органів за будівництвом житла. Тут доцільним є створення єдиного реєстру договорів на будівництво житла.

Для активізації формування іпотечних відносин в Україні слід прийняти ряд законів, які знаходяться на розгляді у Верховній Раді України, зокрема:

- “Про іпотечні цінні папери”;

- “Про особливості створення та діяльності іпотечних установ”;

- “Про виконавче провадження” (доповнення згідно Закону України “Про іпотеку”);

- “Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель”;

- “Про Державний земельний (іпотечний) банк”;

- “Про ринок земель”;

- “Про Державний земельний кадастр”.

Підкреслимо важливе значення прийняття Закону України “Про іпотечні цінні папери”. Цим проектом Закону передбачається введення вторинного іпотечного ринку. Він повинен встановити вимоги до емітентів іпотечних цінних паперів. Оскільки кожен банк може випускати облігації, продавати їх учасникам фондового ринку і отримані кошти спрямовувати на надання іпотечних кредитів, то законом необхідно забезпечити умови, відповідно до яких, купуючи іпотечні цінні папери, інвестори наражаються на менший ризик, ніж купуючи звичайні облігації цього ж банку. У зв’язку з цим емітовані банком іпотечні цінні папери повинні бути забезпечені не активами банку взагалі, а конкретними іпотечними активами, які використовуються лише на погашення іпотечних облігацій. Для цього банки повинні вести окремий облік активів, якими забезпечені іпотечні цінні папери. Важливим є те, що даний проект закону передбачає запровадження механізму рефінансування кредиторів, який поєднує моделі і форми взаємодії учасників первинного і вторинного ринку іпотечних цінних паперів (відповідно до міжнародного досвіду) та адаптацію цього механізму до умов вітчизняної економіки.

Доцільним є прийняття Закону України “Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення”, який забезпечив би динамічний розвиток аграрної іпотеки. Закон необхідний для встановлення правової основи застави сільськогосподарських земель та отримання іпотечних кредитів під заставу власних та орендованих земельних ділянок та речових прав на них.

Необхідно внести доповнення до законів України “Про іпотеку” та “Про заставу” щодо застави речових прав на нерухомість (право власності, право оренди). Як свідчить зарубіжний досвід, застава прав оренди застосовується в багатьох країнах (серед них і країни СНД: Казахстан, Російська Федерація, Молдова, Азербайджан).

Право оренди також може бути предметом іпотеки в якості забезпечення виконання зобов’язань орендаря перед третіми особами. Право оренди може передаватися в заставу банку або іншим спеціалізованим організаціям, які здійснюють заставні операції.

Одночасно слід наголосити на важливості внесення змін до законодавчих актів для узгодження їх з міжнародними стандартами та вимогами права Європейського Союзу.

З урахуванням світового досвіду доцільно створити в Україні постійно діючу консультативну службу з питань іпотечного кредитування, яка б мала свої відділення та філії у всіх областях України і надавала необхідні інформаційні послуги учасникам іпотечного ринку.

Для ефективного розвитку іпотечного кредитування поряд зі створенням належної законодавчої бази необхідно забезпечити подальший розвиток пенсійної системи, страхового та фондового ринків.

Державна політика у сфері іпотечного кредитування ґрунтується на тому, що держава повинна забезпечувати режим максимального сприяння суб’єктам ринку іпотечного кредитування та створювати належні умови стимулювання ефективного розвитку цього ринку.

Дата добавления: 2014-01-04