Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Сфера применения затратного подхода:

- Оценка новых или недавно построенных объектов;

- Оценка зданий специального назначения (школ, больниц, почт, детских садов, вокзалов и т.п.);

- Оценка на пассивных рынках (отсутствии информации для применения других методов)

- Оценка объектов, незавершенных строительством.

- Переоценка основных фондов.

- Оценка в целях страхования.

- Технико-экономическое обоснование нового строительства и др.

Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект
недвижимости

2. Расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта недвижимости

3. Определение уменьшения полезности объекта в результате износа - физического,
морального, экономического.

4. Расчет остаточной стоимости объекта недвижимости путем вычитания из стоимости затрат на его воспроизводство (замещение) всех видов износа.

5. Расчет вмененных издержек, учитывающих недополученный владельцем чистый операционный доход за период возведения объекта.

6. Определение стоимости затратным подходом.

Формула оценки следующая:

где: С_ОНД – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом:

С_ЗУ – стоимость земельного участка;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта недвижимости;

Сиз – обесценение объекта недвижимости, вызванное износом

Дата добавления: 2014-01-04