Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привел к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилы помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на про­тяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей

потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудова­ния) — составная часть недвижимого имущества — являются более уз­ким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) — определяет, что к недвижимому имуществу от­носятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невоз­можно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, соору­жения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижи­мости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне свя­зи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости дере­вья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназна­ченные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

1. созданные природой без участия человека;

2. являющиеся результатом труда человека;

3. созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об от­несении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрыв­ной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельно­го участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически пере­ходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние на­саждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а за­готовленный лес — это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта не движимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность принадлежащих одному собственнику объектов недвижимости, включающая в себя земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных между собой зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования и предназначенных для хозяйственно деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственны цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Все другие сочетания (комплексы) вещей, не обладающие этими свойствами, предмета указанного договора не образуют. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно осуществлять производство продукции, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости, используемый для предпринимательской деятельности, нельзя сводить к комплекту оборудования для выпуска определенной продукции: для признания предпри­ятием необходимо на базе имущественного комплекса организовать процесс производства. Предприятие как объект недвижимости со­ставляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и не­имущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

В ГК РФ предприятие — производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организа­ции, — это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости — это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и об­щезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимо­сти, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратеги­ческую значимость для любого государства во все времена.

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

1.2. Признаки объектов недвижимости

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусствен­ные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми призна­ками, которые позволяют отличить их от не связанных с землей объек­тов.

1.Стационарность, неподвижность — характеризует прочную фи­зическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физическо­го разрушения и нанесения ущерба, так как это делает его непри­годным для дальнейшего использования.

2.Материальность — объект недвижимости всегда функциониру­ет в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физиче­ские характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характери­стик определяет полезность физического объекта, которая и со­ставляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повы­шению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономиче­ская деятельность, законы, правительственные решения и дей­ствия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3.Долговечность объектов недвижимости практически выше дол­говечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоцен­ных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструк­ций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использова­нии бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приведет к невос­полнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно
выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как у них обязательно будут раз­личия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнород­ность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической цен­ностью, так как предназначены для длительного пользования и не по­требляются в процессе использования. Как правило, объекты недви­жимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматри­вать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается лю­бой объект потребительского выбора, способный доставить опреде­ленное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благо­состояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля — основа сельскохозяй­ственного производства, самостоятельный сложный (в экономиче­ской связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инве­стирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недви­жимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться, как и прямой, и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строитель­ство — источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресур­сом, что характерно для организаций, чей бизнес не базируется на опе­рациях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, со­става и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комп­лекса, существенным перераспределением собственности, реализаци­ей инвестиционных проектов, в том числе для развития новых произ­водств и отдельных линий. Кроме того, операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место и как вспомогательный биз­нес, например продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализа­ции организации, предмет ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жи­лой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, яв­ляются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с при­обретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют мас­штаб и специализация организации. Так, например, особое место за­нимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высоко­автоматизированном производстве, а в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим рас­ходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии) в случае, если законом (договором) это «бре­мя» либо часть его не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недви­жимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Любой объект недвижимости в действительности существует в един­стве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каж­дое из которых может в соответствующих случаях выступать в ка­честве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве ка­тегорий: материальной (физической), правовой и экономической.

1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта — это последовательность процессов существования объекта недвижи­мости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл ма­териальных объектов принято определять в следующем порядке: за­мысел—рождение—зрелость—старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная—проектная—строительства—эксплуатации—закрытия.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

1.Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств. 2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода — сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная — минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

2.Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, коор­динации ведения строительных работ и контроле качества строитель­ства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмен­та рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциаль­ных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свиде­тельствует о достаточно широком рыночном признании.

3.Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает об­служивание и ремонт объектов, и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает в себя следующие направления: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и пе­рестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морально­го и физического износа объектов недвижимости в целом или отдель­ных их элементов и систем.

Обслуживание — работы, выполняемое для обеспечения норматив­ного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к уве­личению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания — обеспечить ис­пользование объекта по прямому назначению.

Ремонт — восстановительные работы повреждений (изношенности объекта) недвижимости до нормального эксплуатационного состоя­ния. Цель ремонта — восстановление.

Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1-2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ре­монт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена — это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей. Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на негодным или морально устаревшим компонентам основных фондов.

4. Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат — либо снос, ли качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объектов недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса.

1.Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2.Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3.Ликвидация имущественного комплекса — это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положе конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новы дельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий материальной (физической), правовой (юридической) и экономической — жизненный цикл объекта недвижимости можно раздел три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5).

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

I этап

Инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит эффективность функционирования объекта недвижимости

II этап

Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включая продажу, сдачу в аренду и т. д. На этом этапе происходят возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа

III этап

Управление объектами недвижимости (эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства). Этот этап наибо­лее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

• Типичный срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

• Время жизни — отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяю такие сроки, как:

1.Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

2.Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3.Оставшийся срок экономической жизни, используемый с цель» оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период, от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

1.5. Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят с износа — процесса, имеющего силу законов природы. Существует три вида износа: физический, моральный и внешний экономический (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, а ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика — разные процессы.

В бухгалтерских документах износ — это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией. То есть процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся.

В настоящее время в соответствии с положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам износ дельных объектов определяется равномерным (линейным) методом, (в денежном эквиваленте) по формуле: (Балансовая стоимость, либо первоначальная стоимость, либо восстановительная стоимость) * норма амортизационных отчислений.

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют тар метод убывающего остатка, кумулятивный метод и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при процедурах оценки на базе, доходного подхода.

Моральный износ — это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, он проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ — это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерному обеспечению и соответственно дешевеют. Тех нологический износ — это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Так же как и физический, моральный износ может быть устранимым и неустранимым.

Рис. 1.6. Виды износа

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального из­носа определяется как разница между потенциальной стоимостью зда­ния на момент его оценки с обновленными элементами и его же сто­имостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Внешний (экономический) износ (износ, обусловленный внешним воздействием) — это снижение стоимости здания вследствие негатив­ного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области нало­гообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, от­дыха, образования.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредствен­ная близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным пло­щадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда считается необратимым.

Контрольные вопросы для самопроверки:

1.Как ГК РФ определяет недвижимое имущество?

2.Что такое кондоминиум?

3.Какие основные задачи решаются в процессе коллективного самоуправ­ления?

4.Что является объектом уставной деятельности ТСЖ?

5.Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.

6.Охарактеризуйте стадии жизненного цикла объектов недвижимости.

7.Назовите основных участников процесса развития (создания) объектов не­движимости.

Дата добавления: 2014-01-04