Принципы оценки недвижимости

Структура и элементы стоимости строительства

В структуре стоимости можно выделить 3 основных блока:

n прямые издержки;

n косвенные издержки;

n прибыль инвестора.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительством или физическими улучшениями. Прямые издержки включают:

n стоимость материалов;

n заработную плату строительных рабочих;

n стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

n стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей и коммунальных услуг;

n расходы по хранению материалов и их транспортировке;

n прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для строительства, но обычно не включаются в строительный контракт. К косвенным издержкам относятся:

n стоимость проектных работ, экспертиза проектов, геодезический контроль;

n стоимость инвестиций в землю и контрактные платежи в течение строительства;

n всевозможные страхования и выплаты в течение строительства;

n административные расходы застройщика.

При оценке стоимости необходимо рассмотрение и анализ объекта с трёх позиций:

1) позиция, отражающая точку зрения пользователя;

2) позиция, отражающая точку зрения рынка;

3) позиция, отражающая точку зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

В основе позиции, отражающей точку зрения пользователя, лежат следующие принципы:

а) принцип полезности;

б) принцип замещения;

в) принцип ожидания.

Полезность - это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей.

Принцип замещения заключается в том, что типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Принцип ожидания отражает точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка, лежат следующие принципы:

а) принцип зависимости;

б) принцип соответствия;

в) принцип предложения и спроса;

г) принцип конкуренции;

д) принцип изменения.

Принцип зависимости говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам.

Принцип соответствия заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.

Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража не будет принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести шикарно-помпезный особняк с богатыми архитектурными украшениями. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов.

Принцип предложения и спроса утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, т.к. резкое изменение денежной массы и эмоциональных предпочтений покупателей происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создаётся дополнительное предложение на рынке.

Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Конкуренция резко возрастает, когда речь идёт о сверхприбылях в каком-то виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Принцип конкуренции утверждает, что, когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Принцип изменения отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни:

1) зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района);

2) рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района, отрасли, общества);

3) стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района);

4) упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе).

Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности, основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию недвижимости, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Дата добавления: 2014-01-04