Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Если, например, объект оценки находится в зоне торговых предприятий, наиболее вероятно, что максимальную стоимость земли, как будто бы свободной, даст использование для торговых целей.

Пока стоимость собственности с улучшениям будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование собственности с улучшениям. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земли как будто бы свободной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

n при необходимости отдельной оценки участка земли;

n при выборе объектов для сравнительного анализа.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли, как свободной, или участка с улучшениями, должно удовлетворять четырём критериям:

n быть законодательно разрешённым;

n быть физически осуществимым;

n быть финансово осуществимым;

n иметь максимальную продуктивность.

Законодательная разрешённость

В первую очередь при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим в данном месте законодательным, правительственным, муниципальным актам. Должны быть проанализированы строительные нормативы, требования нормативов по охране памятников, экологические нормативы и т.д.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

Следует заметить, что кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определённый вариант использования.

Физическая осуществимость

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий.

Финансовая осуществимость

Критерием финансовой осуществимости является положительный возврат инвестируемого капитала

Максимальная продуктивность

Из всех финансово осуществимых вариантов использование, которое создаёт максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования является наилучшим и наиболее эффективным.

Дата добавления: 2014-01-04