Область применения и ограничения затратного метода

Применение принципов оценки в затратном методе.

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Замещение. Принцип замещения основывается на затратном методе. Не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.

Предложение и спрос. Сдвиги в предложении или спросе заставляют цены увеличивать или уменьшаться. Одна и та же собственность может иметь различную стоимость в зависимости от текущего момента. В связи с инфляционными процессами, происходящими в экономике в целом и в строительстве, в частности, стоимость строительства продолжает расти в то время, как цены на вторичном рынке приостановились.

Баланс. Строительство зданий и сооружения должно соответствовать истинной стоимости земельного участка. Строительство высотных домов нецелесообразно в условиях сельской местности. Соответственно, при высокой стоимости земли в центре города наиболее целесообразной буде высотная застройка.

Внешние факторы. В затратном методе уменьшение стоимости здания в результате внешних причин связано с внешним (экономическим) износом Внешние условия могут являться причиной того, что стоимость строительства нового здания будет больше, чем его рыночная стоимость. Отсутствие коммуникаций к жилому дому снизит его рыночную стоимость. Низкий уровень жизни населения приведёт к отсутствию покупателей недвижимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование. Существующие постройки, которые не являются наиболее эффективным использованием, стоят меньше, чем стоимость их строительства.

Затратный подход применяется в настоящее время для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости.

Применение затратного метода является наиболее целесообразным в следующих случаях:

1) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли;

2) Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

3) выбор профиля объекта недвижимости;

4) окончательное согласование величины рыночной стоимости;

5) оценка рыночной стоимости общественно-государственных и специальных объектов;

6) оценка рыночной стоимости недвижимости на малоактивных рынках;

7) оценка рыночной стоимости для целей страхования и налогообложения.

Дата добавления: 2014-01-04