Окончательное согласование величины рыночной стоимости

Выбор профиля объекта недвижимости

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Если имеется земельный участок стоимостью $50000 и рыночный коэффициент капитализации на земельном рынке равен 12%, то годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок, составит $6000 (50х0,12). Предположим, что двухквартирный жилой дом, построенный на этом участке, приносит лишь $5000 прибыли, т.е. это построенное здание не оправдывает не только затраты на земельный участок, но и затраты на строительство этого жилого дома. Однако десятиэтажный жилой дом, построенный на этом земельном участке, может принести, допустим, в 20 раз большую прибыль, т.е. $100000, что не только позволит покрыть затраты на строительство жилого дома (которые мы определяем затратным подходом), но и обеспечит требуемый от земли доход в $6000. Наоборот, стоэтажный дом из-за высокой стоимости строительства, низкого уровня занятости, высоких эксплуатационных издержек может не обеспечить достаточную прибыль, чтобы оправдать инвестиции.

Итак, наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка стоимостью $50000 предполагает строительство жилого дома этажностью от 1 до 100 этажей.

Предположим, что строительство нового офисного здания составляет $500000. Годовая прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна $30000. Минимальный приемлемый коэффициент капитализации - 13%. Спрашивается, будет ли строительство нового офиса эффективно?

Ответ однозначный - нет, т.к. минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данным коэффициентом капитализации, равна $65000 (500х0,13).

В данном случае определение стоимости нового строительства объекта затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.

Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него $500000, или при тех же затратах перепрофилировать его в оптово-торговый центр. При этом ежегодный доход от офиса составляет $25000, а от оптово-торгового центра - $100000. Коэффициент капитализации на рынке - 13%. Из этих данных следует, что перепрофилирование офиса в оптово-торговый центр - эффективное решение, т.к. первый проект даёт 5% (25/500х100) ежегодной прибыли, что не удовлетворяет требованию рынка, а второй проект приносит прибыль 20% (100/500х100), что удовлетворяет требованию рынка.

Величина рыночной стоимости, полученная затратным методом, является важнейшим элементом при принятии решения по выбору окончательного показателя рыночной стоимости. Необходим анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов.

Застройка дорогих коттеджей в районе г.Тольятти без прокладки коммуникаций на первом этапе - стоимость строительства выше рыночной. После прокладки коммуникаций стоимость строительства - ниже на 30-35% рыночной.

Дата добавления: 2014-01-04