Сделки на российском рынке недвижимости

¾ универсальная правоспособность;

¾ специальная правоспособность.

На рынке недвижимости отличают:

1) опекуна – заменяет подопечного в силу закона и совершает от его имени и в интересах сделки;

2) попечитель контролирует сделки подопечных, совершает сами и от своего имени.

Сделка – осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление, прекращение или изменение прав и обязанностей в отношении движимого имущества.

Для заключения сделки основания должны быть законными и осуществимыми.

Сделки осуществляются в соответствии с ГК и Земельным кодексом:

1) купля-продажа

В соответствии со статьей 454 ГК РФ: одна сторона обязуется передать вещь, товар в собственность другой стороне – покупателю, с полным обязательством принять товар и заплатить за него определённую денежную сумму.

2) хозяйственное ведение и оперативное управление

Субъектами этих прав могут быть юридические лица в определённых организационных формах – предприятия и учреждения. В 94 статье право хозяйственного ведения – право государственного/муниципального предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в пределах закона.

Собственник в этом случае уже не может осуществлять в отношении фактически выбывающего из его обладания имущества правомочие пользования и владения и отчасти распоряжения.

Право оперативного управления, право учреждения/казенного предложения владеть, распоряжение закрепленным за ним имуществом собственника в соответствии с целями деятельности такого предложения, заданиями собственника и назначением имущества.

3) дарение, наследование, обмен

Дарение – двусторонняя сделка, основанная на взаимном соглашении, по которому даритель безвозмездно передает или обязуется передать имущество одариваемому, либо освобождает одариваемого от имущественной обязанности перед собой, либо третьим лицом. Дарение отличается от прощения долга.

При наличии встречной передачи имущества прав, обязательств, договор не признается дарением.

Наследование – переход после смерти гражданина его имущества к одному или нескольким лицам.

Обмен – сделка между двумя сторонами, каждый из которых меняет предмет обмена на другой путем заключения договора обмена (по алгоритму купля-продажа).

4) страхование и траст

На основе договоров имущественного, личного страхования, заключённых согласно 927 статье ГК.

Траст (в РФ понятие отсутствует) – одно лицо передает другому какое-либо имущество или право возложением на него обязанности по управлению данной собственностью от своего имени в качестве независимого собственника для извлечения выгоды в пользу трёх лиц.

5) аренда, лизинг, залог

Аренда – договор о передаче собственником имущества во владение другому лицу на определенных условиях.

Лизинг – долгосрочная аренда.

Залог – обременение прав собственности на объект

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счёт причитающихся с неё платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечения его исполнения. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме.

6) постоянное пользование

Договор о передаче права собственности на недвижимое имущество.

7) вклад в уставной капитал (УК) АО и других организаций

Договор на учреждение предприятий с передачей имущества одной из сторон на баланс вновь создаваемого предприятия.

8) рента и концессия

Рента (ст. 583-605) - по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Концессия – договор на сдачу в эксплуатацию на определённых условиях природных богатств, предприятий и др. хозяйственных объектов, принадлежащих государству или муниципалитетам.

9) приватизация (о жилье) – бесплатная передача собственности гражданам на добровольной основе.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц (в частную собственность).

10) иное

Условия действительности сделки:

1) Содержание и правовые последствия её несоблюдения закону и иным правовым актам.

2) Соверш право – и дееспособными лицами

3) Волеизъявление соответственно их действительной воле.

4) Форма сделки письменна, нотариально удостоверено в установленных законами случаях и заверена в ЕГРПН.

Н едействительность сделки: несоответствие закону, не имеющему качественного юридического факта и не влекут прав последствий:

¾ ничтожные – абсолютно не действительные сделки

¾ оспоримые по решению суда

¾ мнимые – без намерения создать последствия

¾ притворные – сделка, прикрывает другую сделку, которого сторона в действительности имели в виду совершить.

Общие требования к договору по недвижимости:

1. письменная форма;

2. составлен единственный документ, который должен выражать содержание сделки; будет подписан одним лицом при односторонней сделке или двумя и более – при многосторонней сделке;

3. быть удостоверенным нотариально в случаях:

¾ ипотека;

¾ рента;

¾ продажа имущества с правом имущественного проживания;

¾ при отчуждении объекта недвижимости находящегося в общей, совместной собственности;

¾ брачный договор;

¾ соглашение об уплате элементов;

¾ завещание и все изменения к перечисленным документам.

Условия договора.

Договорные отношения по поводу недвижимости в простых и сложных формах, когда договор заключается с участием трех и более сторон.

Общие принципы договорного права:

1) Свобода договора, добровольность;

2) Равноправие сторон;

3) Автономия воли;

4) Заинтересованность;

5) Соответствие с законом;

6) Обязательность исполнения;

7) Ответственность;

8) Презумпция вины должника. Должник должен документировать свою невиновность;

9) Соответствие сущности договора виду сделки;

10) Защита слабой стороны.

Дата добавления: 2014-01-04