Рынок недвижимости как часть финансового рынка

Первичный и вторичный рынок недвижимости и их взаимодействие

Первичный рынок – совокупность сделок, совершенных с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания.

Вторичный рынок – совокупность сделок, с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации.

Взаимовлияние цен первичного и вторичного рынка.

Цены вторичного рынка – ориентир, который показывает насколько рентабельно строительство при существующем уровне затрат. Цены вторичного рынка могут меняться при определенных условиях. При снижении цен на вторичном рынке произойдет уменьшение средств, вложенных в строительство новых объектов.

Если растут затраты на строительство - растут цены на первичном рынке – падает спрос на первичном рынке – растет спрос на вторичном рынке.

Особенности реагирования вторичного и первичного рынка на изменение экономической ситуации.

На национальном и региональном уровне на вторичном рынке при падении спроса он будет реагировать уменьшением предложения или снижением цен.

Нижняя граница определяется 3 факторами:

1. цена приобретения

2. финансовым положением продавца

3. соответствие доходов продавца уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.

На первичном рынке нижние границы определяются уровнем затрат на строительство.

Вторичный рынок более инертен. Решение принимает множество индивидуальных лиц – мотивировка размыта.

Недвижимость – финансовый актив, так как создается трудом и вложением капитала.

Необходимо привлечение заемных средств.

Финансовый рынок – система самостоятельных рынков:

¾ Рынок недвижимости (земли, жилье, нежилое)

¾ Денежные и валютные рынки (депозитов, вкладов)

¾ Ценных бумаг

¾ Драгоценных металлов и камней

¾ Страховой рынок

¾ Рынок ссудных капиталов

Все рынки взаимосвязаны.

Инвестиции – накопленные инвестором сбережения – вкладываются в приобретение собственности, которая или потенциально принесет доход или другой полезный эффект.

Инвестиционная деятельность

Основные цели:

¾ Получение периодических потоков денег (аренда)

¾ Прирост капитала за счет роста стоимости недвижимости

¾ Будущая длительная эксплуатация объектов недвижимости

¾ Получение объектов от перепродажи объектов недвижимости

3 основных направления:

1. Земельные участки: зависимость от внешних факторов. Риск от макрофакторов.

2. Жилье. Сейчас активнее развивается.

3. Недвижимость, приносящая доход – наиболее прибыльно, но велики риски, связанные с ликвидностью.

Недвижимость – это капитал.

Методы инвестирования:

¾ Прямой (на торгах и т.п.)

¾ Косвенные (приобретение ЦБ, вложение в Н)

¾ вложения в недвижимость обеспечивает ежемесячные начисления (арендная плата)

¾ Денежные потоки от владения недвижимостью менее динамичны, а доход стабилен, т.к. базируется на договоре аренды.

¾ I по рынку недвижимости больше, чем I корпораций.

¾ Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, надежности и возможности контроля инвестором в отличие от дохода по акциям.

На источники и величину в недвижимости влияют

1. банковский процент

2. налоговая политика

3. темпы инфляции

4. степень риска инвестиций в недвижимость

Причины привлекательности вложений в недвижимость при инфляции:

1. быстрое обесценивание денег, а инвестиции в недвижимость стабильные

2. I банка не соответствует уровню инфляции

3. ограниченность более доходных направления инвестирования.

4. простота и доступность инвестирования в жилье

5. i

6. в момент приобретения недвижимости инвестор приобретает пакет прав

7. рынок недвижимости большой и малоосвоенный

8. высокий риск вложения сопровождается высокой доходностью.

9. Барьеры – падает реальные доходы населения, сложно прогнозировать соотношение между затратами и доходом.

Дата добавления: 2014-01-04