Цикл рынка недвижимости

Есть определенные конъюнктурные колебания.(большие циклы) – 45-60 лет, которые определяется динамикой цен, выпуском продукции в различных сферах хозяйства. Волны состоят из ряда циклов. Цикл – регулярные колебания, объединенные общей логикой фаз, каждая из которых становится генератором следующей.

5 этапов рынка недвижимости:

1. Депрессия. Новое строительство имеет тенденцию к сокращению. По самым низким ценам раскупаются пустующие на рынке недвижимости объекты. Процент пустующего жилья достигает низкого уровня, норма прибыли начинает расти.

2. Экспансия. Начинается строительство небольших домов, которое строится для потребителей, имеющих средства для полной оплаты. Все для себя.

a. Выгодным становится строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, промышленных центров и офисов, зданий с целью получения прибыли.

b. В экономический оборот вводятся крупные земельные участки. Может быть земельный бум по мере движения земельных участков от центра города за его пределы. Начинают возрастать затраты на общественные улучшении.

3. Разбалансировка рынка. Падение. В силу несбалансированности рынка возникает эффект качелей, растет число судебных исков о нарушении финансовых обязательств. Предложение превышает спрос.

4. Рецессия. Цены падают, стоимость снижается, активность падает на фоне спада общей деловой активности.

5. Новая депрессия. Растущий объем. Выгодно в депрессию инвестировать.

Индикаторы рынка недвижимости:

1. Любое изменение рынка цен, ставок, арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.

2. Особое значение имеют цены в регистрах объектов.

3. Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью, когда период реализации возрастает.

4. Рост числа сделок.

Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом.

НЕ совпадают! Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и в традиционные активы.

Высокие темпы инфляции в промышленность повышают инвестиционную привлекательность недвижимости.

(A1;B) – кризис,

(B;C) – застой,

(C;D) – промышленное оживление,

(D;A2) – промышленный подъем.

Безрисковая ставка – минимальный процент, который инвестор может получить на свой капитал при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризуется отсутствием риска невозвращения (государственные облигации).

Ставка дисконтирования – минимальная I, на которую рассчитывает инвестор.

Коэффициент капитализации – ставка, используемая для пересчета годового дохода, полученного фин. активами в его рыночной стоимости.

ЗАДАЧА.

Покупаем помещение. S=90 м2 и стоимостью $90 000.

Сдаем в аренду. Ставка в месяц - $1500. Сосчитать коэффициент капитализации.

1500*12=18000

18 000/90 000= 0,2

40 м2 $50 000

аренда 400. 400*12=4800

4800/50 000 = 0,096

Общие черты рынка недвижимости и рынка капитала.

Цели инвестирования (текущий доход, рост стоимости активов, защита от налогов)

Риски делятся на: управляемые и неуправляемые

Соотношение P и S определяется ценой активов.

Под значительным влиянием макроэкономических изменений.

Различия
Рынок капитала	Рынок недвижимости
Q S эластичны	Q S в краткосрочном периоде неэластичны
I значительно меняется.	I относительно стабильна
Ликвидность высокая.	Более низка
В период инфляции инвестиционная активность падает.	В период инфляции инвестиционная активность растет
Денежный поток неустойчив	Денежный поток устойчив (арендная плата)

Характерные процессы для рынка недвижимости

Уровни арендной платы имеют устойчивую тенденцию к росту. Стоимость недвижимости определяется факторами, действующими на рынке капитала. Неизбежно проблема избыточного финансирования. Состояние рынка капитала определяет предложение недвижимости в долгосрочном периоде, а спрос на недвижимость определяется общей конъюнктурой.

Объекты недвижимости конкурируют на рынке недвижимости за более высокую ставку арендной платы, а на рынке капитала за н/СП ставку доходности на инвестированный капитал.

Дата добавления: 2014-01-04