Ипотечное кредитование и его организация

Принципы анализа рынка недвижимости

Алгоритм по Тарагевичу

Анализ рынка недвижимости:

1) Мониторинговое исследование для выявления тенденций

2) Исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного исследования

Этапы:

1. Алгоритм проведения исследования.

Принципы:

a. Отбираем ту информацию, которая влияет на объект недвижимости

b. Грамотная сегментация

c. Все текущие перспективные данные должны быть использованы в количественной оценке

d. Все отдельные блоки информации должны быть связаны четкой логической схемой, завершающей прогнозирование будущих рыночных условий: динамика цен.

2. Анализ рынка

a. Мониторинг исследования. Данные о структуре и динамики характеристик выявляют общие тенденции и тенденции его отдельных показателей.

b. Объем и степень. Структурировать массив так, чтобы поддерживать широкий спектр аналитических функций по степени достоверности. Должна быть возможность однозначно идентифицировать объекты мониторинга. Массив обновляется.

Содержание и последовательность анализа

1. Общие характеристики активности

2. Выявляются общие характеристики местного рынка недвижимости на основании функциональных сегментов

3. Распределение сделки и предположение технического состояния – этажность

По диапазонам цен.

Исследование характеристики на местных рынках. Недвижимость на мини-сегментах.

Выявление характеристики сделок.

Суть ипотеки: договор о залоге, о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, договором, позволено кредитору истребовать вещь продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Обращение: закладные листы, векселя, сертификаты, обязательства.

Экономические и правовые основы залога недвижимости:

Залог – обременение прав собственности на объект недвижимости, заключающийся в преимущественном удовлетворении основного требования и стоимости заложенного предмета.

Залог – способ привлечения финансовых ресурсов для развития финансирования производства и непроизводственной сферы, осуществления хозяйственного оборота имущества, прав на объекты недвижимости, когда иные формы отчуждения объекта недвижимости экономически и юридически нецелесообразно.

Залог – непрямой способ приобретения права собственности, а только средство удовлетворения.

Залог может быть предоставлен заемным лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

Залогодател ь – лицо, предоставляющее имущество в залог для обеспечения долга. Залогодатель д.б. собственником имущества или иметь право хозяйственного ведения.

Ипотека – залог недвижимости для получения ссуды.

Закладная – долговое свидетельство о залоге, составленное должником, выдаваемое залогодержатель.

Предметом залога может быть имущество, не может быть лесной фонд.

Первая ипотека – залог на заложенную недвижимость. Первая ипотека является старшей, дает первому кредитору преимущественное залоговое право в праве возмещения убытков и стоимости недвижимости. Имущество может закладываться несколько раз – это перезаклад. С полученного субординированного кредита и создается залог…

Субординированный кредит - кредит, привлеченный кредитной организацией на срок не менее 5 лет, который не может быть истребован кредитором ранее окончания срока действия договора, если заемщик не нарушает его условия.

Увеличение процентной ставки и сокращение срока кредитования.

Вторая ипотека из 50-60% стоимости недвижимости. Её цель – получение дополнительного кредита:

1. При существенном повышении стоимости недвижимости

2. Когда более 50% выплачено

Договор о залоге стоит за другим договором (кредитном).

Если основное обязательство прекратилось, то прекращается право залогодержателя на преимущественное удовлетворение требований.

Залог будущего урожая, зданий.

Принципы применения залогов:

1. Гласность

2. Конкретность

3. Доверие к вещи, а не к лицу

4. Гарантия возврата долга, выплаченного процента и т.д.

Условия прекращения залога:

1. Когда обязательства исполнены

2. Продажа залога имущества или его реализация оказывается невозможной

3. По требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязательств, создающих угрозу утраты, повреждения заложенного имущества

4. В случае гибели залоговой вещи.

Виды залогов:

1. По отношению сторон к заложенному имуществу

1. Классический залог. Имущество у залогодателя.
2. Заклад - владение залогодержателю
3. Предмет – у залогодержателя под замком кредитора

2. По специфике объекта залога

1. Имущество
2. Залог имущественных прав
3. Залог земельных участков, с/х земель, пустующих незастроенных земель
4. Сооружений
5. Воздушных и морских судов

3. По условию погашения ссуды

1. Типовая ссуда
2. Ссуда с ростом платежей
3. С переменной суммой выплат
4. С переменной процентной ставкой
5. С обратным аннуитетом
6. С дележом прироста стоимости
7. С периодическим пересмотром

Форма, содержание договора об ипотеке

Закладная – может быть, а может и не быть.

Договор о залоге совершается отдельно от основного кредитного договора.

В договоре об ипотеке должны быть условия:

1. Наименование

2. Местонахождение объекта

3. Адекватное описание

4. Наименование организации, зарегистрировавшая право залогодателя

5. Оценка стоимости объекта ипотеки

По согласованию сторон должно быть названо имущество, обеспечивающее ипотекой обязательства и основания возникновения обязательства.

Иногда выписывается закладная – ценная бумага, которая удостоверяет права владельца на получение исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Ипотека – залог.

Ипотечное кредитование – процесс ипотечного кредитования – долгосрочная ссуда с обязательством её возврата в обозначенный договором срок с выплатой процента по кредиту и с обеспечением выплаты обязательства залогом имущества.

Плюсы ипотечного кредитования:

1. Возможность приобретения недвижимости при отсутствии средств

2. Возможность применения различных схем финансирования с множеством комбинаций

3. Досрочная выплата кредита

4. Льготное налогообложение

5. Извлечение заемщиком прибыли:

a. за счет роста стоимости недвижимости в течение предоставленного срока

b. от сэкономленного капитала

6. Получение субсидий

Основные составляющие ипотечного кредитования:

1. i – стоимость кредита (годовая)

2. сумма кредита

3. срок предоставления

На стоимость по кредиту влияют следующие параметры: вид залога, стоимость и состояние недвижимости, первичный взнос, сумма кредита, субординированность кредита, доходы заемщика, применяемые кредитные инструменты, вид страхования, ипотечные стандарты.

Механизм заключения ипотечной сделки:

1. Докредитный этап

2. Заключение сделки

3. Кредитование

4. Послекредитные процедуры

9 шагов:

1. Заявление: выдать кредит

2. Предварительный андеррайтинг: оценка вероятности возврата ипотечного кредита. Риски оцениваются. Состояние и стоимость недвижимости. Сумма по страхованию.

3. Тщательная работа: проверяется чистота титула.

4. Страхование оценки

5. Проверка состояния недвижимости

6. Поверка ликвидности недвижимости

Предварительные переговоры о страховании:

недвижимости

Титул недвижимости

Кредитный договор

Жизнь заёмщика

Объединенные виды

7. Полный андеррайтинг

8. Решение

9. Завершение ипотечной сделки

Жилищные инвестиционные системы.

2 основные финансовые системы:

1. Одноуровневая. Немецкая, делится на 2 общих типа.

2. Двухуровневая. Система ссудно-сберегательных учреждений. Банк привлекает денежные средства из краткосрочных и долгосрочных ресурсов. Интересы банка.

Строй сберкассы. Формируются самими заёмщиками за счет контрактных сбережений.

Когда сумма вклада достигает 40-50% суммы ССК – он может получить СС ссуду.

Плюсы ССК:

1. В одних руках вся цепочка

2. Автономность. Возможность замкнутой системы стабильно функционировать автономно.

3. Простота.

Американская модель

Кредитор.

После фазы неуплаты долга. Модель предусматривает первичному ипотечному рынку создание и использование вторичного рынке ипотечных кредитов.

Заемщик – посредник – кредитор.

На 1 рынке кредитное учреждение банк предоставляет под залог приобретений недвижимости за счет своих коротких денег.

Чтобы быстро возвратить средства банк продаёт кредиты вторичным посредникам. Полученные средства банк вновь пускает в оборот.

Кредитные учреждения в данном случае не привлекают вкладов.

Финансирование за счет ЗК, дефицит решается за счет средств инвесторов.

Технологии

Жилищные сертификаты (аналог ценных бумаг), привязка к метражу.

Контрактные сбережения, специальные сбережения.

Жилищные займы.

Областные и государственные муниципальные займы, жилищные облигации, наши облигации на конкретных инвесторов.

Жилищные субсидии, различные виды поддержки.

Безвозмездные субсидии, фонды.

Продвигать накопительные технологии.

Дата добавления: 2014-01-04