Американская система оценки

Общие принципы оценки

Задача – прогнозирование количества, качества выгод от недвижимости, пересчитанных в настоящую стоимость. Разработан системный подход. Принципы, формы наиболее важные внешние и внутренние связи.

Принципы оценки недвижимости с 4 позиций:

a. С точки зрения пользователя.

b. Взаимоотношение компонентов собственности

c. С точки зрения рынка

d. С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

1. С точки зрения пользователя

Основа: полезность - способность удовлетворить потребность.

Существует стоимость, когда недвижимость может быть полезной конкретному собственнику.

Замещение: максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности.

Ожидания: характерная точка зрения пользователя на будущие выгоды от владения.

2. Взаимоотношение компонентов собственности

Связь с объектом недвижимости, землей и улучшениями на земле. Добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле после компенсации за труд, управлением, капитал, при надлежащем использовании факторов (земля, труд, капитал, управление) и после изменения затрат на эти факторы, можно остаться добавочная стоимость, которую принято относить к земле.

Дополнительные доходы за счет максимальной выручки, минимальных издержек. Вклад – сумма, на которую изменяется стоимость недвижимости вследствие отсутствия/наличия фактора производства.

Издержки.

1. Возрастание и уменьшение отдачи

Правило баланса: любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором максимальная стоимость земли.

Правило баланса применимо к правилу экономического размера: на любом рынке оптимальное количество земли для её использования. Выбирают оптимальное соотношение.

Правило экономического разделения. Имущественные права на разъединение и соединение так, чтобы стоимость недвижимости росла.

Применяются к различным правам: разделяют по этажам, по правам пользования, по времени пользования. Право на недвижимость можно разделять на части имущественного интереса и более, реализация которых может получать наибольший результат.

1. С точки зрения рынка

Зависимость – стоимость зависит от характера и стоимости окружающей его собственности.

Правило соответствия – максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры удовлетворяет характер использования соответственны потребностям и ожиданиям.

Регрессия – определенное уменьшение стоимости недвижимости при переулучшении её относительных рыночных условий.

Прогрессия – рост, спад.

Предложение и спрос. Как цена определяется? Макро-типы Н, микро – конкретные объекты Н.

Конкуренция – когда предложение больше, то рост ведет к уменьшению среднего дохода, когда на рынке избыток предложения – растёт конкуренция.

Принцип изменения – отражает факт непостоянства стоимости Н. Фиксирует конкретную дату оценки.

1. С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

Анализ текущего состояния рынка. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, который возможен физически, правомочен юридически и приводит к наибольшей стоимости.

Процедура анализа подразумевает участок земли, как свободный участок с улучшениями. Пока участок с улучшениями стоит больше, то можно оставить или модифицировать.

Способ применения принципа оценки:

1. Затратный. Объект не может стоить больше, чем придётся заплатить за создание аналогичного. Такой метод целесообразен:

1. Анализ наилучшего использования, технико-экономический анализ нового строительства.
2. Общественно-государственных и специальных объектов.
3. Неактивные рынки
4. Рыночная стоимость для целей страхования и налогообложения.

2. Метод сравнительного анализа продаж.

3. Доходный

Дата добавления: 2014-01-04