Аренда недвижимости

Доходный подход

Метод капитализации дохода. Идея: цена недвижимости определяется доходами, которые она может принести в будущем. Как текущая стоимость будущих денежных потоков должен отражать: время, риски, величину дохода. Применяется для оценки инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости использую все 3 метода.

Метод прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков (ДДП). Преобразование будущих потоков доходов от недвижимости в его стоимость с учетом риска, характерного для данного объекта.

Прямая капитализация – доход за один период. ДДП – доход за ряд прогнозных лет.

Прямая капитализация применяется, когда потоки доходов стабильны длительное время и являются большой положительной величиной, а так же когда доходы растут стабильными темпами.

Массовая оценка Н6 одновременная оценка большой группы объектов для управления государственным имуществом. Главное – установление налогооблагаемой стоимости недвижимости, максимально приближенной к рыночной стоимости. Индивидуальная и массовая оценка не являются взаимозаменяемыми. Массовая оценка осуществляется теми же тремя методами: затратный, доходный и рыночный.

Общая необходимая информация по объекту недвижимости:

Общие характеристики	Характеристики размещения объекта	Экономические характеристики
1. Экономические хар-ки 2. Социальные хар-ки 3. Природные (окружающая среда) 4. Административно-правовые	1. Оцениваемая земля 2. Корректировка по непосредственному окружению 3. Корректировка по зданиям, сооружениям, улучшениям	1. Затратный 2. Доходный 3. Сравнение продаж

Аренда – форма собственности.

Аренда – договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Аренда – договорное, срочное владение и пользование имуществом. Система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающаяся отношением собственности и состояния производительных сил.

Различия между арендой и наймом:

Условия	Найм	Аренда
1. Отношение к ср-вам пр-ва	1. пользование	1. пользование, владение, частичное распоряжение
2. Цель работника в труде	2. зарплата	2. доход и продукция
3. Объект	3. работник	3. имущество
4. Условие получения ресурсов	4. бесплатное закрепление	4. покупка и платное закрепление
5. База мотивации труда	5. удовлетворение потребностей	Самореализация личного потенциала (ну что за х-ня? А?)
6. Планирование производств. программ	6. по заказу предприятия	6. самостоятельно
7. Правовое регулирование	7. трудовые отношения	7. имущественные отношения
8. Методы управления	8. административные	8. самоуправление и эк. Методы
9. Отношения	9. иерархические	9. договорные
Тяжелый случай, вы в курсе?

Принципы аренды недвижимости:

1. Смена хозяйствующего субъекта
2. Возвратность арендных средств первоначальному собственнику
3. Платность
4. Взаимная материальная и юридическая ответственность сторон
5. Договорная система отношений между сторонами
6. Самоуправление (полная ответственность за Н)
7. Равноправие сторон
8. Целевое использование объекта.

Дата добавления: 2014-01-04