Рынок недвижимости

Закрытость информации.

Отсутствие аналогов. Как результат – уникальные цены. Нет понятия «средняя цена»

Основа для ценообразования на рынке недвижимости – оценка. Она и является отправной точкой для переговоров.

Лекция от 19 октября 2004 года

Ну что ж, начнем фигней страдать.

Количество продавцов на рынке Н тоже ограничено. Конечная цена сделки определяется переговорами, что определяет закрытость информации на рынке.

Вот и поговорим об оценке Н – определение потенциальная цены ОН при опред.условиях.

А мужчинка-то ничее….. Только мысли у него несвязнные. И все время косит на ноутбук, типа впервые видит, наверное.

ОН – долговечны, отсюда:

- если ОН предназначен для использования долго, то цена ОН будет меняться в зависимости от ситуации на рынке Н. Один ОН может несколько раз перепродаваться.

Первичный (для вновь созданных ОН) и вторичный (для других) рынки. Рынки предлагают взаимозаменяемые товары, чем больше взаимозаменяемость, тем выше конкуренция между рынками.

Рынки оказывают влияние друг на друга. На вторичном рынке не только купля-продажа.

Отношение в СПб вторичный к первичному = 75000 к 16000 или 5 к 1.

Уровень цен на вторичном рынке – ориентир для первичного, информация о целесообразности инвестирования в строительство. И это везде, не только в РФ.

Но вторичный рынок – рисковый ориентир, так как есть недостатки.

Разницы рынков:

- разницы поведения продавцов на рынке;

- разные статусы продавцов. На первичном – профессиональные предприниматели. На вторичном – обыватели, чайники и кофейники. Отсюда – ПР – более оперативен и эластичен. Особенно это проявляется в кризисы, пример 1998 год.

В 1998 году вторичный рынок «опоздал» с падением цены аж на полгода. Причины – вот как раз в тормозе непрофессионалов.

- модели ценообразования. На первичном: издержки плюс прибыль, на вторичном – «гонка за лидером». В этом – преимущество первичного рынка. Но у первичного в результате есть существенный минус – предел цены.

Изменение цен в Питере, прикольно:

1992 – 30-50 долл.

1993 – 300 долл. Издержки на строительство – около 100. Год очередей застройщиков.

Ну, город собственно увеличил стоимость застройки, отчислений на инфраструктуру. И себестоимость возросла в 1.8 раза.

1994 – впервые на вторичном рынке захотели простимулировать спрос. Начинают падать темпы роста.

Пик цены был около 600 долл. В 1996.

В итоге – в 1995 пропал запас рентабельности строительства.

В 1995 Яковлев начал снижать себестоимость строительства. Хитрец-молодец.

Все это был пример, как вторичный рынок «напарил» первичный.

Из долговечности еще одно следствие – стоимость любого ОН в течение срока его службы изменяется под влиянием двух тенденций:

- здание изнашивается, снижая стоимость. Доля здания - сокращается;

- земля дорожает.

Поговорим об юридических особенностях Н и их влияния на рынок Н.

Из определения недвижимости вытекает, что способ передачи НИ (недвижимое имущество) возможен только через переход прав на НИ. Сделки бывают только с правами недвижимости, а не с недвижимостью. Чтобы передать права, они должны быть подтверждены, следовательно обязательна государственная регистрация и прав и их перехода. Кароче, Ст. 131 ГрК.

Функции системы регистрации:

- фискальная (для налогов на имущество);

- предоставление гарантий покупателю Н, снижение его рисков.

Необходимое качество системы регистрации – публичность, каждый покупатель должен иметь право получить сведения о правах на Н.

Основные системы регистрации прав на Н. По сути в мире их - две.

1. Система регистрации прав на недвижимость.

1.1. Система юридического кадастра. Континентальная система: Германия, Австрия, Франция, Финляндия. Кадастр – систематизированный свод сведений. Три подраздела: свод объектов; сведения об обладателях прав; сведения о сделках, о переходе прав. Создать эту систему несложно, триста лет и все готово. J Или всеобщая инвентаризация НИ. БАНАПАРД! Сейчас система формируется в зависимости от поступления Н на рынок. Только тогда ее регистрируют.

1.2. Система регистрации титула. Колониальная система: Австралия, Новая Зеландия, Африка. Титул – документ, удостоверяющий право собственности, который выдается государством, свидетельство о праве собственности. Есть гос.служба, формирующая эти титулы. Наличие титула повышает стоимость ОН. Есть чистый титул, типа вся история ОН есть. Значить, есть и грязный титул – без гос.гарантии.

1. Система регистрации актов. Акт – это фактически договор купли-продажи, переход прав. Акт обязательно должен быть удостоверен третьим лицом. Иногда называют системой публичных записей. Государство в этой системе не гарантирует, а лишь подтверждает события-акты. Поэтому при этой системе широко развита система титульного страхования или страхования права собственности.

В России система государственной регистрации начинает формироваться с 1997 года. Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Собственно, для формирования были выделены три года, с 1998 по 2000. При этом все права, возникшие до этого, должны были перерегистрироваться.

С сентября 1994 работает ГБР. До 1998 еще существовало Управление Регистрации. ГБР обрабатывало жилые дома и помещения, а УР – на земельные участки и нежилые здания. Потом только ГБР.

Однако, зарегистрированное государством право может быть оспорено в судебном порядке, и ответственность будет нести покупатель ОН.

Так что у нас – нечто среднее между двумя распространенными системами регистрации прав.

Система регистрации призвана предотвратить низкое качество права.

Еще один аспект юр.стороны Н. Суть – объектом сделок на рынке Н может быть и право собственности и отдельные правомочия, входящие в право собственности.
Собственнику принадлежат три правомочия: пользование, владение, распоряжение. Эти права не поглощают друг друга, а дополняют. Каждое правомочие может быть объектом сделок. Например, аренда – временное пользование (пользование и владение); субаренда.

Чем больше развивается рынок Н, тем больше выделяется не три, а много правомочий. Собственность начинает выступать как пучок прав. Так что же это за правомочия?

Право собственности включает в себя одиннадцать правомочий! А вот наш шеф придумал 12-е. J Умен таракан! Права:

1. Владения – физического контроля над вещью.
2. Пользования.
3. Управления. Например, доверительное управление – передача права управления.
4. На доход.
5. На капитальную стоимость. Это типа на отчуждение или уничтожение НИ.
6. На безопасность.
7. На наследование.
8. На бессрочность.
9. На ответственность. Связано с залогом.
10. На остаточный характер.
11. Запрет на вредное использование.
12. Право на развитие. Это наш препод придумал. Типа круто.

Считается, что правомочия могут быть скомбинированы и какая-то часть может быть передана, передача может иметь экономический смысл, увеличить эффективность использования НИ.

Права можно комбинировать и во времени и в пространстве. Также отдельное правомочие может быть оценено.

Есть еще понятие – ограниченные вечные права, это часть правомочий собственника. Это:

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право бессрочного пользования;

- право срочного пользования;

- право пожизненного наследовладения;

- право сервитута (ограниченное использование чужого имущества).

Дата добавления: 2014-01-04