Методы оценки недвижимости. Способы расчета стоимости ОН

Методы опираются на нормативную базу и инфраструктуру рынка. Если есть кадастровая система, то количество методов оценки – минимально. Конечно, потому что можно найти похожий объект. Кадастровая стоимость пересчитывается с учетом инфляции.

Российская школа оценки больше похожа на американскую. Есть три метода-подхода к оценке недвижимости:

1. Затратный. Состоит в том, чтобы рассчитать затраты на восстановление или замещение объекта с учетом износа и стоимости земли. Лучше всего работает в оценке нового строительства или оценка на пассивных рынках (нет информации о совершаемых сделках).

Несколько этапов:

- определение текущей стоимости замещения или восстановления ОН. Тут, конечно, надо считать стоимость нового строительства, смета затрат на строительство. Дооорого.

Применяют упрощенные варианты: поэлементный подход (поэлементно, метод укрупненных нормативов); метод сравнительной единицы (за основу берется или строительная площадь здания и экстраполируется от похожих).

- определение износа. Два варианта: расчет отдельных видов износа (физического – утрата потреб.свойств, функционального – потеря требованиям пользователя, внешнего – утрата стоимости в связи с изменением окружения) или использование метода срока жизни.

Надо применять понятие устранимости износа – возможен физически, но целесообразен экономически. Учет износа – суммирование или аккумулирование-умножение.

Метод срока жизни. Понятия – срок физической жизни объекта, срок экономической жизни (пока доходы от ОН больше расходов на него), эффективный возраст (чему соответствует физ.состояние ОН). Срок жизни – отношение ЭВ к СЭЖ.

- корректировка текущей стоимости на величину износа. Получаем восстановительную стоимость ОН.

1. Доходный. Будущее обращено в настоящее. В основе – принцип ожидания. Стоимость недвижимости определяется доходами, которая она может принести: от использования недвижимости и доходы от перепродажи.

Лучше всего на рынке коммерческой недвижимости.

Три разновидности подхода:

- метод валовой ренты. Используем данные о продажах и получаемом доходе от аналог.объектов к оцениваемым объектам. Разновидность метода сравнительного анализа продаж. Рассчитывается рента мультипликатора – соотношение между ценой ОН и доходом, который он приносит.

- метод прямой капитализации дохода. Используется понятие – чистый операционный доход.

Потенциальный валовый доход – величина ренты, которую может теоретически приносить ОН, при условии его постоянной занятости в течение всего периода.

Эффективный валовый доход – потенциальный минус потери плюс доп.доходы.

Чистый опер.доход – эффективный валовый доход минус операционные издержки (фактические, которые несет арендодатель по эксплуатации и содержанию объекта).

Если вычтем платежи по кредитам – то получим поток ден.средств до налогообложения, вычитаем налоги – получаем доход на вложенный капитал.

Метод прямой капитализации предполагает прямой пересчет ЧОД с использованием ставки капитализации.

- метод дисконтирования денежных потоков. Учет изменения денег во времени. Считается, что этот метод – самый надежный в условиях предсказуемой экономики.

Все это – последовательное движение к точности расчета. Первый – самый приближенный, последний – типа самый точный.

1. Рыночный или метод сравнительного анализа продаж. Типа самый рыночный, в его основе – реальные цены сделок. Лучше всего работает, где много информации, массовые рынки.

Смысл метода – собрать, обобщить и использовать максимальное количество информации о сделках с аналогичными объектами.

Алгоритм:

- сбор информации о продажах и отбор с сопоставимыми объектами с ОН.

- проверка полученной информации. Два направления: условия сделки, характеристики ОН.

- сравнительный анализ данных о продажах. Парные объекты (отличие по одному параметру), чем их больше, тем легче сравнивать.

- проведение корректировки цены известного объекта в соответствии с отличиями оцениваемого.

Так вносятся корректировки в известные цены. Могут производиться:

- в денежном выражении;

- в процентном выражении;

- метод общей группировки. Если цены на одном уровне, то можно сказать, что оцениваемое помещение хуже/лучше чем те, что на рынке на некую величину.

Каждый метод ущербный, поэтому иногда применяют несколько методов оценки.

Дата добавления: 2014-01-04