Поняття та види речових прав

Відповідно до ст. 395 ЦК України речовими правами на чуже майно є:

1) право володіння;

2) право користування (сервітут);

3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно.

У даному випадку володіння та користування не є елементами змісту права власності, а виступають самостійними правовими інститутами. Права на чуже майно мають похідний характер, оскільки завжди право власності на майно належить одній особі, у той же час як інша особа має на це майно таке ж безпосереднє, але обмежене за змістом речове право.

В історії вітчизняного законодавства доля обмежених речових прав складалась по-різному. В дореволюційній Росії до категорії речових прав включали широкий спектр цивільних прав, особливо в сфері земельних відносин. Проте, із проголошенням радянської влади та подальшим проведенням націоналізації землі та інших природних ресурсів, були підірвані основні засади існування цього інституту.

Цк УРСР 1922 р. містив спеціальний розділ „Речове право”, який включв право власності, право забудови і заставне право.

З прийняттям Основ цивільного законодавства СРСР та союзних республік у 1962 р. і на їх базі республіканських кодексів, від класичного римського речового права в СРСР залишився лише інститут права власності. Поняття „речове право” майже не використовувалось. Хоча на практиці вони реально існували (право користування житловими приміщеннями у державному житловому фонді).

В новому законодавстві обмежені речові права отримали значно детальніше закріплення і більший розвиток.

Інститут речових прав має свої особливості:

1. дане право є абсолютним;

2. об’єктом речового права є певна річ або майно, які належать іншому власнику;

3. речове право на чужу річ обмежує право власності особи, яка є власником даного майна;

4. речове право є обмеженим правом, воно не може змінити права власності;

5. суб’єкт речового права має право володіти, частіше користуватися і навіть розпоряджатися чужою річчю у визначених межах;

6. речове право – це право на тривалий строк;

7. речове право виникає у тих випадках, коли певна особа не може задовольнити свої потреби за рахунок використання власного майна.

Особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 ЦК України.

2. Володіння чужим майном.

У теорії права існує дві основні концепції щодо інституту володіння. Перша була сформульована німецьким юристом Ф. Савіньї і дістала назву – суб’єктивної теорії володіння. У її основу був покладений підхід, вироблений ще за часів Давнього Риму, який передбачає, що саме володіння повинно включати в себе дві складові: фізичний момент, тобто фактичне володіння річчю4 та вольовий момент, тобто намір володіти річчю для себе і свого блага.

Класичним прикладом країни, яка сприйняла саме таку модель інституту володіння є Франція. Відповідно до ст. 2228 Французького цивільного кодексу володіння розглядається як «владання або користування річчю чи правом, якщо ця річ знаходиться в наших руках або якщо це право здійснюється нами особисто чи через посередництво іншої особи, у якої знаходиться річ або яка здійснює право від нашого імені».

Засновником об’єктивної теорії володіння став німецький вчений Р. Ієрінг. Відповідно до неї володіння – це передусім фактичне панування особи над річчю, вольова ж складова володіння, хоча і не ігнорується взагалі, але спеціально і не наголошується. Вважається, що вже саме реальне панування над річчю передбачає наявність вольового моменту. Приміром країни, де об’єктивна теорія знайшла своє відображення є Німеччина. Відповідно до ст. 854 Німецького цивільного кодексу володіння річчю тут набувається з досягненням фактичного панування над нею.

Під правом володіння чужим майном слід розуміти лише те володіння, яке виникає на підставі договору або на інших підставах, передбачених законом.

Наявність права володіння визначається об’єктивним і суб’єктивним критеріями. Об’єктивний критерій визначається фактичним володінням річчю. Суб’єктивний критерій полягає у ставленні до речі як до своєї, у переконанні у тому, що річ належить саме їй, а не іншому учаснику цивільних відносин.

Отже, володіння слід розглядати як забезпечене правовою охороною фактичне, правомірне утримання володільцем чужого майна, до якого він ставиться як до свого, йому належного.

Інститут володіння тісно пов’язаний з інститутом набувальної давності.

Відповідно до ст. 397 ЦК України володільцем чужого є особа, яка фактично тримає його у себе. Володіння чужим майном може належати декільком особам Це не означає виникнення в осіб права спільної власності, а лише те, що надання одній особі права володіння на певне майно не позбавляє уповноважену особу надати таку можливість й іншій особі, якщо це не суперечить відносинам із першим володільцем та відповідає особливостям майна щодо якого встановлено право володіння.

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

Право володіння припиняється у разі:

1) відмови володільця від володіння майном;

2) витребування майна від володільця власником майна або іншою особою;

3) знищення майна.

Право володіння припиняється також в інших випадках, встановлених законом.

Недобросовісний володілець зобов’язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов’язку заінтересована особа має право пред’явити позов про витребування цього майна.

3. Поняття та види сервітутів.

Сервітути – речові права, які забезпечують особі безпосереднє користування чужою річчю і нерозривно пов’язані з певною земельною ділянкою (земельні сервітути) або конкретною особою (особисті сервітути). Аналогічно визначається сервітут у ст. 401 ЦК України.

Правовідносини з приводу встановлення сервітуту можуть виникнути за наявності двох суб’єктів, одним з яких є власник або володілець майна, яке має бути обтяжене сервітутом, іншим – майбутній суб’єкт сервітутного права на це майно – особа, яка вимагає встановлення сервітуту (сервітуарій).

Ст. 401 ЦК України передбачає два види сервітутів: земельний та особистий.

Земельний сервітут – це право власника або землекористувача однієї земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Відповідно до ч. 2 ст. 98 Земельного кодексу України земельні сервітути можуть бути постійними і строковими. Приблизний перелік земельних сервітутів встановлено у ст. 99 Земельного кодексу України, а саме:

а) право проходу або проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій;

г) право покладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

д) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

е) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до до природної водойми;

є) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

ж) право прогону худоби по наявному шляху;

з) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

и) інші земельні сервітути.

Об’єктом сервітутного користування може бути не лише земельна ділянка, але й інше нерухоме майно.

Особисті сервітути – це обмежені речові права, які уповноважують конкретну особу на безпосереднє користування чужим майном і в такий спосіб задовольняють певні її потреби.

Згідно зі ст. 402 ЦК України сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

Зміст сервітуту охоплює обсяг прав сервітуарія щодо обмеженого користування чужим майном; строк, на який встановлено сервітут; плату за користування майном.

Відповідно до ст. 406 ЦК України сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

4. Емфітевзис та суперфіцій.

Емфітевзис – це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб із метою отримання плодів і доходів від неї з обов’язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей. До земель с/г призначення належать:

а) с/г угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) нес/г угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо) (ст. 22 Земельного кодексу України).

Відповідно до ст. 407 ЦК України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувачем). Даний договір є двостороннім, консенсуальним, оплатним або безоплатним.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору оренди землі є: · об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); · строк дії договору оренди; · орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; · умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; · умови збереження стану об’єкта оренди; · умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; · умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; · існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; · визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; · відповідальність сторін;

· умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невідємною частиною договору оренди землі є: · план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; · кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; · акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); · акт приймання-передачі об’єкта оренди;

· проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Відповідно до ст. 408 ЦК України строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором. Проте, відповідно до ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» строк дії договору не може перевищувати 50 років.

Права та обов’язки орендодавця. Орендодавець має право вимагати від орендаря: · використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; · дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; · дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; · своєчасного внесення орендної плати. Орендодавець зобов’язаний: · передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; · при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; · не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; · відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; · попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Права та обов’язки орендаря. Орендар земельної ділянки має право: · самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; · за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; · отримувати продукцію і доходи; · здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар земельної ділянки зобов’язаний: · приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; · виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; · дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

· у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Відповідно до ст. 411 ЦК України землекористувач має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом.

У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.

Землекористувач зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

У разі порушення права переважної купівлі настають наслідки, передбачені ст. 362 ЦК України.

У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв’язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Суперфіцій полягає у наданні землекористувачу земельної ділянки її власником для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель. Дане право виникає, відповідно до ст 413 ЦК України, на підставі договору або заповіту.

Характерні риси суперфіцію:

· довгостроковість;

· відчужуваність;

· успадковуваність;

· цільове призначення.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

Землекористувач зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом. Землекористувач зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам’ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв’язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Дата добавления: 2014-01-04