Алгоритм применения подхода

Сущность подхода

Затратный подход основан на предположении, что восстановительная стоимость объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют рыночную стоимость объекта.

Восстановительная стоимость – стоимость в текущих ценах строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения

Особенностью применения затратного подхода является понимание различия между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства.

Стоимость замещения определяется затратами в текущих ценах на строительство объекта эквивалентной полезности, но построенного с использованием современных материалов, стандартов, проектов, архитектурных решений, т.е. определяется стоимость объекта аналога.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, материалов с тем же качеством строительных работ (т.е. вопроизводится моральный износ).

С практической точки зрения предпочтительней пользоваться стоимостью воспроизводства, т.к. при замене создается здание, отличное от оцениваемого. С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, так как потенциальный покупатель вряд ли захочет воспроизвести здание, возраст которого старше трех лет. Границы между этими понятиями условны. Выбор той или другой стоимости решается оценщиком, исходя из возможностей реализации методов расчета в конкретной ситуации.

Стоимость замещения является верхним пределом стоимости оцениваемого объекта. Это объясняется тем, что опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он заплатит за постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью.

Области применения затратного подхода:

• при ТЭО нового строительства;

• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

• при выборе профиля объекта недвижимости;

• при оценке зданий специального назначения (больниц, библиотек);

• при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка

• для целей налогообложения, страхования.

4.2.2.1. Определяется рыночная стоимость земельного участка.

4.2.2.2. Рассчитывается восстановительная стоимость объекта: стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

4.2.2.3. Рассчитывается стоимость всех видов износа объекта: физического, функционального, внешнего.

4.2.2.4. Стоимость общего накопленного износа объекта вычитается из затрат на их восстановление, получают стоимость объекта за минусом стоимости износа.

4.2.2.5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимостей по п. 1 и п. 4.

Затратный подход является единственным подходом, в котором учитывается стоимость земельного участка.

Дата добавления: 2014-01-05