Физический износ

Определение восстановительной стоимости объекта (стоимости замещения или стоимости воспроизводства)

Применяются 4 метода:

А. Метод сравнительной единицы потребительной полезности (или метод удельной стоимости).

Удельная стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на число таких единиц в оцениваемом объекте. Единицами измерения могут быть унифицированные показатели потребительной полезности оцениваемого объекта: 1 м² общей площади жилых зданий, 1м ³ емкости складских помещений, 1 койко-место в больнице, 1 машино-место гаражей, автостоянок и т.д.

Это наиболее простой способ оценки при строительстве, реконструкции, ремонте. Применяется, главным образом, при оценке зданий, построенных по типовым проектам. Имеются прейскуранты стоимостей сравнительных единиц.

Б. Поэлементный метод.

Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта на основании поэлементных затрат на материалы, рабочую силу, на выполнение земляных, монтажных, отделочных работ и т.д. Метод также называется методом разбивки на компоненты.

Используются такие показатели, как стоимость 1м³ извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки; 1 м² отштукатуренной или окрашенной поверхности, кровельных покрытий; 1 т смонтированных металлоконструкций.

В. Сметный метод оценки.

Заключается в составлении пообъектных и сводных смет строительства объекта, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости, но он значительно упрощается, если для оценивания объекта сохранились старые сметы. В любом случае оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

Г. Индексный метод оценки.

Сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на индекс цен для переоценки основных фондов, периодически утверждаемый Правительством РФ.

4. 2.4. Определение стоимости износа объекта

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Существует три вида износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).

Термин «износ» в оценке объектов недвижимости отличается от аналогичного термина в бухгалтерском учете (амортизации).

Оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, а бухгалтерский износ – это только нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания основных фондов.

По возможности устранения различают неустранимый и устранимый износ.

Любой недостаток можно исправить, но если затраты на исправление превосходят потенциальную выгоду, он считается неустранимым. При устранимом износе затраты на исправления ниже, чем добавленная стоимость.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта со временем (например, дефекты конструктивных элементов) под воздействием эксплуатационных факторов и естественных или природных факторов.

Существует 4 основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и расчета срока жизни здания.

А. Экспертный метод.

Процент физического износа определяется путем обследования состояния здания на основании Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Госгражданстроя.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процент износа этого элемента, разделенное на 100.

Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к стоимости объекта.

Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные элементы (фундамент, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся элементы (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие элементы, которые можно отремонтировать или восстановить при текущем ремонте). Износ долговременных элементов всегда считается неустранимым.

Этот метод обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Б. Стоимостной метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Процент износа каждого элемента здания, определяемый путем осмотра, переводится в стоимостное выражение.

В. Нормативный (бухгалтерский) метод предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

Г. Метод расчета срока жизни здания

Основан на экспертизе здания и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст здания так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости:

Накопленный износ Эффективный возраст

----------------------------------------- = ----------------------------------------------------

Восстановительная стоимость Типичный срок экономической жизни

или

Эффективный возраст

Накопленный износ =------------------------------------------------- х Восстановительная стоимость

Типичный срок экономической жизни

Эффективный возраст – время, основанное на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, эффективный возраст может быть больше или меньше фактического возраста (на сколько старо выглядит).

Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его устаревания.

Дата добавления: 2014-01-05