Другие способы обеспечения исполнения обязательств

Ипотека

Обеспечение исполнения договорных обязательств

Надлежащее исполнение обязательств по сделке

В соответствии с гражданским законодательством обязательства по договорам должны исполняться сторонами надлежащим образом. Надлежащее исполнение обязательств по сделке с недвижимостью включает:

- надлежащий предмет - конкретный объект недвижимости, указанный в договоре (ст. 554 ГК РФ);

- надлежащую валюту денежного обязательства - российский рубль (ст. 317 ГК РФ);

- надлежащий способ исполнения обязательства передать недвижимость - путем оформления передаточного акта, если стороны своим соглашением не установили иное (ст. 556 ГК РФ);

- надлежащее место исполнения, таким местом является место нахождения недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ);

- надлежащий срок исполнения - в срок, установленный договором, а при отсутствии в договоре такого условия - в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Наиболее надежную защиту интересов кредитора обеспечивает залог - способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому это имущество принадлежит (ст. 334 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает удовлетворение таких требований кредитора, как:

- основная сумма долга;

- уплата процентов;

- возмещение убытков;

- неустойка;

- процент за неправомерное пользование чужими денежными средствами;

- судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

расходы по охране и содержанию заложенного имущества.

Право залога недвижимости возникает либо в силу закона, либо на основании договора.

Например, договором на должника может быть возложена обязанность уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (штрафом, пеней), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ). К мерам по обеспечению исполнения обязательств относится право кредитора, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику или третьему лицу, указанному должником, удерживать ее в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению связанных с ней издержек и других убытков, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Такой способ обеспечения исполнения обязательства называется удержанием (ст. 359 ГК РФ).

Законом предусмотрены и такие способы, как поручительство и банковская гарантия.

Поручительство - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или частично (ст. 361 ГК РФ).

Банковская гарантия - способ обеспечения обязательств, при котором банк, иное кредитное или страховое учреждение (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по предоставлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ГК РФ).

При заключении договоров купли-продажи недвижимости в качестве способа обеспечения обязательств часто применяется задаток. В этом случае денежная сумма, признаваемая задатком, выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Письменная форма соглашения о задатке обязательна. Задаток обеспечивает исполнение обязательства обеими сторонами, ведь если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у стороны, получившей задаток.

Дата добавления: 2014-01-05