Договор аренды недвижимого имущества

По договору аренды недвижимого имущества одна сторона обязуется предоставить другой стороне недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество.

Форма договора - простая письменная, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения.

В договоре аренды указывают:

1) предмет договора - в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

2) арендную плату в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

3) срок исполнения арендодателем обязанности передать недвижимость;

4) порядок, условия и сроки исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы;

5) срок договора;

6) условия о состоянии (качестве) недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору аренды;

7) условие о выкупе арендованного имущества (если договором предусмотрен переход этого имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с этим общим правилом государственной регистрации, в частности, подлежат:

- договор аренды земельных участков на срок не менее одного года;

- договор аренды жилых помещений юридическими лицами;

- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее одного года;

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса;

- договор субаренды недвижимого имущества;

- договор финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (лизинга)

Лизингом называют вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем (ст. 2 ФЗ «О лизинге»).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Предметом лизинга могут быть здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы и другое недвижимое имущество (кроме земельных участков и других природных объектов), которое может использоваться для предпринимательских целей.

Существенные условия договора лизинга (ст. 15 ФЗ «О лизинге»):

- точное описание предмета лизинга;

- объем передаваемых прав собственности;

- наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

- указание срока действия договора лизинга;

- порядок балансового учета предмета лизинга;

- порядок содержания и ремонта предмета лизинга;

- перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем на основании договора комплексного лизинга;

указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;

- порядок расчетов (график платежей);

- определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

В договоре лизинга в обязательном порядке должны быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга.

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Договор квалифицируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю.

При осуществлении международного финансового лизинга договор лизинга должен содержать ссылку на договор купли-продажи, в соответствии с которым передача предмета лизинга лизингополучателю должна производиться не позднее чем через шесть месяцев с момента пересечения предметом лизинга таможенной границы РФ, за исключением случаев транспортировки предмета лизинга по территории РФ в течение срока, превышающего шесть месяцев.

Договор залога недвижимого имущества (ипотека)

Залогодатель должен иметь на закладываемое имущество право собственности либо право хозяйственного ведения. Право на имущество должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Существенные условия договора об ипотеке:

1) предмет ипотеки (земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; право аренды);

2) вещное право на предмет ипотеки и наименование органа, зарегистрировавшего право;

3) оценка предмета ипотеки;

4) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Форма договора - нотариальная. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации.

Права залогодержателя могут удостоверяться закладной. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая наличие у ее законного владельца следующих прав:

- права на получение исполнения по денежному обязательству без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- права залога на заложенное имущество.

Закладная составляется залогодателем и должником, удостоверяется нотариусом. Выдается она первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию.

Законный владелец закладной вправе обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав с заявлением о регистрации его в ЕГРП в качестве залогодержателя.

Дата добавления: 2014-01-05