Порядок изъятия земельных участков и возмещения возникших убытков

III. Возмещение потерь с/х производства

Размеры потерь с/х производства в случае изъятия земель для не с/х нужд, или целей определяются в соответствии с нормативами стоимости освоения новых земель в замен изымаемых. Эти нормативы установлены постановлением правительства РФ от 27 ноября 1995 года.

До настоящего времени действовали эти нормативы.

Основными нормативными актами, регулирующими процесс изъятия являются:

1) Конституция РФ (ст.272-279).

2) ГК РФ (гл.17, ст.235, 239, 279)

3) ЖК (ст.32).Факт изъятия ЗУ для указанных нужд является причиной наступления для собственника жилого помещения последствий, выражающихся в прекращении права собственности на этот объект.

3) ЗК РФ (гл. VШ ст.49, 55…..).

4) Положение «о порядке возмещения убытков и потерь с/х производства собственникам, землевладельцам, арендаторам», утвержденное постановлением правительства от 28 января 1993 года;

5) Постановление правительства от 28 января 1993 года «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков и потерь с/х производства» (с изменениями от 27 декабря 1994 г, 27 ноября 1995 г, от 1 июля 1996, 15 мая 1999 г, от 7 мая 2003 г).

6) Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых с/х угодий для не с/х нужд. Постановление правительства от 27 ноября 1995 г.

7) Постановление Правительства от 10.04.2007г. №257-ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти г.Москвы по вопросам, касающимся изъятия ЗУ».

Институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства в Гражданском кодексе именуется как «выкуп» ЗУ для государственных и муниципальных нужд (ст.279 ГК РФ). Порядок изъятия ЗУ не предусматривает возможность прекращения прав собственника без условия возмещения его стоимости. При этом возмещается не только стоимость имущества, но и убытки.

В Германии возмещение за происшедшую в результате изъятия потерю права ограничивается рыночной стоимостью ЗУ. Рыночная стоимость – это цена, которая в момент проведения оценки могла бы быть получена за ЗУ в данных правовых условиях и при фактических свойствах с учётом свойств и положения ЗУ или прочих объектов оценки, не учитывая личные отношения. Компенсации подлежит прямой ущерб, но не упущенная выгода.

В США «право отчуждения» не имело долгое время конституционного закрепления. Принцип компенсации существовал в виде правового обычая. Позднее принцип возмездности был закреплён в Билле о правах (в V правке к Конституции США).

Принцип возмещения стоимости изымаемого государством имущества закреплён и в Российском законодательстве. Возмещение производится:

1) на условиях предварительной выплаты стоимости ЗУ (п.2 ст.55 ЗК РФ);

2) действует принцип полного возмещения.

Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость ЗУ, рыночную стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, все убытки, причинённые собственнику изъятием ЗУ, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным

прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.2.ст.281 ГК РФ).

Конкретная стоимость ЗУ определяется по соглашению сторон при достижении соглашения с собственником. При недостижимости такого соглашения - на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ). Возмещение может производиться как в денежной форме, так и в натуре – по соглашению с собственником ему может быть представлен ЗУ с зачётом его стоимости в выкупную цену (п.3 ст.281 ГК РФ).

После принятия решения государственного органа об изъятии (выкупе) ЗУ для государственных или муниципальных нужд, указанное решение в соответствии с п.3 ст.279 ГК РФ подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим регистрацию прав недвижимое имущество. Принятие решения государственного органа об изъятии ЗУ может рассматриваться как ограничение

(обременение) прав собственника, поэтому в ЕГРП вносится запись о прочих ограничениях (обременениях).

Законодательство Германии предусматривает необходимость регистрации начала процедуры изъятия ЗУ в ведомстве Поземельной книги. В Поземельную книгу (реестр) вносится сведения о начале и окончании этой процедуры.

Процедура изъятия закреплена федеральными законами и позволяет в определённой мере гарантировать защиту прав и законных интересов собственников ЗУ.

В то же время основания и процедура изъятия ЗУ в РФ имеют свои особенности в части определения целей изъятия как «государственные и муниципальные нужды». В зарубежном законодательстве в данном случае, как правило, используется понятие «общественные нужды или цели» (Строительство объектов общего пользования, дороги, аэропорты, объекты социального назначения).

Существует возможность злоупотребления со стороны государства.

Принудительное изъятие ЗУ для нужд г. Москвы допускается для размещения и строительства объектов капитального строительства, при невозможности размещения таких объектов без изъятия ЗУ. Принимать решения об изъятии будут Департамент Земельных ресурсов, жилищной политики, градостроительной политики, имущества г. Москвы. В решениях об изъятии ЗУ для государственных и муниципальных нужд в обязательном порядке указываются цели изъятия ЗУ, их кадастровые номера и расположенные на них объекты жилого и нежилого фонда.

Решение об изъятии принимается на основании утверждённой предпроектной градостроительной документации на застройку территории.

Таким образом, гл.VIII ЗК РФ устанавливает необходимость возместить собственникам ЗУ, землевладельцам, землепользователям и арендаторам убытки, причинённые:

- изъятием ЗУ;

- ухудшением качества земель;

- временным занятием ЗУ;

- ограничением прав собственников и лиц, не являющихся ими.

А) Убытки (затраты) за неудобства;

Б) Убытки на восстановление ухудшенного качества территорий;

В) Убытки, связанные с ограничением прав пользования – упущенная выгода.

Упущенная выгода является частью убытков (из изъятия), или временного занятия земель. Возмещение упущенной выгоды производится в размерах единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход – это фактический объем производства за последние 5 лет по настоящим ценам.

Для правильного расчета учитывается инфляция и привлекается налоговая инспекция.

Упущенная выгода исчисляется умножением величины ежегодного дохода на коэффициент соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Продолжительность периода восстановления нарушенного производства (в годах)	Коэффициент пересчета теряемого дохода
6-7 8-10 11-15 16-20 21-25 26-30 30 и более	0,9 1,7 2,5 3,2 3,8 4,6 5,6 7,0 8,2 8,9 9,3 10,0

Период восстановления устанавливается в землеустроительном проекте. Упущенная выгода, вызывается неудобством использования земель (нарушение земель, транспортных магистралей, проложение коммуникаций) исчисляется как 10-кратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспорта после изъятия земель.

Средства от возмещения убытков поступают на счет организаций.

Дата добавления: 2014-01-05