Определение дохода от использования объекта

Сущность подхода

Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

4.4.1. Сущность подхода

4.4.2. Основные этапы оценки

4.4.3. Определение дохода от использования объекта

4.4.4. Метод прямой капитализации доходов

4.4.5. Метод дисконтирования будущих доходов.

Подход используется для оценки объектов недвижимости, единственной целью использования которых является получение дохода (гостиницы, коммерческие объекты и др.).

Сущность подхода раскрывается с помощью следующих принципов оценки:

• Принцип ожидания будущих доходов, на основании которых определяется сегодняшняя или текущая стоимость объекта недвижимости. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации, т.е. поток этих доходов приводится к единой величине, равной их текущей (или капитализированной) стоимости. Поскольку вероятность знания будущих доходов никогда не бывает равной единице, в текущей стоимости учитывается риск ошибок через коэффициент дисконтирования. Чем дальше по времени удален момент времени получения дохода, те выше риск ошибки в его прогнозировании и тем выше доля риска в общей величине текущей стоимости объекта.

• Принцип замещения означает, что максимальная стоимость доходных объектов недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект с аналогичной степенью риска получения будущих доходов.

Помещение капитала в недвижимость может быть заменено другими вариантами его вложения, поэтому спрос на доходные объекты недвижимости зависит от величины доходности альтернативного помещения капитала.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным: доходность объектов является основным ценообразующим фактором.

Недостаток: основан на прогнозных данных о доходности.

4. 4.2. Основные этапы оценки

Определение рыночной стоимости объекта базируется:

• на прогнозе потенциальных доходов от использования;

• на их пересчете в текущую стоимость объекта

Имеются 2 метода превращения дохода в стоимость:

• метод прямой капитализации доходов;

• метод дисконтирования будущих доходов (капитализация с использованием коэффициента дисконтирования).

Доходы могут быть получены на основе:

• арендных платежей (если аренда является вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта при праве собственности);

• использования объекта по назначению (производственное, складское помещение, гостиница, АЗС и т.д.).

Принципиальная схема расчета дохода при сдаче объекта в аренду.

Определяются:

1) потенциальный валовой доход (или доход при 100% загрузке);

"минус"

2) потери от недогрузки или от не взысканных платежей;

3) действительный валовой доход = п. 1 - п. 2;

"минус"

4) операционные расходы для нормального функционирования объекта, в т.ч. условно-постоянные (амортизация, налоги на имущество, страхование основных фондов и т.д.) и условно-переменные (на управление, коммунальные расходы: газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д., расходы на уборку, содержание территории, зарплата работников, социальное страхование и т.д.);

5) чистый операционный доход (ЧОД) = (п. 3 - п. 4) + амортизация.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные.

Условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, потоки денежных средств должны рассчитываться на одной основе (ретроспективной или прогнозной)

4 .4.4. Метод прямой капитализации

Схема применения метода:

1) определяется размер ЧОД, как правило, путем усреднения доходов за несколько лет;

2) определяется величина коэффициента капитализации;

3) определяется стоимость объекта по формуле:

Стоимость объекта = ЧОД/К, где

ЧОД - чистый операционный доход

К - коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации включает норму дохода на капитал и норму возврата капитала. По своему содержанию этот коэффициент аналогичен ставке депозита на банковский вклад.

Банк возвращает первоначально вложенную сумму, а также доход от нее в зависимости от ставки депозита. Присоединение начисленных процентов к сумме, которая послужила базой для их начисления, называют капитализацией процентов.

Применительно к недвижимости:

Инвестор (покупатель) рассчитывает, что за период использования объекта, ожидаемые поступления обеспечат не только возврат инвестированной суммы, но и доход на вложенный капитал.

Доход на вложенный капитал означает компенсацию, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и др. т.е. это плата за использование денежных средств или отдача.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения (возврат капитала называют возмещением капитала).

В связи с тем, что коэффициент капитализации учитывает и норму дохода, и норму возмещения его называют общей ставкой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется, если:

1) имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

2) доход является стабильным или темпы его роста умеренные;

3) доходы должны являться значительными положительными величинами.

Данный метод не применяется, когда:

1) отсутствует информация о рыночных сделках (для расчета коэффициента капитализации);

2) объект требует серьезной реконструкции.

Недостаток метода:

Ограниченность доступа к информации о потенциальных валовых доходах и операционных расходах (относятся к разряду коммерческих тайн).

Наиболее часто применяемые методы расчета коэффициента капитализации:

1) метод прямого сопоставления или рыночный;

2) кумулятивный метод (метод суммирования);

3) методы ипотечно-инвестиционного анализа при использовании собственного и заемного капитала.

Основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации это метод прямого сопоставления рыночных аналогов. Поскольку информированный инвестор учитывает последствия от приобретения недвижимости, то цена, уплаченная им, отражает его требования к экономическим характеристикам объекта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) характеристикой является ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется по формуле:

К = ЧОД / цена объекта

При определении К должны соблюдаться условия:

1) наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

2) условия финансирования типичные;

3) коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

4) местоположение и отделка объектов принципиально не отличаются.

Пример:

Имеется информация об объекте недвижимости, сопоставимом с оцениваемым:

Сопоставимый объект продан за 205000 д.е., ЧОД составил 34000 д.е.

У оцениваемого объекта ЧОД = 32000д.е.

Определить его стоимость.

Решение:

1) Коэффициент капитализации для сопоставимого объекта = 34000 / 205000 = 0,17

2) Стоимость оцениваемого объекта = 32000 / 0,17 = 188235 ≈ 188000 д.е.

Желательно, чтобы даты оценки и даты продажи объектов были близки, т.к в этом случае отпадает необходимость в корректировке данных.

Для более точного вычисления ставки капитализации желательно использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам.

Кумулятивный метод

Одна из двух составляющих общей ставки капитализации - ставка дохода разбивается на составные части, состоящие из:

а) безрисковой ставки в качестве базисной;

б) ставки компенсации за риск;

в) ставки за низкую ликвидность;

г) ставки на инвестиционный менеджмент.

Если известны все 4 составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку дохода (или норму дохода).

Безрисковая ставка.

В качестве наименее рискованных ставок могут быть ставки рефинансирования или ставки по вкладам Сбербанка.

Ставка за риск.

Вложения в недвижимость имеют более высокий риск, чем другие инвестиции (банковский депозит, гос.облигации), поэтому ставка дохода должна увеличиваться на ставку компенсации за риск.

Ставка за низкую ликвидность

Недвижимость, как правило, является низколиквидным товаром, особенно в условиях неурегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Риск на инвестиционный менеджмент

Поскольку вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т.д.) компенсируется определенной ставкой. Не следует смешивать это вознаграждение с комиссионными за текущее управление недвижимостью, которые составляют часть эксплуатационных расходов.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации - ставка возмещения капитала рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (прямолинейный метод).

4 .4.5. Метод дисконтирования будущих доходов

В банковской практике возможна ситуация: при выдаче кредита проценты с суммы кредита удерживаются вперед, т.е. непосредственно при выдаче кредита. Это означает, что сумма кредита дисконтируется или учитывается, сам процесс начисления процентов и их удержание называют учетом, а удержанные проценты - дисконтом.

Дисконтирование стоимости - это процесс приведения будущей стоимости денег к их текущей стоимости. Это достигается изъятием из их будущей суммы соответствующей суммы процентов.

Эффект дисконтирования аналогичен эффекту перспективы в живописи, т.е. величины будущих доходов аналогичны размерам удаленных предметов и с точки зрения текущего момента имеют меньшую полезность (как на картине предметы кажутся и отображаются меньше, чем они есть на самом деле или чем предметы, изображенные на переднем плане).

Вывод: дисконтирование означает уменьшение полезности в будущем по сравнению с доходами в настоящем.

Метод используется в следующих случаях, когда:

а) ожидается, что будущие уровни доходов будут существенно отличаться от текущих;

б) можно обоснованно оценить будущие доходы с недвижимости;

в) недвижимость представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект (гостиницы, пароходы и т.д.);

г) потоки доходов и расходов носят сезонный характер

Преимущества:

а) считается лучшим теоретическим методом;

б) учитывает динамику рынка;

в) учитывает неравномерную структуру доходов и расходов.

Недостатки:

а) вероятность ошибки в прогнозировании;

б) достаточная сложность;

в) субъективность со стороны оценщика.

Схема использования метода дисконтирования

1. Составляется прогноз денежных доходов и моделируются денежные потоки (доходы и расходы) на весь период функционирования оцениваемого объекта.

2.Определяется размер выручки от перепродажи объекта в конце периода владения, даже если в действительности продажа не планируется (реверсионная стоимость).

3.Определяется ставка дисконта.

4.Дисконтируются ЧОД и реверсионная стоимость в текущую стоимость объекта (на дату оценки).

Расчет текущей стоимости объекта проводится по формуле:

Текущая стоимость объекта = ЧОД₁ / 1+ i + ЧОД₂ / (1+i)² + …+ЧОДn / (1+i)ⁿ + будущая цена продажи объекта (реверсионная стоимость) / (1+i)ⁿ, где

n - число периодов

i - ставка дисконта (норма дохода)

Прогноз доходов обычно заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Прогнозный период обычно оценивают в диапазоне 3-5 лет.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютное значение этой величины. Естественно определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов. Тогда цена перепродажи определяется как (1 ± ∆) • v, где ∆ - долевое изменение стоимости за период владения, а v -первоначальная (текущая) стоимость.

Чем длительнее период владения, тем ошибка в прогнозе меньше влияет на величину текущей стоимости.

(1 ± ∆) • v

(1+i) ⁿ

Определить цену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

Определение ставки дисконта

Наиболее сложная проблема в оценке. Распространены три метода расчета:

а) метод суммирования;

б) метод рыночного анализа;

в) метод инвестиционной группы (при использовании заемного и собственного капитала).

Таким образом,

Стоимость объекта недвижимости = текущая стоимость ЧОД за период владения + текущая стоимость реверсии

Пример.

Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта 11%.

Какова текущая стоимость объекта?

Год Годовая арендная Текущая стоимость Текущая стоимость, д.е

плата, д.е. единицы при 11%.

0 60000 60000

1 62000 0,900901 55855,81

2 64000 0,811622 51943,81

3 66000 0,731191 48258,61

4 68000 0,658731 44793,71

5 70000 0,593451 41541,57

6 72000 0,534641 38494,15

7 74000 0,481658 35642,69

8 76000 0,433926 32978,38

9 78000 0,390925 30492,15

Итого: текущая стоимость арендных платежей 440000,93

Ожидается, что к концу срока аренды объект будет стоить порядка 6000000 д.е.. Текущая стоимость реверсии:

10 600000 0,352184 211310,40

Итого: текущая стоимость объекта 651311,33

4. 5. Цели и функции оценки

При формулировании цели оценки отвечают на вопрос: что оценивается, то-есть определяется вид стоимости объекта недвижимости. Например, цель оценки – определить рыночную или инвестиционную стоимость объекта.

Функция оценки – это сфера последующего использования результатов оценки.. Например, оценка необходима для налогообложения, страхования, купли-продажи, аренды и т.д.

Использование результатов оценки в других целях некорректно, так как для различных целей используются методы оценки, отличающиеся друг от друга.

Выбор метода оценки зависит от характера оценки, ее функции и цели, от имеющейся информации.

Дата добавления: 2014-01-05