Типы основных конструктивных элементов

Пример 8.1.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДА И ПРИМЕР

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

- расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования;

- расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

- определение величины накопленного износа здания;

- уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения рыночной стоимости здания.

Изложение метода иллюстрируем на примере.

Дата оценки: 27.08.2001 г.

Тип и состав объекта: участок земли площадью 3280 м² с улучшениями – отдельно стоящим 3-х этажным кирпичным зданием (в собственности часть -1 и 2 этажи).

История создания и эксплуатация объекта: Год постройки здания – 1972. Первоначальное использование в1972-1995 гг. – склад книготорговой базы. В 1995 году произведен ремонт: разборка перегородок, ремонт штукатурки стен, ремонт стен, замена сантехнических приборов, замена труб, стояков, прочистка радиаторов, замена электроосветительных приборов, остекление. С 1995 года мебельный магазин. Сведений об аварийных ситуациях, имевших место за период эксплуатации, оценщиками не обнаружено.

Место расположения: Здание расположено по адресу: В. Новгород, ул. Менделеева, 1. Зона 12В. В 40 м проходит Григоровское шоссе. В 400 м находится остановка автобусов №1, 6, 11, 16, 19, 15 и троллейбусов № 1, 3, 4, 5.

Основные геометрические характеристики объекта: Линейные размеры здания в плане – 25,2Х79 м; высота этажа – 4,7 м; общая площадь помещений – 3043 м² из них 1 этаж – 1157 м², 2 этаж – 1885 м², объем по наружному обмеру – 15136,5 м³.

Основные конструктивные решения объекта:

фундамент – сборные железобетонные блоки,

каркас – железобетонный,

стены – кирпичные несущие,

перекрытия – железобетонные ребристые плиты,

перегородки – кирпичные,

кровля – рулонная совмещенная,

лестницы – сборные из железобетонных ступеней,

полы – ПВХ плитка, бетонные, дощатые.

Заполнение приемов:

- оконных – двойные деревянные переплеты;

- дверных – деревянные дверные блоки;

Внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска.

Наружная отделка – штукатурка, побелка, окраска.

Текущее состояние: Техническое состояние конструктивных элементов здания определено по результатам визуального освидетельствования без вскрытия и применения средств технического контроля.

В ходе визуального освидетельствования не выявлено существенных повреждений основных несущих конструкций, которые могут затруднить нормальную эксплуатацию здания.

Выявлены следующие дефекты здания, требующие дополнительных затрат на их устранение и снижающие стоимость объекта: наружная отделка имеет отставание и отбитые места штукатурки площадью не менее 1 м² до 5% площади поверхности.

Дата добавления: 2014-01-05